REAL ESTATE

Factorii care pot scadea si cu 30% profitul unei investitii imobiliare

23 iunie 2016, ora 00:06 
Aboneaza-te la: RSS   Trimite prin: LinkedIn
Nordis_apartament_inchiriat.jpg
Cumpărarea unei locuințe ca investiție, pentru închiriere, necesită o serie de calcule privind cheltuielile suplimentare care apar pe parcurs, în funcție de modul de finanțare, taxele locale, taxele pe venituri și întreținerea curentă a proprietății. Este bine să le aveți în vedere de la început, pentru că în funcție de ele investiția va fi mai mult sau mai puțin profitabilă.

Rata de profit anuală a unei locuințe bune, închiriate, este în acest moment cuprinsă între 6 și 8% pe an și poate fi depășită în anumite situații. Dar, există si cazuri în care acesta poate să fie mai scăzută, pentru același tip de proprietate, dar pentru diverse moduri de finanțare, mobilare și chiriași aleși.

„Investiția imobiliară este ca o mică afacere, discutăm de produs, respectiv proprietatea în cazul de față, astfel încât apar costuri aferente închirierii, ce includ partea de marketing, mentenanța, taxe pe veniturile obținute și alte impozite ce trebuie achitate”, declară Florin Poștoacă, Manager Departament Investitii, Nordis.

I. Factorii care pot influența profitul unei locuințe cumpărate pentru închiriere, încă de la cumpărarea locuinței sunt:



Modul de finanțare -cash sau prin credit. Dacă locuința este achiziționată prin credit, trebuie luat în calcul și costul cu dobânda. Costurile cu dobânda și taxele bancare diferă foarte mult în funcție de moneda în care se ia creditul, bancă, scoringul celui care solicită creditul, momentul în care se ia creditul.  

Cel mai rapid și simplu este să raportați rata de profit la dobânda anuală, pentru perioada creditului, atenție, calculate în aceeași monedă. Pont: Indicat este să existe un raport optim calculat după interesele financiare personale, între avansul achitat și suma împrumutată. Astfel dacă plătiți un avans mai mare, se poate închide creditul mai rapid, deci costurile cu dobânda sunt mai mici, dar totodată nu va indisponibilizați toată suma necesară achiziției.  

Taxele notariale, aferente transferului de proprietate, sunt rezonabile în România, dar trebuie să țineți cont și de acestea. Către notariat se achită între 1,2 și 1,4% din prețul de achiziție, suma care include onorariul notarului dar și taxele către ANCPI (Agenția Naționala de Cadastru și Publicitate Imobiliară), pentru intabularea dreptului de proprietate. 

3. Consultanța. Având în vedere că discutam de o investiție, este recomandat să apelați la ajutorului unui agent imobiliar cu experiență, care să vă ghideze în acest proces. Costul acestor servicii variază între 2 și 3%, din prețul tranzacției, avantajele sale principale fiind: accesul la cele mai bune oportunități de investiție imobiliară din piață, consultanță de specialitate privind procesul de achiziție și apoi cel de închiriere, economie de resurse și mai ales de timp, pentru ca dumneavoastră să vă ocupați de acele activități ce vă aduc profit de investit.

II. Iar după ce deveniți proprietar și veți închiria proprietatea, trebuie să aveți în vedere următoarele impozite:

1. Din 2016, impozitele anuale pe proprietate, colectate de catre administrațiile finaciare locale, sunt diferite în funcție de destinația pentru care este folosită locuința, respectiv scop rezidențial sau comercial/birouri și reprezintă un anumit procent din valoarea de achiziție sau de evaluare a proprietății.

Astfel, daca chiriasul infiinteza un sediu de companie in proprietatea inchiriata si isi deduce cheltuielile cu utilitatile, impozitul anual pe proprietate poate creste semnificativ.  

