Piata
imobiliara romaneasca da semne de revigorare, conform unui studiu facut de Maravela|Asociatii. Acest lucru se datoreaza mai ales
zonei de office, unde sunt anuntate destule proiecte, dar si terenurilor
agricole, ce sunt la mare cautare in prezent, si sectorului de retail, intr-o
continua expansiune, care contrabalanseaza stagnarea segmentului rezidential.
Cu toate acestea, piata mai are de infruntat o noua
provocare, aceea a introducerii in legislatia fiscala a impozitarii progresive pe cladiri
in functie de destinatia acestora, impozitul pe cladirile nerezidentiale fiind
semnificativ mai mare fata de cel pe cladirile rezidentiale, conform
proiectului noului Cod Fiscal, se precizeaza in studiu.
Segmentul rezidential, in continua
reconfigurare
In segmentul rezidential se poate observa o usoara
timiditate cu privire la investitii, investitorii straini
fiind tot mai putini.
Se
poate spune ca segmentul rezidential este in stagnare, profilul investitional
la acest moment fiind conturat in jurul programului „Prima Casa”.
“Am observat ca investitorii straini sunt destul de vizibili si aici
ne raportam atat la informatiile din piata, cat si la clientii nostri, cum ar
fi Hanner AB, unul dintre cei mai dinamici dezvoltatori de proiecte rezidentiale inca activi pe piata din Romania. Investitorii locali sunt sensibil mai numerosi, insa volumele
dezvoltate de acestia sunt mici, ei construiesc ansambluri de mici dimensiuni,
capitalizarea investitiei fiind astfel destul de redusa”,
afirma Marius Patrascanu, partner Maravela|Asociatii.
Cu
toate acestea, piata este intr-un proces continuu de reconfigurare, de reasezare,
de adaptare la noile conditii economice. Se remarca, astfel, tendinta de cumparare de
terenuri pentru investitii viitoare, datorata faptului ca, la
momentul actual, preturile
terenurilor sunt accesibile, iar achizitia acestora in astfel de
conditii este considerata o investitie profitabila.
In
plus, tot mai multe banci si-au creat propriile vehicule de administrare a
activelor imobiliare, ceea ce este un semnal pozitiv in dinamica pietei
imobiliare, care da astfel semne de deblocare. De asemenea, exista o serie de
fonduri de investitii medii si mici care aloca pentru Romania capitaluri intre
20 si 50 de milioane de euro si care achizitioneaza active de la banci, in
cadrul executarilor silite sau in cadrul procedurilor de insolventa.
Parcurile
Tetarom din Cluj, exemplu de succes pe
zona industriala
In ceea ce priveste zona industriala, noutatile sunt destul de putine,
remarcandu-se, in general, cresterea numarului de achizitii de terenuri pentru
dezvoltarea de facilitati industriale, in zonele de vest si
nord-vest, respectiv, Timisoara, Arad, Oradea.
“Dezvoltarea segmentului industrial este inceata,
dar certa. In ciuda
oscilatiilor legislative in domeniu, infiintarea de parcuri industriale a
devenit si se mentine tot mai atractiva, prezentand avantaje atat din punct de
vedere organizational si functional, cat si din punct de vedere fiscal (de
exemplu, conform noii legi a parcurilor industriale, Legea nr. 186 / 2013,
parcurile industriale sunt scutite, in anumite conditii, de la plata
impozitului pe proprietate sau de la plata taxelor privind emiterea certificatelor
de urbanism sau a autorizatiilor de construire)”, explica Marius Patrascanu.
Este notabila dezvoltarea parcului
industrial Tetarom IV din zona Cluj-Napoca (Feleacu), ce se va desfasura pe o suprafata de 86 de hectare,
valoarea contractului de lucrari fiind de 36 de milioane
de lei. Lucrarile
nu au fost inca incepute, din cauza unor complicatii juridice aparute ca urmare
a atribuirii contractului de lucrari. De asemenea, este de mentionat si
extinderea parcului industrial Tetarom I din Cluj – Napoca cu 12 hectare. Lucrarile
au fost demarate in aceasta vara, iar investitia este estimata la 42 de
milioane de lei.
