DailyBusiness.ro: Ati spus recent ca vizati si o extindere prin francize, ceea ce este o noutate pentru strategia Coldwell banker in Romania (agentia s-a extins prin birouri proprii pana in prezent-n.r.). Care este explicatia?
Valentin Ilie: Ne-am dorit foarte mult sa nu ne extindem prin franciza, pentru ca am considerat ca trebuie sa functioneze lucrurile ca intr-o structura corporate, insa acum vedem din ce in ce mai mult o oportunitate. Vedem foarte multe agentii mici care sunt pe punctul de a intra in colaps si noi chiar ii putem ajuta si s-ar putea in curand sa profitam de aceasta oportunitate si sa ne pozitionam brandul in piata mult mai repede.
DB: Vizati si Bucurestiul pentru extinderea prin francize ?
VI: Doar pietele din provincie sunt vizate, in Bucuresti vom merge pe birouri proprii pentru ca le putem controla, suntem aproape de ele. Companiile din Bucuresti preferam mai degraba sa fie "inghitite", decat francizate.
DB: Si ati avut pana acum negocieri cu vreo agentie pentru a o "inghiti" ?
VI: Ne-am gandit sa cumparam cateva agentii mai mici, din pacate negocierile s-au purtat intr-o piata in care lucrurile inca se miscau bine, iar pretentiilor lor nu au putut fi acceptate.
DB: Doreau o valoare prea mare a tranzactiei ?
VI: Nu erau legate neaparat de bani, ci de faptul ca doreau sa faca lucrurile asa cum stiau ei si nu dupa standardele noastre, iar in cumpararea unei agentii imobiliare de fapt se cumpara echipa.
DB: Acum, cand piata nu mai merge atat de bine mai discutati cu alte agentii pentru a le cumpara?
VI: In Bucuresti nu avem in prezent negocieri, in provincie insa suntem in discutii, pentru ca de fapt aici nu va fi o franciza 100%, ci un parteneriat. Noi vom veni cu investitia, iar ei cu munca.
DB: Coldwell Banker a intrat puternic pe piata rezidentiala, fiind singura agentie mare care tranzactioneaza si apartamente vechi. Cum va afecteaza acest blocaj de pe piata rezidentiala ?
VI: In ultima perioada cea mai mare problema este finantarea, nu cererea de locuinte pentru ca avem aproximativ acelasi numar de potentiali clienti, insa acestia nu mai pot accesa un credit, iar cel putin pana la finalul anului situatia nu se va remedia.
DB: Care au fost cele mai productive divizii ale agentiei in 2008 ?
VI: Anul asta nu ma pot lauda cu nava noastra amiral, divizia de rezidential, segement pe care l-am dezvoltat foarte bine de cand am intrat in piata si in primavara acestui an eram foarte sus in top ca numar de tranzactii pe rezidential. Ceea ce s-a intamplat ulterior pe piata a determinat insa ca diviziile comerciale (birouri si retail) sa fie cele mai productive anul acesta.
DB: Considerati ca agentiile imobiliare din Romania isi vor atinge estimarile de cifra de afaceri anul acesta?
VI Daca foarte multe dealuri semnate anul trecut se vor incasa anul acesta, s-ar putea sa-si atinga obiectivele. Pe de alta parte, daca au estimat o dublare a cifrei de afaceri anul acesta fata de 2007, nu cred ca vor reusi. Totusi, tind sa cred ca marile agentii isi vor atinge targetul, foarte multe ca urmare a ceea ce au realizat anul trecut.
DB: Agentiile mici de cartier sunt cele mai afectate de criza, in piata se spune chiar ca zilnic o astfel de agentie da faliment. Ce se intampla cu agentiile medii?
VI: Cred ca agentiile mici dau faliment chiar cu un ritm mai alert. Agentiile medii ori cauta proiecte la agentiile mari, ori inchid. Indiscutabil nu ai ce face, daca noi agentiile mari ne gandim serios cum trecem de criza asta, cei mici si medii chiar vor avea probleme colosale. Bineinteles ca depinde si cine este proprietarul unei agentii medii, pentru ca daca acesta a facut foarte multi bani, atunci poate trece de criza.
DB: Ce estimari de venituri are Coldwell Banker anul acesta?
VI: Noi estimam ca in ianuarie 2009 sa atingem punctul de break-even, pentru ca avem cateva deal-uri care se vor incasa in prima luna a anului viitor. De asemenea estimam sa intram in top 5 anul asta, insa asta depinde si de rezultatele competitorilor nostri. Noi vom inregistra in 2008 venituri de circa 4 mil. euro.