De exemplu, în cazul în care proprietatea este folosită pentru locuință, în sectorul 1 al Bucureștiului acest impozit este de de 0,2% din valoarea proprietății, dar dacă  este închiriată de către o  persoană juridică cu activitate de birou / comercial, impozitul este majorat până la 1,2% (adică o diferență de un punct procentual anual, care se scade din profit).Impozitul pe proprietate se plătește către DGITL (Direcția Generală de Impozite și Taxe Locale) în raza căreia se află casa sau apartamentul.

2. Impozitul anual pe venituri din chirii (venituri din cedarea folosinței bunurilor) este în cunatum de 12% din valoarea totala a chiriei pe un an, la care se adaugă 5,5% contribuție de asigurări sociale de sănătate (CASS), pentru o singură proprietate – prima și respectiv 16% din valoarea lunară a chiriei, la care se adaugă +5,5% CASS la a doua sau a treia sau a n proprietate. Impozitul pe venitul din chirii se plătește la administrația finanaciară locală pe raza căreia își are domiciliul proprietarul (contribuabilul care realizează venitul).

III. Costurile cu pregătirea de închiriere a locuinței și mentenanța ei în timp trebuie, de asemenea, luate in considerare:

Mobilarea –cei mai mulți chiriași români preferă locuințele mobilate și cu băi și bucătării echipate. Procentul variază între 80 și 90%, în funcție de tipul de proprietate. Amenajarea minimă pentru închiriere se face cu cel puțin 10% din prețul de achiziție (o garsonieră mai ieftină, într-o zonă periferică are cel mai mic preț de cumpărare, cel mai mic buget de amenajare, dar va avea și cele mai mici chirii lunare, în timp ce un apartament de două, trei sau patru camere într-o zonă de lux va necesita mult mai mulți bani cu achiziția și amenajarea, dar și chiria lunară va fi exponențială). 

Renovările între chiriași implică și ele niște costuri. Curente, la terminarea unui contract de inchiriere, sunt: curățenia generală, vopsitul pereților, eventual schimbarea mochetelor, reparații la mobilier, echipamente sanitare și electrocasnice, dar trebuie avută în vedere și înlocuirea acestora la 5-7 ani, în funcție de cât de bine sunt întreținute de chiriași.

Cheltuielile curente cu întreținerea spațiilor comune și în perioadele de neocupare; dacă apartamentul rămâne gol o lună sau mai multe, va trebui să acoperiți aceste sume, care pot reprezenta până la 10-15% din chiria solicitată pe un an.

Sfat: mai bine stabiliți o chirie medie de piață, pentru atragerea unor chiriași stabili, decât o chirie mai mare, dar care va aduce o fluctuație mai mare de chiriași și cu perioade mai lungi în care locuința va sta goală și va trebui să acoperiți întreținerea spațiilor comune și să suportați neîncasarea chiriei, care se scade din profitul anual. Din experiența Nordis, marja de chirie pe care o puteți scădea pentru a fi în zona de închiriere rapidă este de 5-10%.  
Comentariile acestui material
 
Numele complet:*
ex: Ion Popescu
Adresa de email:*
ex: ipopescu@yahoo.com
Site personal:
ex: http://www.dailybusiness.ro/
Comentariul tau:*
ATENTIE! Camp obligatoriu.
 
 
 
Materialele zilei din REAL ESTATE
12 iunie 2017, ora 17:52 in | 244 vizualizari | 0 comentarii
Ce apartamente premium se inchiriaza cel mai repede în 2017
Steliana Rizeanu
Clinica Aquamarin in colaborare cu Centrul de formare Eurostudy va invita la un curs de formator autorizat acreditat CNFPA; participantii la curs...
Steliana Rizeanu
Clinica Aquamarin in colaborare cu Centrul de formare Eurostudy va invita la un curs de formator autorizat acreditat CNFPA; participantii la curs...
Steliana Rizeanu
Clinica Aquamarin in colaborare cu Centrul de formare Eurostudy va invita la un curs de formator autorizat acreditat CNFPA; participantii la curs...
Ultima ora
Duminica, 25 Iunie 2017, 22:09
Alegeti frecventa cu care doriti sa primiti newsletterul:
Adresa dvs. de email:
Abonati-va la newsletter