Iulian Urban: Recuperare debite: Real Estate

Cumparam case, insa pe noi cine ne protejeaza?

31 octombrie 2007, ora 20:00 | 1.281 afisari | in Real Estate, Juridic
Aboneaza-te la: RSS   Trimite prin: LinkedIn
Zilnic suntem bombardati cu mesaje publicitare ale developerilor care investesc in zeci, sute de ansambluri rezidentiale in Romania, unele dintre ele fiind de dimensiuni gigantice cu sute sau mii de apartamente.

Ni se arata imagini frumoase cu apartamente sau case de vis, ni se promit oaze de liniste si verdeata, ni se prezinta familii fericite care ne zambesc satisfacuti in pozele si mesajele publicitare , si suntem ademeniti cu mesaje gen "acum trebuie sa cumparati ca sa fiti siguri ca mai prindeti apartamente disponibile", ori "mai avem nevoie de 5 vecini" . Se organizeaza chiar si receptii unde sunt invitati viitori vecini sa se cunoasca intre ei, sa socializeze. Lumini, sampanie, maretie menite sa ne ia ochii , iar fete atragatoare ne spun " trebuie sa semnati aici si aici".

Fiind de buna credinta sau pur si simplu fraieri, semnam contractul si platim avansul cerut de dezvoltator, fericiti ca am prins un loc in paradis. Nu invatam insa din experienta americanilor care au o vorba " too good to be true" .Daca paradisul este de fapt un iad pentru noi? Chiar suntem protejati de legi in Romania?

Nu vreau sa ma refer direct la numele investitorilor sau constructorilor despre care s-a scris in presa ca au probleme, intrucat sunt un adept total al capitalismului si doresc ca maine dimineata sa ma trezesc intr-un Bucuresti care sa arate ca Manhattan-ul , insa in acelasi timp vad ca am pierdut banii munciti si nefurati in autobuz, asa ca nu pot sa nu deschid ochii si sa inteleg ce se intampla. Pentru ca aceste scandaluri care implica in vara lui 2007 deopotriva constructori si investitori, demonstreaza lacunele grave ale sistemului si lipsa totala de protectie pe care o au cumparatorii de case.

Vom face o analiza din prisma consumatorului sa vedem ce este de facut pentru a nu ne lasa prinsi in ecuatiile unor fraude in care vom avea apoi statut de victime colaterale care vor umbla prin tribunale , la dosare de faliment cautand zadarnic dreptate asa cum s-a intamplat in cazul MTS Leasing care a vandut vise fraierilor si credulilor. Mai tineti minte ca aveau reclame in toate ziarele, pe toti stalpii de lumina si birouri in toate orasele din tara?

In primul rand, cum suntem atrasi prin reclame ? Vedem in ziare comunicate de presa care ne spun : " cutare firma din Spania, Sua, Canada, Israel, in sfarsit a decis sa investeasca in Romania in sectorul imobiliar". Numele acelei firme nu ne spune nimic insa reclama ne spune sa fim siguri ca in tara lor sunt niste ditamai companiile , care au lucrari extrem de mari facute si trebuie sa credem ca in Romania ei vin sa investeasca bani, ca sa ne asigure si noua confortul occidental.

Reclama prinde pentru ca ne uitam la "jafurile" de apartamente ceausiste in care locuim si visam imediat la apartamente cum am vazut in filmele americane. Judecata ne este intunecata atat de mult incat suntem chemati la targuri imobiliare, ni se arata machete, vedem filme, si semnam contracte in care platim avans, insa imobilul in care se va afla si apartamentul sau casa mult visata este deocamdata la stadiul de proiect. "Da, insa daca nu semnati acum, nu veti beneficia de promotii, sau apartamentele se vor scumpi ulterior, ca sa nu amintim faptul ca in mod sigur in maxim 1 luna nu va mai fi nici unul liber si atunci veti regreta; Nu este decat un avans si merita sa aveti incredere in noi.." ne spune convingator agentul de vanzari.