DB: In primele 4-5 luni ale anului, nivelul tranzactiilor de locuinte era peste aceeasi perioada din 2007, apoi lucrurile s-au schimbat. Ce anume a determinat aceasta schimbare, care a fost pusa de unii analistii pe seama unui efect psihologic al crizei economice, in opinia dumneavoastra?
VI: Nu cred ca schimbarea s-a produs la nivel psihologic, motivul a fost blocarea pietei apartamentelor vechi la inceputul anului. Acest blocaj pe piata de apartamente vechi a determinat si un blocaj pe piata locuintelor noi pentru ca 80% din cumparatori de locuinte noi isi finantau achizitia prin vazarea locuintei vechi. Acest blocaj a fost si motivul pentru care noi am sfatuit toti dezvoltatorii cu care lucram sa nu-si lanseze noile proiecte in primvara acestui an si sa mai astepte.
DB: Piata rezidentiala a fost oscilanta, anul acesta. La inceput de an lucrurile mergeau bine, a urmat o perioada de stagnare si apoi din toamna un declin. Era previzibil acest declin?
VI: Nimeni nu a prevazut asa ceva. Sigur ca putem si noi prevedea logic niste aspecte ele economiei, dar cine se astepta sa dea faliment companii uriase in SUA, mari producatori sa-si inchida portile unor fabrici si asa mai departe. Este confuzie si oamenii nu stiu ce sa faca. Din toate informatiile facute publice parca este Apocalipsa si nu doar in Romania, ci si in strainatate, tari care cer imprumuturi la FMI, cate o banca care mai cade, bursele oscileaza brusc intre scaderi si cresteri.
DB: Credeti ca in momentul deblocarii pietei, dezvoltatorii mici, care au intrat pe piata din domenii conexe, vor mai gasi atractive aceste investitii, sau acest blocaj va fi o lectie prea dura pentru acestia?
VI: Un dezvoltator care a intrat in imobiliare doar asa, ca sa incerce marea cu degetul, cu siguranta are un alt business principal. Viitoarele investitii imobiliare depind de cat de afectat va fi in business-ul lui principal de aceasta criza. Daca va fi foarte afectat atunci va derula un proiect imobiliar pentru a-si salva afacerea de baza, daca au cumparat deja terenuri si au proiecte incepute, dar oprite, probabil le vor continua. Nu putem spune cu siguranta care va fi decizia celor mici, cei mari insa vor continua cu siguranta.
DB: Au aparut scaderi ale preturilor locuintelor unor dezvoltatori in ultima perioada. Putem vorbi generalizat de aceste scaderi sau sunt cazuri izolate ?
VI: Nu sunt foarte multi dezvoltatori cu scaderi mari de preturi, pentru ca in conditiile in care creditele sunt blocate, o astfel de scadere nu conteza foarte mult. In prezent, sunt foarte putine locuinte noi cu preturi sub 100.000 euro. Probabil cei care vor lansa proiecte in curand va trebui sa stea la masa cu niste consultanti, care sa-i sfatuiasca cum sa construiasca niste apartamente cu preturi mai mici, pentru ca trebuie sa luam in considerare consumatorul final si posibilitatile lui.
DB: Vedeti o scadere a pretului de lista?
VI: Da, cu siguranta. In special pe apartamente vechi preturile vor continua sa mearga in jos, insa este greu de spus acum ce scaderi vor fi. Noi de obicei publicam medii ale preturilor, insa sunt cazuri in care in anumite zone sunt doar cateva locuinte scoase la vanzare. Aceste studii de pret ar trebui sa se faca cel putin la trimestru pentru a fi relevante. Daca spre exemplu nu ai oferte decat pe proprietati de top si faci o medie nu inseamna ca asta este pretul si ca a crescut. Piata oscileaza si din punctul de vedere al numarului de oferte de pe piata.
DB: Vor fi lansari de proiecte rezidentiale noi in prima parte din 2009?
VI: Vor fi ceva lansari, din cate stiu eu. Nu stiu daca vor incepe constructia imediat ce va fi lansat proiectul, dar in aprilie-mai vor fi lansari.
DB: Pe segmentul comercial vedeti modificari la nivel de cerere?
VI: Deocamdata nu simtim nici o modificare pe acest segment, iar pentru 2009 nu putem face estimari acum. Cererea e mare si sunt cladiri putine accesibile, in plus chiriile sunt mai acceptabile.
DB: Vedeti o scadere a chiriilor de spatii de birouri in 2009?
VI: Este greu de spus, totul depinde de oferta. Spre exemplu, daca ramane o singura cladire de birouri disponibila intr-o zona ca Piata Victoriei, acea cladire va face pretul. In zonele greu accesibile, unde este si o oferta mare, chiriile vor scadea cu siguranta.
