Esop: Grad de neocupare record pe piata de birouri din Bucuresti

Gradul de neocupare al cladirilor de birouri clasa B si C este estimat la 9-10%, au adaugat reprezentantii Esop.

In anii trecuti, gradul de neocupare al cladirilor de birouri noi clasa A se situa la maxim 2-3 procente, cel al cladirilor clasa B si C undeva la 4-7%, iar cel al vilelor sub 10%.

Desi numarul spatiilor disponibile este in crestere, proprietarii sunt mai putin constienti de impactul crizei asupra business-ului lor, spre deosebire de chiriasi, care si-au revizuit estimarile de venituri in functie de noile realitati economice, considera oficialii agentiei imobiliare.

Astfel, in noile conditii economice, costurile companiilor cu inchirierea sediilor ajung si la 12-15% din cifra de afaceri, ponderea obisnuita fiind de 5-7%.

Chiriasii au o problema: chiria nu scade odata cu veniturile lor

Aceasta crestere a ponderii costurilor cu chiria in cifra de afaceri a companiilor este rezultatul scaderii veniturilor chiriasilor, si nu al cresterii chiriilor.

„Numeroase companii sunt lipsite de flexibilitatea de a-si ajusta acest cost, avand contracte ferme de inchiriere, care nu le permit negocierea chiriei”, a spus Mirela Raicu, partener Esop.

„Aceste companii va trebui sa strabata criza cu o povara suplimentara, in cazul in care nu reusesc sa realizeze o iesire din contract prin sub-inchiriere sau cesiune, singura portita existenta in astfel de contracte”, a adaugat Raicu.

Insa si in cazul acestor optiuni, companiile trebuie sa ia in calcul pierderi.

„Pentru contractele semnate in perioada 2007-2008, cand chiriile au inregistrat cel mai inalt nivel in ultimii 5 ani, este putin probabil ca sub-inchirierea sau cesiunea sa se poata realiza la acelasi nivel de chirie”, explica Mirela Raicu. Ea recomanda chiriasilor sa previzioneze o pierdere, acolo unde nivelul chiriei este unul superior valorilor pietei.

Pentru majoritatea proprietarilor, actualul context economic nu este inca atat de dificil ca in cazul chiriasilor. Cei care au cladirile inchiriate, chiar si cu contracte deschise (prin care chiriasul poate iesi sau solicita destul de usor renegocierea chiriei), nu au fost supusi inca unui val important de relocari, deoarece chiriasii au mai avut anumite rezerve, si pe de alta parte o decizie de relocare implica o anumita inertie, au aratat reprezentantii Esop.

Asta inseamna ca in cifra de afaceri inca nu s-au observat diminuari semnificative ca in cazul chiriasilor. Desigur, exista o temere ca se va intampla acest lucru in a doua parte a anului 2009 si in 2010, o diminuare fie prin solicitarile de renegociere, fie prin plecarea anumitor chiriasi.

„Desi la nivel declarativ exista cooperare din partea proprietarilor, discutiile de negociere cu chiriasii sunt deseori surprinzator de rigide si de aceea este nevoie de apelarea la un consultant extern care sa sprijine solicitarile chiriasilor cu argumente profesioniste si cu exemple concrete din piata”, este de parere Mirela Raicu.

Proprietarii care au spatiile inchiriate cu contracte ferme (cum este cazul in special la cladirile de clasa A sau B+) au si mai putine motive de ingrijorare. Singura problema ar fi aceea ca unii chiriasi vor fi obligati sa paraseasca spatiile inchiriate din cauza unor dificultati financiare.

Va fi greu pentru proprietarii care au cumparat scump si vor sa impuna chirii mari

Exista desigur si anumite categorii de proprietari destul de afectati. In primul rand, sunt cei carora bancile le-au intrerupt finantarile in stadii avansate ale proiectului. Totusi, numarul acestora nu este mare, pentru ca majoritatea proprietarilor au reusit sa isi securizeze prin pre-inchirieri suprafete suficiente cat sa mentina proiectul in miscare.

De regula, in aceasta situatii dificile sunt proprietarii care au tintit niveluri ridicate de pret in 2008, intre 22-26 euro/mp, niveluri ne-realiste chiar si pentru anul respectiv, si au pus neinchirierea pe seama faptului ca imobilul nu era finalizat, „rationament eronat din pacate”, spune Mirela Raicu.

O alta categorie sunt proprietarii care au achizitionat terenul la pret ridicat, in perioada 2006-2008. Cumulat cu costurile de constructie destul de ridicate la nivelul perioadei 2007-2008, nivelul realist al chiriei din aceasta perioada sporeste riscul de acoperire doar partiala a ratelor la banca.

„Exista o problema reala cu proiectele in cadrul carora pretul de achizitie a terenului a fost mai mare de 1.700-2.500 euro/mp, si care au o dimensiunea medie (4-6 etaje). Chiar daca sunt situate in zone centrale, imobilele construite cu credite bancare pe aceste terenuri, vor acoperi cu greu ratele lunare la banca daca ne raportam la nivelul la care vor ajunge chiriile in 2009-2010”, a mai spus Raicu.