Suisurile si coborasurile negocierilor unor astfel de tranzactii sunt determinate, printre altele, de neintelegerile legate de pret. O alta problema, in cazul celor in faza de plan, o reprezinta nesiguranta termenului de lansare.
Cele mai multe dificultati sunt legate insa de decalajul dintre pretul cerut de proprietar si cel oferit de potentialul cumparator. Aceasta pe fondul lipsei tranzactiilor din primele 3 trimestre din 2009.
Principala problema este ca e greu de construit un nou etalon de pret pe o piata inerta.
In opinia analistilor, aceste tranzactii nu sunt relevante pentru a creiona un trend al pietei, deoarece nu se bazeaza pe o estimare de randament, ci sunt speculative.
"Tranzactiile de portofoliu sunt doar de ordin speculativ, sunt atipice si nu creeaza un trend al pietei. Investitorii incearca sa profite la maxim de aceasta perioada", spune Ion Catutoiu, directorul Real Time.
Interesul pentru achizitii este imens, inca de la inceputul anului trecut existand sute de milioane de euro care asteapta sa fie investiti. Totusi, tranzactiile sunt rare, unul dintre motive fiind dorinta multor investitori de a gasi proprietati la preturi extrem de mici. Un al doilea motiv il reprezinta faptul ca uneori vanzatorii care incep negocierile se afla intr-un blocaj financiar si isi rezolva problema pe parcurs, astfel ca schimba termenii initiali ai discutiei.
Tranzactiile speculative au insa si o parte pozitiva: cu ele, piata incepe sa se miste.
"Sunt si cazuri cand randamentele dorite de cele doua parti se apropie, dar in general, diferentele vor ramane, pana cand vom vedea o presiune a bancilor asupra vanzatorilor", a spus Blake Horsley, manager al diviziei de birouri si investitii a Colliers. Sentimentul general pe piata este ca aceasta presiune nu se va face simtita pana in a doua jumatate a anului.
Anul acesta a adus si cateva modificari importante in preferintele de shopping ale potentialilor cumparatori. Pe de o parte, a crescut interesul pentru achizitiile de locuinte si pentru proiectele de birouri. Pe de alta parte, investitorii nu mai cauta doar proprietati deja finalizate si inchiriate, care sa aduca imediat venit, ci si proiecte in constructie, la care spera sa obtina preturi mai bune.
"Fondurile de investitii lupta in continuare sa gaseasca deal-uri care sa se plieze pe targeturile de profit ale investitorilor si ca rezultat vom vedea cateva fonduri de investitii care isi vor reorienta atentia de la proprietati producatoare de venit, la produse finalizate doar partial, in incercarea de a-si plasa fondurile", a mentionat Horsley.
Ce tranzactii au avut loc pe piata rezidentiala in 2010
Scaderea substantiala a preturilor din ultimul an si estimarile unei revigorari a cererii de locuinte la finalul acestui an i-au determinat pe investitorii care doreau sa isi plaseze banii sa treaca la achizitii.
Totusi, analistii nu considera ca preturile vor lua avant pe acest segment, cel putin nu in 2010.
"Vedem o crestere a cererii de locuinte din partea clientilor finali in a doua jumatate a anului, dar nu si o crestere a preturilor", spune Catutoiu.
Se pare insa ca investitorii se gandesc sa achizitioneze in perspectiva unei cresteri pe o perioada mai mare de timp.
Compania Euro Market Services a vandut, la inceputul lunii februarie, un proiect rezidential de lux cu 20 de apartamente pentru 2,9 mil. euro. Proiectul se afla in centrul Capitalei si va fi finalizat in curand.
O tranzactie mai importanta este achizitia cu 5 mil. euro a circa 100 de apartamente din portofoliul Adama de catre Romania Invest, fond de investitii care mai negociaza cumpararea de locuinte de la Adama cu inca 4-8 mil. euro.
In total, fondul de investitii are 40 mil. euro pentru a plati avansul pentru locuintele achizitionate in acest an.
Negocieri avansate pentru achizitii de proiecte de birouri in faza de proiect
"Interesul a crescut, avem cereri, dar primele tranzactii vor aparea abia la finalul anului acesta, inceputul lui 2011", spune Horatiu Florescu, presedintele The Advisers/Knight Frank, care considera ca pe segmentul de birouri, pentru cladiri foarte bune s-ar putea sa existe si tranzactii la yield-uri de 8-8,5%.
Romania Invest a anuntat ca ia in calcul sa achizitioneze si cladiri de birouri in constructie anul acesta, dar ca inca nu a inceput negocierile. O decizie inteleapta, avand in vedere ca in cazul unei reveniri a cererii pe piata, oferta de astfel de spatii va fi extrem de mica, in conditiile limitarii acestor dezvoltari.
AFI Europe se afla in negocieri avansate cu un potential cumparator al cladirilor de birouri pe care urmeaza sa le dezvolte langa Cotroceni Park, a anuntat Reuven Havar, managerul companiei.
Fondul de investitii NEPI, in prima linie la achizitii de proiecte comerciale
Fondul de investitii NEPI a reusit sa rezolve una dintre cele mai acute probleme, cea a stabilirii pretului, atunci cand a achizitionat parcul de retail al companiei Belrom din Braila, la finalul anului trecut. In cadrul tranzactiei, NEPI a constituit o noua firma, care administreaza parcul dupa preluare. Vanzatorul a primit actiuni la aceasta firma, ca parte a sumei la care s-a incheiat tranzactia.
Totodata, NEPI, care se anunta cel mai dinamic cumparator anul acesta pe piata locala, a suspendat negocierile cu Belrom pentru tranzactionarea a inca 2 parcuri de retail. Ulterior insa, discutiile pentru preluarea unuia dintre aceste parcuri de retail au fost reluate.
Astfel, in curand NEPI va anunta o noua tranzactie in Romania. Cel mai probabil este vorba despre achizitia mall-ului Iris Shopping Center din Pitesti, aflat in proprietatea Avrig 35.
De curand, Alexander Hergan, care controleaza activitatile grupului Avrig 35, a anuntat ca se afla in discutii cu NEPI pentru vanzarea centrului comercial din Pitesti. De asemenea, Hergan a spus ca este foarte posibil sa gaseasca un investitor si pentru proiectul Pallady Shopping Center din Capitala, pe care vrea sa-l inceapa in vara.