„Parcurile
Tetarom sunt o poveste de succes in domeniu, de unde si necesitatea a patru astfel de parcuri la Cluj-Napoca, companii de renume facand parte din acestea. De exemplu,
ultimele doua nume sonore care s-au alaturat parcurilor Tetarom sunt Bosch si
DeLonghi, aceasta din urma preluand locul Nokia, tranzactie finalizata cu
succes de avocatii nostri asociati, Gelu Maravela, Alina Popescu si Marius Patrascanu”, afirma Cristina Mihalachioiu, managing associate in cadrul Maravela|Asociatii.
Dreptul de preemptiune ingreuneaza piata
terenurilor agricole
Terenurile
agricole reprezinta o zona destul de dinamica pentru piata imobiliara, cu atat
mai dinamica cu cat s-a liberalizat vanzarea acestora catre straini, ceea ce a
crescut interesul acestora pentru investitii.
“Am remarcat, totusi, in practica, un oarecare blocaj in prima jumatate
a anului, cand piata a stationat intrucat existau, pe de o parte, prevederi legale
care impuneau sub sanctiunea nulitatii respectarea dreptului de preemptiune
stabilit de Legea nr. 17 / 2014, iar, pe de alta parte, acestea nu puteau fi
aplicate din lipsa reglementarii metodologice”, explica
Mihalachioiu.
Chiar si
in prezent procedura este anevoioasa, implementarea in cadrul structurilor
administrative locale fiind greoaie. Cu toate acestea, rezolvarea aspectelor
procedurale privind dreptul de preemptiune este lasata in seama avocatilor si a
notarilor instrumentatori ai actelor de transfer, investitorii
mentinandu-si interesul.
“Problema dreptului de preemptiune ramane una pur birocratica,
introducerea acestui drept neputand asigura, in conditiile actuale ale pietei
imobiliare, comasarea terenurilor agricole”, precizeaza Cristina
Mihalachioiu.
Cat despre preturile terenurilor agricole, exista o discrepanta
semnificativa intre preturile de vanzare, care variaza de la 5.000 – 7.000 de
euro per hectar in centrul, vestul si sud-vestul tarii (datorita apropierii de
granita) la 2.000 de euro per hectar in Moldova, Muntenia si Campia Baraganului.
Nivelul preturilor, dar si faptul ca in multe cazuri suprafetele de teren
disponibile nu sunt omogene, ci faramitate, determina abordarea conform careia
investitiile sunt de multe ori facute in scop de capitalizare a profiturilor.
„Terenurile
achizitionate sunt arendate catre fostii proprietari pentru a fi exploatate,
optimizandu-se gradul de valorificare, in vreme ce valoarea lor este utilizata in
scop de land banking, respectiv pentru ca investitorii sa le aduca drept garantie
pentru obtinerea finantarii necesare unei exploatatii agricole profesionale”,
precizeaza Marius Patrascanu.
Exod
de birouri din Victoriei in Nord
Pe
segmentul de birouri, s-a consolidat exodul din Piata Victoriei catre zona de
Nord a Bucurestiului – Pipera, Baneasa, unde s-au concentrat un numar impresionant
de cladiri de birouri si un numar si mai impresionant de chiriasi de renume.
”Exista
premise ca piata de birouri sa isi revina treptat - investitorii fiind mult mai
precauti acum si avand tendinta de a se baza pe antecontracte de inchiriere inainte
de a demara lucrarile de constructii – si sa se reaseze si sa se echilibreze – stabilirea
centrului de interes catre zona Pasajului Basarab dinspre zona Pipera putand
deveni un factor de influenta a nivelului chiriilor”, anticipeaza Cristina Mihalachioiu.
