Cum vede piata imobiliara brokerul care a intermediat cea mai mare tranzactie din 2009

Fondul de investitii sud-african New Europe Property Investments (NEPI) a preluat de la firma Belrom Real Estate parcul comercial European Retail Park Braila, valoarea tranzactiei ridicandu-se la 63 milioane de euro.

Tranzactia prevede o structura in doua componente, respectiv bani si actiuni emise de NEPI, si face parte dintr-un plan mai amplu de achizitii pentru urmatoarele 3 luni, prin care fondul de investitii imobiliare va prelua inca 2 parcuri comerciale de la Belrom Real Estate. Oferta NEPI presupune preluarea datoriilor proiectului (creditul bancar necesar dezvoltarii - n.r.), iar pentru contributia dezvoltatorilor, fondul de investitii a platit jumatate in actiuni si jumatate cash, vanzatorul fiind actionar in cadrul companiei care detine acum centrul comercial.

DailyBusiness.ro: Negocierile pentru aceasta tranzactie au durat doar 9 luni. Ce anume i-a determinat pe cei doi jucatori sa actioneze atat de repede?
Cristian Ustinescu: Pe de o parte, vanzatorii au dorit sa transforme acest produs in cat mai mult cash posibil, iar cumparatorii sa-si creasca fondul acum, cand contrar asteptarilor, este mai usor sa strangi bani de la investitori. In plus, in acest caz, discutam de o abordare antreprenoriala, in care nu exista o structura ierarhica foarte ramificata, asa ca persoana cu care vorbesti este si persoana care ia decizia si atunci automat se scurteaza timpii de comunicare ierarhica.

DB: De ce este mai ieftin acum pentru fondurile de investitii sa stranga bani?
CU: Pentru ca inainte era o concurenta destul de mare, erau multe fonduri care cereau bani. Acum sunt mai putini cei care cer bani, se pare ca aceasta criza i-a facut pe multi sa iasa de pe piata.

DB: De cand este scos la vanzare parcul de retail din Braila?
CU: Parcul este la vanzare cam de cand s-a deschis Carrefour-ul, aproximativ in urma cu un an. Problema cu ceilalti posibili cumparatori a fost ca anul trecut pe vremea asta tocmai a dat faliment Lehman Brothers si nimeni nu a mai fost interesat de achizitii.

DB: Care au fost punctele pe care s-a dezbatut cel mai mult in negocierile dintre NEPI si Belrom?
CU: Inregistrarea venitului mall-ului si valoarea asociata acestui venit. Structura tranzactiei a fost printre primele puncte stabilite, astfel ca s-a trecut relativ repede mai departe.

DB: Cat la suta din actiunile noului proprietar al parcului de retail detin cei de la Belrom?
CU: Sub 10%.

DB: S-a vandut la un yield de 9,5%. De ce au cumparat la acest randament?
CU: Acest randament este o surpriza. Daca nu i-as fi cunoscut pe cei de la NEPI, nu m-as fi gandit ca investitorii sud-africani sunt interesati de investitii in estul Europei. Acest yield, surprinzator pentru perioada in curs, este determinat si de faptul ca nu s-au dat toti banii jos. Cumparatorul si-a facut calculul, si chiar si la acest randament, reuseste sa aduca un divident de peste 7% actionarilor sai.

DB: NEPI va folosi aceeasi structura pentru tranzactiile viitoare?
CU: In principiu da, motivatia lor este sa devina mai atractivi si mai interesanti pentru o anumita liga de investitori. NEPI tinteste sa ajunga sus, in liga celor mari, si ca sa ajungi acolo trebuie sa faci achizitii din care sa rezulte un divident atractiv. Daca judeci aceasta prima tranzactie din perspectiva yield-ului de 9,5%, atunci poate parea ca s-au platit mai multi bani decat face. Dar, sunt anumite lucruri din bucataria interna care fac acest yield unul bun. Spre exemplu, pentru acest randament s-a luat in calcul un nivel al chiriei sustenabil pe o perioada de 3-10 ani, nu cea din contract.

DB: Daca nu ati fi fost implicat in tranzactie, la ce randament ati fi estimat ca s-a incheiat vanzarea?
CU: As fi zis ca este un randament de doua cifre, nu 15%, insa undeva in jurul a 11%.

DB: Mai vor cei de la NEPI sa cumpere si alte proiecte?
CU: Mai sunt in discutii, pe langa celelalte 2 proiecte ale Belrom, si pentru alte proiecte de retail. In general, cauta proiecte in curs de executie si cu un grad mare de preinchiriere, dezvoltate de alte companii.

DB: E posibil ca NEPI sa incheie anul acesta si o alta tranzactie?
CU: Cred ca este posibil sa mai semnam anul acesta inca 3 tranzactii, vizand celelalte doua proiecte de la Belrom si inca un proiect dezvoltat de o alta companie.

DB: Acest al treilea proiect este tot un parc de retail?
CU: Toate sunt parcuri de retail in provincie, insa este posibil sa incepem discutii si pentru mall-uri.