Semnand contractul intrebam tematori : care este termenul de predare a constructiei? ce se intampla daca se depaseste acesta data ? " Fiti fara grija ca nu se va intampla acest lucru ; peste tot in lume unde a mai construit acest dezvoltator imobiliar si-a respectat angajamentele " , insa cum verificam noi acest lucru ? " uitati-va pe aceste pliante sa vedeti ce imobile deosebite au construit in alte tari; sunt mari domnule, ce sa mai discutam " si astfel agentul de vanzari aproape ca ne-a convins . " daca prin absurd se intampla sa existe probleme cu predarea la termen a apartamentelor sau caselor , uitati in contract am trecut penalitati, adica va vom despagubi pentru aceasta intarziere " - deja daca imi dau asigurari ca voi primi daune sunt total convins si semnez.

Reporterul agentiei UrbaNNews a urmat exact firul derularii unui asemenea eveniment inca din faza de publicitate si contractare, alaturi de Stefan Ghinea din Bucuresti care povesteste cum a ajuns sa traiasca drama vietii lui.A semnat fericit contractul in 2006, a platit un avans pentru care a luat credit de la banca cu termen de rambursare maxim 01 august 2007 , banca inscriind ipoteca pe apartamentul lui. In paralel a initiat procedurile de vanzare a apartamentului, a luat avans de la cumparatori, si a stabilit termen maxim sa elibereze apartamentul la 01 iulie 2007.

Casa trebuia sa-i fie predata de dezvoltatorul spaniol inca din 1 iunie 2006. M-am trezit insa cu o scrisoare primita in data de 08 iunie 2007 de la dezvoltator care dupa doua pagini de scuze il anunta ca termenul de predare s-a prelungit pana la 01.11.2007.

"Era sa cad din picioare. Tot ce aveam am investit in acest contract , in aceasta casa de vis si acum ma trezeam distrus total . Am cautat pe internet si am luat legatura cu alti viitori proprietari sa ne sfatuim sa vedem ce puteam face. Toti eram socati si bulversati . ba unul din viitori "vecini" a pus si o poza pe site care arata faptul ca deocamdata constructia este la stadiul de structura de rezistenta si el a opinat ca nu va fi gata decat la anul. Am mers in data de 11.06.2007 la sediul dezvoltatorului sa cerem socoteala. Acolo la inceput au venit niste indivizi cu casca de constructor pe cap, care ne-a invitat sa ne linistim , ne-au spus ca au avut probleme cu constructorul , care a incurcat lucrarile insa nu va fi o problema pentru ca deja cauta alt constructor.

Ne-au dus la santier si ne-au spus - uite domnule macaraua aia valoreaza cel putin 1 milion de euro si este a constructorului ; o valorificam si gata finalizam constructia " declara dl. Ghinea.

" De linistit nu ne-am linistit si intrucat unul din "vecini" era avocat am inceput sa cautam date despre dezvoltator. De ce am inceput sa facem acest lucru abia acum ? Nu putem sa ne explicam acest lucru. Asa convinsi eram ca totul este in regula, cand vedeam blocurile si casele facute de acest dezvoltator in Madrid ca am crezut orbeste in ei. Am verificat in primul rand ce este cu macaraua si socul a venit iar : constructorul o avea doar in leasing , era a bancii finantatoare si nicidecum a lui. Cand am intrebat si la Registrul Comertului si am vazut ca , la o valoare totala a investitiei in ansamblul rezidential de 12 milioane de euro, capitalul social al constructorului era de 25.000 euro iar al dezvoltatorului imobiliar de 100.000 euro, ne-am panicat de tot.

Ca atare in 12.06.2007 am revenit la sediul dezvoltatorului, impreuna cu reporterul de la UrbaNNews . Cand au vazut presa cei de acolo au chemat imediat avocatii, platiti probabil tot din banii nostri. Ni s-a spus ca trebuie sa acceptam situatia , pentru ca avem in contract clauze si daca se intarzie iar predarea apartamentelor vom fi despagubiti ! "Pai de unde ne veti despagubi hotilor daca ati luat de la noi avans 1,8 milioane de euro si voi nu aveti capital social nici cat pretul unei case ? a rabufnit unul din pagubiti, moment in care a fost chemata paza si am fost dati afara "

Pagubitii au mers imediat la banca care sprijinea proiectul imobiliar , la sediul central. Intrucat inca mai spera sa li se rezolve situatia nu au vrut sa declaram public numele bancii. Vazandu-i pe cei 30 de oameni extrem de agitati si nervosi, veniti cu camerele de luat vederi si cu doi avocati dupa ei, auzind ca unul din pagubiti este deja la Politie unde formuleaza plangere penala, cei de la banca au uitat imediat de secretul bancar si au inceput sa le explice cum se ridica constructiile pe banii lor.