Mega
Image si retelele de bricolaj, cei mai activi jucatori din retail
Cat
priveste sectorul de retail, trebuie facuta distinctie intre zona de mari
centre comerciale si lanturile de magazine.
„Desi
exista date din care rezulta ca rata generala de neocupare in cadrul spatiilor
de retail este in descrestere, din cauza nevoii retailerilor de a se extinde si a
lipsei de noi spatii comerciale, explozia de mall-uri anuntata nu va fi cea mai
profitabila pentru dezvoltatori, fiind probabil ca piata sa absoarba in bune
conditii atat de multe noi aparitii. In schimb, in ultimii
doi ani, unele lanturi
de magazine s-au dezvoltat cu o viteza ametitoare”, afirma Marius
Patrascanu.
Mega
Image a avut si continua sa aiba o dezvoltare agresiva, numarand in prezent peste 300 de magazine. Centrele de bricolaj au, de asemenea, aceeasi
viteza de crestere:
Dedeman, care anunta deschiderea a 4 noi magazine si extinderea in
Republica Moldova in 2015 sau Leroy Merlin care a preluat operatiunile din Romania
ale Baumax, ajungand astfel la 16 magazine, sunt cele mai
bune exemple.
Noi
idei de business care ar putea ridica piata
Piata
imobiliara inca in stagnare este echilibrata de noi tendinte in mediul
de afaceri, de noi idei care ar putea reprezenta o revigorare semnificativa a
pietei.
“Investitiile in campusuri universitare ce se doresc
a se construi in marile centre universitare, incepand cu Bucuresti, sunt un un exemplu la indemana. Exista investitori straini care au dezvoltat astfel de proiecte in
strainatate si sunt interesati sa implementeze acelasi tip de proiect
si in Romania. In momentul de fata se afla in discutii cu diverse universitati
pentru incheierea unui parteneriat in acest sens”, afirma Marius
Patrascanu.
„O alta tendinta salutara pentru piata imobiliara sunt parcurile de tip
„aventura”, tot mai multe astfel de facilitati de agrement fiind dezvoltate de
catre investitori locali atat din fonduri proprii, cat si cu co-finantare de la
Uniunea Europeana”, completeaza Cristina Mihalachioiu.
Daca
la momentul actual sunt in functiune astfel de parcuri la Brasov, Zarnesti,
Gura Humorului, Comana, Balotesti, etc., un nou parc de tip „aventura” tocmai a
fost inaugurat la Orastie, investitia ridicandu-se la nu mai putin de 6
milioane de euro.
REAL ESTATE
Cum arata balanta imobiliara - Intre corsetul Prima Casa, atractia terenurilor si avantul retailerilor
14 octombrie 2014, ora 14:38
Comentariile acestui material
[+] Adauga comentariul tau (niciun comentariu publicat)
Numele complet:*
ex: Ion Popescu
Adresa de email:*
ex: [email protected]
Site personal:
ex: http://www.dailybusiness.ro/
Comentariul tau:*
ATENTIE! Camp obligatoriu.
Trimite Comentariul
Materialele zilei din REAL ESTATE
18 mai 2022, ora 11:55 in Real Estate |
86 vizualizari |
0 comentarii
07 aprilie 2022, ora 12:17 in |
92 vizualizari |
0 comentarii
22 martie 2022, ora 13:46 in |
102 vizualizari |
0 comentarii
17 martie 2022, ora 12:05 in |
64 vizualizari |
0 comentarii
Articole similare
- Eleni Skoura, noul Head of Retail al ING Bank Romania
- 20% dintre retaileri au inceput sa vanda online in 2020 - studiu
- Stocul de spații de retail modern din România a depășit nivelul de 4 milioane de metri pătrați
- Marius Vacalau, primul CEO roman al Lagardere Travel Retail Romania
- Studiu: 6 din 10 dezvoltatori apreciaza ca preturile locuintelor vor creste in urmatorul an
Ultima ora