DB: De ce este mai mare interesul pentru proiecte in provincie?
CU: Bucurestiul sufera in momentul de fata de o stare de incertitudine mai mare. Aici s-au dezvoltat mai multe proiecte, asa ca inca nu se cunoaste cu adevarat impactul unui proiect nou in piata. Este o piata inca in asezare, mai greu predictibila, spre deosebire de piata din provincie, unde s-au anuntat foarte multe, dar s-au realizat foarte putine.

DB: Cat de receptivi sunt proprietarii de proiecte fata de acest tip de structura a tranzactiilor?
CU: Depinde de situatia fiecaruia despre ei. Nu ar trebui sa se considere ca Belrom-ul este un caz disperat. Au fost de mult timp discutii si nu s-a ajuns la un pret atat de atractiv precum cel de acum. Cei de la Belrom sunt constienti de ceea ce este acum valoare si de ce va fi in viitor valoare si de ce pot face cu banii pe care ii vor primi.

Acesta structura de tranzactie aduce avantaje mai mult pe termen lung, decat pe termen scurt, si observ ca din ce in ce mai multi proprietari inteleg ca business-ul imobiliar are o inertie foarte mare. In imobiliare, din momentul in care tragi de volan si pana in momentul in care se schimba directia trece mult timp, asa ca trebuie sa-ti pregatesti miscarile din timp.

DB: Cu cat v-au crescut veniturile ca urmare a acestei tranzactii?
CU: N-am sa ma laud cu tranzactia asta. Anul acesta, per total, toti am simtit o scadere. Aceasta tranzactie insa aduce un castig motivational si emotional incredibil.

DB: Negocierile pentru tranzactii incepute anul trecut mai continua?
CU: Tot ce am construit in 2008 a murit spre sfarsitul anului in proportie de 90%. Acum discutam tranzactii incepute in 2009. Eu nu mai am nici un deal de anul trecut si din cate stiu, omologii mei de la celelalte firme internationale sunt cam in aceeasi situatie. Stiu colegi din piata care aveau scrisori de intentie pentru tranzactii de zeci de milioane de euro, care trebuia sa se incheie la sfarsitul anului, si la care s-a renuntat. Toata munca de anul trecut s-a dus la incinerator.

DB: Cine sunt cei interesati de achizitii in prezent?
CU: Lucram la set-up-ul unor fonduri de investii, insa nu putem da detalii acum. Mai sunt si fondurile pionier, care au inceput sa miroasa din nou piata, dupa ce in primavara au plecat. Nu vorbesc de fonduri mari, ca JP Morgan, ci de fonduri mici si medii, din tari ca Austria. De asemenea, am sesizat un spirit investional mai activ la romani.

DB: Desi sunt multe companii care si-au anuntat intentia de a investi pe piata locala, anul acesta nu s-au incheiat tranzactii. Ce anume a creat aceasta situatie?
CU: In primul rand, abordarea cu care incepi o discutie poate fi in sine un deal-breaker. Abordarea de pana acum era de tipul "ti-a pus Dumnezeu mana in cap ca eu, potential cumparator, am intrat la tine in birou". Genul asta de abordare nu prea a tinut, pentru ca multi dintre dezvoltatori, desi recunosc in privat ca au gresit, nu vor recunoaste niciodata asta in fata investitorului. In plus, cei care zic ca au bani de achizitii nu cred ca au atat de multi bani pe cat spun. Sau poate ca ii au, dar conditiile pentru a da banii pe o proprietate sunt nerealiste.

DB: Foarte multi asteapta executarile silite. Credeti ca vor incepe in urmatoarea perioada?
CU :Nu este bine sa speri raul altuia, dar inceperea executarilor ar fi extrem de benefica pentru piata. Fara o curatare a sistemului, fie ea executie, punerea proprietatilor intr-un fond, listat sau nu la Bursa, piata nu va deveni cu adevarat lichida.

Cu asta incepi, cu proprietati foarte bune executate. Asa incepe piata. Oriunde. De obicei se avand in piata fondurile "vultur", super speculante, dupa care incep sa creasca lucrurile. Desi acum pare a fi solutia cea mai de nedorit si cea mai costisitoare, va fi un dus rece pe o perioada scurta, fata de o revenire japoneza, intr-un deceniu.

DB: Ce alte tendinte observati pe piata?
CU: Anul viitor vom avea tranzactii si din partea unor fonduri institutionale, nu doar de private equity. Cred ca interesul pentru imobiliare va creste, pentru ca randamentele pe alte medii de investitii (dobanzi, obligatiuni) a mai scazut, ceea ce a lasat imobiliarele printre singurele domenii care ofera randamente mai mari.

DB: Credeti ca vor fi tranzactii pe piata rezidentiala in perioada asta?
CU: Anul acesta si anul viitor, banii se vor concentra pe proprietatile care produc venit, pe ceea ce poate genera o chirie. Pentru ceea ce nu genereaza venituri, se va porni de la un discount foarte mare.

Autor: Cristina Mihai