REAL ESTATE

Cuibul luxului: Secretele cartierului bucurestean locuit aproape numai de straini

22 octombrie 2014, ora 00:05, autor(i): Andra Troasca   | 1 comentariu publicat
Aboneaza-te la: RSS   Trimite prin: LinkedIn
Sursa foto: regatta.ro
Sursa foto: regatta.ro
Parcul Herastrau ascunde la "umbra" sa un cuib al luxului care pentru majoritatea bucurestenilor pare din alta lume. Zona a inceput sa atraga tot mai multi dezvoltatori cu miros foarte fin, dar si din ce in ce mai multi locatari cu portofelul foarte gros. Vezi care sunt secretele acestui magnet exclusivist al Capitalei.

Soseaua Nordului - Herastrau este un cartier premium, situat langa cel mai mare parc din Bucuresti - Herastrau, fiind format in totalitate din imobile noi, de lux, construite incepand din 2003.   

Preturi de tranzactionare  

“Pe ansamblu, scaderea pietei rezidentiale in 2014 fata de 2013 a fost de doar 4-5% la preturi de tranzactionare, existand semne de stabilizare a pietei in ultimele luni. Aceeasi tendinta pare sa fie si pe piata de lux, unde va pot confirma ca eu personal am tranzactionat in ultimele 3 luni, pe zona Herastrau unde sunt specializat, 7 tranzactii cu apartamente de lux, cu preturi intre 200.000 euro si 1.450.000 euro”, a spus pentru DailyBusiness.ro Dan Negulescu, director regional al Realpro.

Intrebat daca sunt semne ca piata rezidentiala de lux din Romania se dezgheata, Negulescu a spus ca putem vorbi de o dezghetare a pietei de lux, nu neaparat din punct de vedere al cresterii preturilor pe un anumit tip de imobil sau altul, cat mai ales din punct de vedere al intrarii pe piata a unor cumparatori mai increzatori, interesati de cumparare pentru investitie - de exemplu pentru achizitia de apartamente inchiriate.  



Orientativ, mai spune Dan Negulescu, preturile in zona de lux au fost in ultimele luni intre 1.500 si 2.000 euro pe metru patrat util, existand insa si exceptii pentru proprietati speciale, de exemplu un penthouse exceptional situat in Herastrau, cu suprafata utila de 280 mp si o terasa de 160 mp, care s-a vandut de curand cu 1.450.000 euro.    

Si se pare ca vom mai auzi de astfel de tranzactii. Statisticile Realpro arata ca rata de absorbtie a pietei a crescut usor, adica sunt ceva mai multe tranzactii in comparatie cu numarul de proprietati noi care intra pe piata. „Viteza pietei este inca mica, dar daca tendinta de crestere a numarului de tranzactii va continua macar in acest ritm, ne vom putea astepta in anii urmatori sa vedem o piata echilibrata”, anticipeaza Dan Negulescu.  

Cum sunt promovate „bijuteriile imobiliare”  

In ceea ce priveste marketingul proprietatilor rezidentiale de lux, Dan Negulescu spune ca totul pleaca de la cunoasterea publicului tinta - cumparatorii potentiali, a pietelor din care provin acestia si a nevoilor lor.  

“Realizam in acest scop o evidenta completa a tuturor tranzactiilor din piata, a tipurilor de cumparatori si comportamentului acestora pe piata. Apoi, se construieste un plan de marketing personalizat, unde sunt abordate toate elementele importante pentru tipurile de cumparatori potriviti in cazul respectiv”, explica Negulescu.  

El precizeaza ca, pe langa locatie, care este intotdeauna importanta, activitatile de marketing difera in functie de cumparatorii tinta: pentru unii cumparatori sunt importante finisajele, pentru altii e mai importanta suprafat utila, pentru altii terasele, vederea, sau dotarile complexului (parcari, spa, piscina etc.).  

Toate aceste preferintele si prioritatea lor pentru un anumit tip de cumparator sunt luate in considerare atunci cand este implementat planul de marketing personalizat, ele determinand: mesajul transmis in piata si elementele de diferentiere, modul de pregatire a proprietatii pentru prezentari, stabilirea pretului de listing, canalele de promovare (publicitate, networking, PR, vanzari in persoane, marketing direct etc.).  