Astfel, cu banii luati in avans in 2006 de la cumparatori, adica cu 1,8 milioane de euro, constructorul spaniol s-a dus la banca. Pe baza terenului cumparat care valora circa 1 milion de euro in acte si cu avansul luat de la cumparatori a obtinut un credit de la banca in valoare de 12 milioane de euro, pentru realizarea ansamblului rezidential. Deci fara sa vina cu un euro in buzunar , spaniolii au demonstrat ca pot face afaceri de milioane de euro, speculand credulitatea cumparatorilor si vidul legislativ din Romania. Banca a platit avansul de 3 milioane de euro catre firma de constructii insa aceasta, in goana salbatica dupa profit a utilizat banii bancii sa deschida un alt santier langa Bucuresti, si a ramas fara bani. Lucrurile sunt mult mai complicate intrucat daca se angajeaza un nou constructor va trebui sa i se plateasca mult peste valoarea creditului acordat de banca si ramas la dispozitia dezvoltatorului imobiliar - circa 9 milioane de euro - asa incat daca acesta nu va aduce bani din surse proprii pagubitii vor ramane sa isi recupereze banii probabil la calendele grecesti.

" Abia acum ne-am dat seama cat de mult am gresit si am facut publica drama noastra ca alti cetateni care muncesc pentru bani sa nu pateasca ce am patit noi; ce ma fac eu acum pentru ca la 1 iulie daca nu ma inteleg cu cumparatorul actualei locuinte, acesta ma da afara in strada si poate eu nu o sa mai apuc vreodata sa locuiesc macar un minut in casa-minune. Nici daca se vinde terenul pe care se face constructia caselor nu acopera banii luati de la noi asa ca speram in minuni. Speram ca investirtorul sa nu fuga din Romania si sa ne trezim ca ramanem fara nimic. " mai declara dl. Ghinea.

Specialistii avocati spun ca , dincolo de aspecte privind increderea oarba pe care au avut-o pagubitii din aceasta intamplare, este clar faptul ca si lipsa de legi din Romania permite unor straini sa vina in Romania fara un euro si sa ajunga mari investitori. Bagi in reclama masiva 1-200.000 euro si succesul este garantat.In opinia avocatilor, ar trebui sa se distinga in lege intre categoriile de investitori.

Daca un investitor ridica un bloc de locuinte pe banii lui , din sursele lui proprii de finantare, si ar constitui scrisori de garantie catre cumparatori care sa asigure faptul ca acestia isi primesc inapoi banii daca se intampla ceva, este o situatie, insa pentru investitorii falsi care de fapt ridica constructii pe banii cumparatorilor regulile ar trebui sa fie extrem de dure , ca sa nu se permita expunerea acestor din punct de vedere financiar, astfel incat sa se ajunga la drame precum cea expusa de noi in acest material.

Ca atare, este nevoie de legi speciale care sa stabileasca cadrul in care acesti dezvoltatori imobiliari pot sa vanda in Romania , cu conditii extrem de clare si precise. In USA de exemplu , dezvoltatorii imobiliari au reguli restrictive de expunere la risc asa cum sunt la noi cele instituite pentru banci sau societati de leasing. Exista organisme specializate ale Departamentului de Stat pentru constructii care monitorizeaza fiecare santier si posibilitatea de a se produce situatii similare nu exista. Mai ales ca depasirea gradului de expunere financiara pentru un dezvoltator sau un constructor este infractiune federala, si pe langa inchisoare si sechestru pe avere, persoanelor implicate in savarsirea abaterii li se mai interzice sa activeze in domeniu vreodata. In privinta consumatorilor , acestia au si o forma de protectie instituita de statul american care le despagubeste pana la 80 % din banii investiti si nerecuperati intr-o asemenea situatie nefericita, intrucat toti dezvoltatorii si constructorii care lucreaza pe teritoriul Statelor Unite ale Americii trebuie sa contribuie cu un procent din valoarea lucrarilor realizate, la un fond guvernamental , ceva cam in genul Casei Constructorilor din Romania.

