REAL ESTATE

2012 pe piata mall-urilor: "Nu este exclusa o noua serie de falimente"

04 ianuarie 2012, ora 00:03, autor(i): Cristina Mihai 
Aboneaza-te la: RSS   Trimite prin: LinkedIn
bot.jpg
In ciuda zvonurilor oarecum nefavorabile, sau cel putin confuze, de pe piata internationala, analistii CBRE considera ca in anul 2012 consumul va creste usor, ceea ce va impulsiona vanzarile din centrele comerciale, cu o accentuare a diferentelor dintre centrele comerciale de suces si cele neperformante.

Prin urmare, Daniel Nistor (foto), account manager al departamentului de retail al companiei, spune ca ônu este exclus, asadar, sa fim martorii unei serii noi de falimenteö.

In ciuda incertitudinilor, pe piata sunt foarte multe noi proiecte anuntate. Care sunt sansele ca toate sa se concretizeze? ôChiar daca incercam sa fim optimisti in aceasta privinta, nu putem sa nu luam in calcul problemele legate de finantare, care par a fi inevitabile. In acest context, exista posibilitatea ca nu toate deschiderile de centre comerciale anuntate in 2012 sa fie realizateö, spune Nistor.

Cat priveste deschiderea de noi centre comerciale si extinderile unora dintre cele deja operationale, 2011 a adus aproximativ 200.000 metri patrati de spatii comercialeá pe piata. In ultimul trimestru al anului au fost inaugurate Colosseum faza I, Galleria Arad, Maritimo Constanta, Electroputere Parc Craiova faza I, European Retail Park Botosani,á Oradea Shopping City, Galleria Arad si extinderile Baneasa Shopping City si Promenada Braila.



áôPiata de retail din Romania este mult mai solida astazi decat era in urma cu 3 ani si mult mai pregatita din punct de vedere al mentalitatii pentru a intampina anul 2012ö, spune Nistor.

In ceea ce priveste profilul retailerilor care inchiriaza spatii in centrele comerciale, nu exista un tipar foarte clar configurat, acestia provenind din diverse domenii de activitate. Perioada de inchiriere in centrele comerciale este, de obicei, de 5 ani, insa pentru unii retaileri este posibila incheierea unui contract de inchiriere in functie de performante, spune specialistul CBRE.

Cum merge procesul de preinchirire pentru proiecte de retail viitoare? Anul 2010 a fost unul anevoios, plin de incertitudini, retailerii incercand sa amane finalizarea negocierilor pentru proiectele in constructie.

Din 2011 insa aceste negocieri au castigat mult atat in volum cat si in consistenta, comerciantii fiind mult mai dispusi sa semneze contracte sau precontracte de inchiriere in poiectele cu potential comercial ridicat.á Procedura normala a inchirierilor implica, intr-o prima faza, ceea ce numim ôancorarea mixului de chiriasiö, mai exact finalizarea negocierilor cu acei chiriasi care atat prin popularitate, cat si prin suprafata, pot constitui adevarate destinatii pentru viitorii clienti.

ôCeea ce nu s-a parut a fi cel mai dificil in aceasta perioada a fost sa aducem chiriasi noi pentru piata romaneasca. Au existat mai multe intentii, discutii, insa din cauza incertitudinii de pe plan international (care este mult mai mare decat cea care vizeaza strict Romania), inca nu s-a concretizat nimic relevant. Din acest motiv, pentru a ne diferentia totusi de ceea ce exista deja pe piata, incercam sa aducem noutati in organizarea mixului de chiriasi, punand foarte mult accentul pe zona de entertainment, care, in viziunea noastra, va avea un rol hotarator in atragerea clientilorö, spun oficialii CBRE.

Ce vizeaza in principal retailerii cand vor sa preinchirieze spatii in proiecte care inca nu au inceput?áExista cateva caracteristici importante pentru orice comerciant atunci cand analizeaza oportunitatea deschiderii unui nou magazin intr-un nou centru comercial. Care ar fi acestea?

Potentialul comercial al orasului (populatie, venit mediu pe cap de locuitor, flux de turisti, existenta universitatilor, structura pe varsta a populatiei etc).

