"Compromisurile" vor continua si in 2012 pe piata mall-urilor

Chiriile spatiilor comerciale vor ramane cel mai probabil constante in 2012, insa ar mai putea totusi sa existe un declin usor in cazul unei inrautatiri abrupte a indicatorilor macro-economici. Analistii considera ca diferentele dintre proiectele prime si cele non prime se vor accentua, iar "compromisurile" pe care proprietarii de mall-uri le fac pentru a atrage chiriasi vor continua.

DailyBusiness.ro a discutat cu Andrei Vacaru, directorul departamentului de retail al companiei de consultanta imobiliara Jones Lang LaSalle, despre evolutia pietei de retail din 2011 si asteptarile de la 2012.

“In continuare, aspecte precum contributia proprietarului la amenajarea spatiilor, chiria in trepte sau chiar o perioada intiala cu plata doar a chiriei procentuale din cifra de afaceri vor ramane elemente cheie in contractele de inchiriere ale centrelor comerciale mai putin dominante, fiind obtinute cu precadere de retaileri internationali care actioneaza ca si chiriasi ancora”, a declarat Andrei Vacaru.

In ceea ce priveste cererea de anul viitor, “nu intrevedem fluctuatii semnificative comparativ cu 2011. Exista retaileri internationali care analizeaza acum piata din Romania, prin urmare am putea vedea aparitia unor branduri noi”, spune consultantul JLL.

Cum merge procesul de preinchiriere pentru proiecte de retail viitoare?  “Cererea s-a axat in principal pe centrele comerciale existente cu cele mai bune performante, iar proprietarii acestora au avut spatii disponibile, avand in vedere ca in ultimii ani mai multe branduri s-au confruntat cu probleme ce au avut un impact negativ asupra mallurilor in care erau prezente. In ceea ce priveste preinchirierea, majoritatea retailerilor sunt interesati doar de proiecte dominante din Bucuresti sau principalele orase secundare”, a explicat specialistul.

Principalele elemente carora retailerii le acorda atentie atunci cand vor sa preinchirieze spatii in proiecte care inca nu au inceput sunt fezabilitatea proiectului (daca are finantare, cine este dezvoltatorul, care sunt ancorele etc), in ce oras e situat, care este competitia, conditiile financiare. “In principiu, proiectele aflate intr-o faza incipienta ar trebui sa se adreseze unei alte categorii de retaileri decat cele aflate intr-un stadiu avansat de constructie", a spus vacaru.

"Inchirierea unui proiect de retail ar trebui sa inceapa cu ancorele (aceste contracte sunt necesare pentru obtinerea finantarii si prin urmare ele ar trebui incheiate inainte de inceprea constructiei) si sa continue cu magazinele medii si mici (acest gen de retaileri sunt de obicei contactati atunci cand proiectul este deja intr-un stadiu mai avansat)”, a adaugat reprzentantul JLL.

Cum va fi oferta de spatii noi de retail anul viitor? In ultimele luni pe piata s-a observat o efervescenta a anunturilor privind reluarea unor proiecte mai vechi sau lansarea unora noi. Pentru a se concretiza insa, "acestea va trebui sa se bazeze pe fundamentele noului context economic si cu siguranta doar o parte din ele vor deveni realitate in viitorul apropiat. Obtinerea finantarii va reprezenta cel mai important obstacol, in special pentru proiectele de dimensiuni mari”, a explicat Vacaru, care se asteapta ca suprafata de spatii de retail finalizata in 2012 sa nu fie la fel de mare ca in 2011.

“In acest context este important de mentionat ca majoritatea proiectelor livrate anul acesta au fost incepute in perioada de boom, si desi amanate in primii ani de criza, dezvoltatorii au decis sa le finalizeze pentru a nu pierde banii deja investiti, finantarile deja securizate sau contractele semnate cu chiriasii”, a adaugat Vacaru.

Structura cererii de spatii comerciale s-a modificat, ceea ce va duce treptat catre o reconfigurare a pietei de retail. In 2011 majoritatea retailerilor au ramas precauti, dar cateva branduri internationale puternice, cu o prezenta directa in Romania, au profitat de disponibilitatea spatiilor si de conditiile comerciale foarte bune si s-au extins agresiv pentru a acapara o mai mare cota de piata in detrimentul competitorilor. Printre acestea mentionam retaileri de food precum Mega Image si Lidl si retaileri de fashion precum H&M, C&A, grupul Inditex, Takko si Deichmann, spune Andrei Vacaru.  

Dupa incertitudinea din anii precedenti, 2011 a adus o relativa stabilitate. Cu toate acestea, de obicei negocierea contractelor de inchiriere tinde sa dureze mai mult decat in trecut, a precizat consultantul companiei JLL.