Solutia in Romania ? "Sa dea in judecata investitorul insa riscul de insolventa comerciala este extrem de mare , si daca se ajunge la faliment nu mai poti sa iei mare lucru. Cat priveste latura penala , ea nu exista pentru ca dezvoltatorul va spune simplu ca nu a prevazut ce se poate intampla cu constructorul si ca acesta va ajunge sa aiba probleme, fiind pana la urma un incident comercial care trebuie tratat de instantele de judecata comerciale " spune d-na Cionca Madalina, manager de caz la agentia de colectare debite Urban si Asociatii. Adica "prinde orbul scoate-i ochii"!

Vom reveni dupa monitorizarea situatiei si vom declara public si numele acestui asa-zis dezvoltator imobiliar , insa deocamdata pagubitii ne cer sa asteptam pentru ca vor sa vada daca, cum si cand se va rezolva situatia care le-a fost oferita implacabil de un destin la realizarea caruia au contribuit "activ" sedusi de puterea marketingului.

La aceasta data majoritatea dezvoltatorilor imobiliari din Romania construiesc in viteza foarte mare, intrucat trebuie sa tina ritmul cu cresterea pretului terenurilor. In peste 75 % din proiectele imobiliare cu destinatia de locuinte, dezvoltatoriii imobiliari au cerut plati in avans de la cumparatori. Sa speram ca vom avea cat mai putine cazuri care sa ne demonstreze ca am avut dreptate cand am scris acest material. Sa speram..
Comentariile acestui material
 
Numele complet:*
ex: Ion Popescu
Adresa de email:*
Site personal:
ex: http://www.dailybusiness.ro/
Comentariul tau:*
ATENTIE! Camp obligatoriu.
 
 
 
Mihai Teo a spus:
01/11/2007 09:26
Este de....neimaginat cum in Romania anul 2007 se mai gasesc astfel de capete luminate. Si uite ca se mai intampla: cumparatori creduli si "investitorii lu' peste".
Iar legille in tara noastra sunt facute....DEGEABA !
 
Gelu Copac a spus:
01/11/2007 10:34
Bai frate, asa va trebuie. D-astia ca voi, fraieri, sustin nebunia preturilor. Fraierii trebuie sa si-o fure, ca de-asta sunt... fraieri.
 
Horia a spus:
01/11/2007 10:35
Mai intai inveti la sa investesti apoi te plimbi pe la petrecerile cu sampanie si fete frumoase.
Succese
 
Radu Sorinca a spus:
02/11/2007 01:49
FOARTE INTERESANT!
Foarte bun articolul, ma mir ca a-ti avut curajul sa scrieti asa ceva...
 
Un cetatean a spus:
02/11/2007 10:49
Bai fraierule de ziarist !
Pai in Spania daca ai 5 % dintr-o afacere imobiliara poti obtine ceilalti 95 % de la o banca. Cam aici s-a ajuns si la noi. Alpha Bank ofera cam 80 -85 % credit pentru o afacere imobiliara. In mod normal ar trebui sa existe un sistem de securitate pentru cumparatori astfel incat dezvoltatorul sa nu se atinga de banii (avansurile ) platite de ei, acesti bani fiind doar o garantie de buni cu,paratori, bani care trebuie sa stea blocati intr-un cont escrow. In acest timp dezvoltatorul construieste cu banii bancii, bani care-i primeste pe masura ce constructia inainteaza !
 
Pagini: 12
Iulian Urban
Presedintele Asociatiei Asistenta pentru Consumatori
Iulian Urban
Urban si Asociatii este lider de piata pe segmentul recuperarii debitelor, avand o experienta de peste 14... vezi profilul »
Categoriile blogului
Arhiva blogului
KeyJobs - Job-uri premium
portal sustinut de adevolution
Luni, 28 Septembrie 2020, 00:27
Alegeti frecventa cu care doriti sa primiti newsletterul:
Adresa dvs. de email:
Abonati-va la newsletter