Amplasarea centrului comercial in cadrul orasului, sau ôlocatiaö. áAstfel, se iau in calcul mai multe elemente: zona de atractie comerciala, distanta fata de centrul orasului, accesul (pedestru, cu masini personale, cu mijloace de transport in comun), proximitatea zonelor rezidentiale, vizibilitate etc.

Concurenta existenta sau viitoare. Se fac comparatii cu centrele comerciale deja deschise sau in dezvoltare, incercand sa se estimeze influenta reciproca pe termen mediu si lung. In plus, pentru unii comercianti care au deja magazine deschise, se analizeaza procesul de ôcanibalizareö si oprtunitatea deschiderii unei noi unitati. In general, succesul intr-o negociere il obtine cel care are cea mai buna a doua optiune.

Conceptul centrului comercial.á La acest capitol exista nenumarate teorii, dar daca ne referim la centrele comerciale de tip mall, fara a da verdicte, afirmam ca exista cateva componente necesare unui concept de succes: hypermarket, cinema, food-court si o componenta puternica de fashion ancorata de principalii jucatori din piata.

Mixul de chiriasi. Daca ne referim la chiriasii ancora, acestia au strategii de expansiune foarte clar definitie pe termená mediu, si doar prin exceptie exista abateri de la aceasta planificare. Exista criterii legate de oras, concept, suprafata totala inchiriabila (GLA) care trebuie indeplinite pentru a demara negocierile cu chiriasii ancora. Abia dupa ancorarea proiectului se initiaza negocierile cu restul chiriasilor; acestia tin cont tot timpul de existenta marilor lantruri comerciale in mixul de chiriasi, acesta fiind uneori un criteriu mai important de selectie decat cele amintite la punctele anterioare.

Conditiile comerciale si flexibilitatea in negocieri din partea dezvoltatorului.áComerciantii incearca sa reduca la minim riscurile care apar in urma unor noi deschideri, si uneori pun un accent mai mare pe certitudinea unor costuri miciá decat pe incertitudinea unor venituri/vanzari mai mari. Astfel se explica decizia unor chiriasi de a alege centrele comerciale unde au obtinut conditii mai bune in dauna altora care, cel putin teoretic, prezentau un potential commercial (estimat) superior.

Existenta finantarii.áDaca pana in 2008-2009, nimeni nu-si punea aceasta problema, nenumaratele amanari sau anulari ale deschiderilor dus la aparitia unor noi clause in contractile de inchiriere. Mai mult chiar, chiriasi evita sa semneze contracte de inchiriere in proiectele care nu au finantare si care, implicit, nu pot garanta o data certa de deschidere. Pentru chiriasi a devenit extrem de importanta garantarea unei perioade de deschidere.

ôAstfel, un proiect care are deja finantare sau a carui constructie a demarat si este in curs de finalizare prezinta un interes sporit pentru potentialii chiriasi. Ei sunt mult mai dispusi sa semneze un contract de inchiriere, luand bineinteles in calcul si criteriille de selectie si analiza prezentate la punctul anteriorö, a explicat Daniel Nistor de la CBRE.

Exista proiecte care, pe masura ce se apropie de deschiderea oficiala au un grad de ocupare foarte ridicat, ceea ce pentru dezvoltator reprezinta un important atu in negocierile cu ultimii chiriasi.á La polul opus exista proiectele care se gasesc in situatia de a gasi solutii de ultim moment pentru ocuparea unor spatii libere inainte de deschidere, dezvoltatorii fiind dispusi laácompromisuri extreme. Ca o concluzie, putem afirma ca succesul intr-o negociere il obtine cel care are cea mai buna a doua optiune, a conchis Nistor.
Comentariile acestui material
 
Numele complet:*
ex: Ion Popescu
Adresa de email:*
Site personal:
ex: http://www.dailybusiness.ro/
Comentariul tau:*
ATENTIE! Camp obligatoriu.
 
 
 
KeyJobs - Job-uri premium
Marti, 26 Mai 2020, 03:05
Alegeti frecventa cu care doriti sa primiti newsletterul:
Adresa dvs. de email:
Abonati-va la newsletter