“Toate aceste servicii care compun planul de marketing personalizat se includ intr-un contract de reprezentare cu vanzatorii/dezvoltatorii. Pe baza analizei de piata pe care o realizam, respectivul contract garanteaza si un anumit ritm al vanzarilor, in functie de pozitionarea in piata”, mentioneaza oficialul Realpro.     

Profilul ”norocosilor”  

Strainii domina piata inchirierii de apartamente din zona de lux Soseaua Nordului-Herastrau. Doar 15% din chiriasii care s-au mutat in ultimii doi ani in apartamente in aceasta zona selecta sunt romani, restul fiind straini, conform unui studiu realizat de agentia imobiliara Nordis, specializata pe intermedieri si investitii imobiliare in partea de nord a Capitalei.    

„In 2013 si 2014, cererea de apartamente pentru inchiriat venita din partea expatilor a crescut vizibil. Majoritatea cererilor din zona vizeaza apartamente de trei camere cu bugete intre 1.000 euro/luna si 1.500 euro/luna. Exista insa diferente intre cele doua categorii de clienti, romani si straini. Bugetele clientilor romani sunt in jur de 1.000 de euro/luna, pentru apartamente nemobilate de trei sau chiar patru camere, in timp ce expatii au bugete cuprinse intre 1.500 euro/luna si 2.500 euro/luna”, declara Emanuel Postoaca, general manager al Nordis.­  

Strainii incheie mai multe contracte de inchiriere in zona Soseaua Nordului- Herastrau, avand o rata mai mare de conversie intre cei care doresc aceasta zona si cei care se vor si muta in aceasta zona. Initial, in procesul de cautare de apartamente pentru inchiriere in aceasta zona selecta ponderea romanilor este mai mare, de 40%, dar la final, la semnarea de contracte raman doar 15% din total, potrivit analizei Nordis.  

Chiriile la apartamentele de lux din zona Soseaua Nordului- Herastrau (euro/luna)
2 camere 3 camere 4 camere Ap tip penthouse
minima maxima minima maxima minima maxima minima maxima
650 900 850 2.000 1.100 3.500 2.500 7.000
Sursa: www.nordis.ro    

Pe piata achizitiilor de apartamente situatia este insa total diferita, romanii sunt cei care achizitioneaza preponderent proprietati in aceasta zona, doar circa 10% din cumparatori fiind straini.  

„Fata de perioada 2006-2008, cand ponderea de investitori versus cumparatori end-user era de 40%-60%, acum s-a schimbat la 20%-80%. Aceasta situatie este o rezultanta a scaderii usoare a randamentului investitiilor, ca urmare a scaderii chiriilor fata de perioada de boom imobiliar si a dorintei noastre, a romanilor, de a fi obisnuiti sa fim proprietari”, estimeaza Emanuel Postoaca, general manager al Nordis. ­  

Dan Negulescu de la Realpro spune ca investitorii in apartamente de lux, cel putin in zona Herastrau, sunt in general cumparatori straini care doresc un plasament imobiliar, persoane cu pozitii de top management in multinationale sau oameni de afaceri locali care isi doresc plasarea eficienta a lichiditatilor.

Citeste si 2014, anul in care au explodat proiectele rezidentiale de lux in Bucuresti
Comentariile acestui material
 
Numele complet:*
ex: Ion Popescu
Adresa de email:*
ex: ipopescu@yahoo.com
Site personal:
ex: http://www.dailybusiness.ro/
Comentariul tau:*
ATENTIE! Camp obligatoriu.
 
 
 
Olivian a spus:
22/10/2014 00:16
Ar fi interesant de făcut o comparație pe imobiliare între cele rezidențiale și cele ”pentru săraci”(glumesc, doar să nu fie vorba de imobiliare de lux), să vedem ce anume a scăzut și ce nu :)
 
Steliana Rizeanu
Clinica Aquamarin in colaborare cu Centrul de formare Eurostudy va invita la un curs de formator autorizat acreditat CNFPA; participantii la curs...
Steliana Rizeanu
Clinica Aquamarin in colaborare cu Centrul de formare Eurostudy va invita la un curs de formator autorizat acreditat CNFPA; participantii la curs...
Steliana Rizeanu
Clinica Aquamarin in colaborare cu Centrul de formare Eurostudy va invita la un curs de formator autorizat acreditat CNFPA; participantii la curs...
Ultima ora
Duminica, 20 August 2017, 18:26
Alegeti frecventa cu care doriti sa primiti newsletterul:
Adresa dvs. de email:
Abonati-va la newsletter