REAL ESTATE

Imobiliarele, investitii atractive cand economia sufera. Banii ar putea veni din Orient

03 ianuarie 2012, ora 00:05, autor(i): Cristina Mihai 
Aboneaza-te la: RSS   Trimite prin: LinkedIn
content_euro.jpg
Investitiile imobiliare sunt in prezent, pe de o parte, mai atractive, ca urmare a faptului ca proprietatile sunt mai putin volatile decat actiunile sau alte instrumente financiare, dar pe de alta parte, sunt franate de limitarea creditarii din domeniu. Ce traiectorie va lua acest segment in Romania, ce segmente vor fi mai atractive pentru investitii in actuala criza a datoriilor si ce tipuri de cumparatori vor exista pe piata, au ápovestit pentru DailyBusiness.ro, analistiii imobiliari.

La inceputul anului s-a resimtit oarece optimism in legatura cu relansarea economica in 2011 ce s-a transpus si in real estate pana la jumatatea anului.

"In prezent exista interes pentru imobiliarele locale din partea investitorilor, dintre care se remarca aceia din Orientul Mijlociu.áIncepand din vara acestui an insa, contextul economic s-a inrautatit, ceea ce a condus atat la lipsa increderii investitorilor in redresarea sectorului real estate, cat si la reducerea semnificativa a finantarilor bancare in general", a áspus Marius Grigorica, Senior Business Analyst in cadrul companiei de consultanta imobiliara DTZ Echinox.

"Majoritatea investitorilor care au intrat in negocieri in prima parte a anului inca si-au pastrat interesul sa incheie tranzactiile, cu toate ca in momentul de fata, obtinerea finantarii este mult mai dificila si presupune costuri mult mai mari", a adaugat Grigorica.



Paradoxal, contextul economic dificil creste atractivitatea proprietatilor. Acestea sunt in mod traditional active ce pot asigura un grad de acoperire impotriva inflatiei, activele imobiliare fiind mai putin volatile decat actiunile sau alte instrumente financiare.

ôDin acest motiv, in perioada urmatoare ar putea reveni in atentia investitorilor activele imobiliare, mai ales acelea subevaluate, care ar putea avea potential de crestereö, a mentionat Marius Grigorica.

Atat mediul economic incert in legatura cu situatia mondei euro, cat si o potentiala inflatie ce ar putea afecta semnificativ devalorizarea monedei unice in 2012, áprobabil vor directiona detinatorii de lichiditati spre plasamente in active ce pot asigura cel putin conservarea capitalului. In acest context, in care investitorii isi vor indrepta atentia catre proprietati, in special asupra celor subevaluate, pentru plasarea banilor, piata din Romania ar putea fi avantajata, insa nu in orice segment de piata.

ôIn aceasta situatie se afla si terenurile agricole din Romania, piata care oricum este deja de fierbinte in ultima perioadaö, spune analistul DTZ.

Bancile sunt dispuse sa finanteze pana la 50% din valoarea unei tranzactii in prezent, fata de pana la 75% in prima parte a anului 2011Marius Grigorica, DTZ

In ciuda acestei situatie, investitiile imobiliare sunt prinse intr-un cerc vicios, avand in vedere situatia dificila prin care mediul bancar trece in prezent.

ôIn contextul actual, in care bancile nu doar ca sunt mult prea expuse pe sectorul imobiliar, ci este posibil sa stopeze creditarea si chiar sa paraseasca Estul áEuropei din 2012, putine tranzactii vor mai beneficia de finantare bancara. Sunt insa si fonduri de investitii care dispun de capitaluri proprii si care ar fi dispuse sa faca achizitii fara co-finantare bancara, majoritatea cautand active distressedö, a explicat Grigorica, pentru DailyBusiness.ro.

In ce priveste anul 2012, analistul considera ca interesul pentru active imobiliare in Romania va fi destul de limitat din cauza conditiilor de creditare mai dure din ultimele luni.

ôAvand in vedere ca gradul de finantare bancara a noilor investitii este destul de scazut (loan-to-value in jur de 50%) fata de 65-70%, cat se acorda in prima jumatate a anului, interesul investitorilor pentru active imobiliare va fi destul de limitat. Vor fi mai usor de realizat tranzactii tip 'share deal', ce presupun achizitia vehiculelor investitionale ce au deja in bilant credite bancare de aproximativ 70-80% loan-to-value, astfel de tranzactii implicand capitaluri proprii mai reduseö, considera Grigorica.

Care este profilul investitorului interesat de imobiliarele din Romania?

Piata de real estate din Romania mai este inca tatonata de investitori institutionali speculativi care au un profil de risc ridicat, profil ce se pliaza pe specificul mediului economic din Romania, potrivit lui Grigorica. In general, strategia acestora de investitii prevede perioade de detinere a activelor pe termen scurt-mediu (maxim 5 ani), un orizont mai larg ar putea conduce la cresterea gradului de incertitudine.

ôExista in ultimul timp un interes crescut pentru Romania si al unor fonduri de investitii ce au in actionariat institutii detinute de state din Orientul Mijlociuö, spune specialistul DTZ Echinox.

Acest interes al fondurilor de investitii din Orientul Mijlociu a fost sesizata si de alti jucatori din piata. Oficialii Capital Property Advisors, companie condusa de Radu Lucianu, fostul sef al CBRE Romania, au spus, anterior, ca acesti investitori tatoneaza piata locala.

ôPe piata locala a investitiilor joaca in continuare doua categorii de actori: investitorii care cauta produse investitionale bune, caracterizate de chiriasi cunoscuti, contracte pe termen lung, cladiri de calitate si randamente intre 8,5-10% si investitori care cauta oportunitati cu randamente mari, peste 10%ö, spun si oficialii BNP Paribas Real Estate.

Acestia au adaugat ca vizibile pe piata vor fi tranzactiile cu produse cautate de investitorii din prima categorie, cele din categoria a doua fiind rare se vor tranzactiona in afara pietei.

Cum negociaza investitorii? áIn cazul proprietatilor generatore de venituri, pretul se negociaza in stransa concordanta cu chiria generata de proprietatea in cauza, sau de potentialul de crestere a veniturilor si/sau a valorii de capital.

ôN-as putea mentiona un procent sau o marja de negociere, totul depinde foarte mult de circumstantele in care se afla partile. De exemplu, daca vanzatorul este constrans de rambursarea unor credite bancare sau are nevoie urgenta de capital pentru alte investitii, atunci probabil va accepta o reducere a pretuluiö, spune Grigorica.áááá

Avand in vedere ca piata actuala este caracterizata de putine tranzactii, partile implicate in negociere nu pot distinge in mod clar ratele de capitalizare ce ar trebui aplicate veniturilor generate de proprietate pentru stabilirea preturilor.

Din cauza acestor incertitudini, partile stau de multe ori in expectativa, vanzatorul crezand intr-o crestere a valorii pe piata in viitorul apropiat, iar cumparatorul se poate asteapta la o scadere datorata contextului economic din ce in ce mai imprevizibil.

Alte motive pentru care tranzactile nu ajung sa se inchida sunt diverse probleme indentificate in cadrul procesului de due dilligence, probleme ce pot fi de ordin juridic, tehnic, financiar si fiscal.

De asemenea, unele negocieri se poarta intre dezvoltatori locali si fonduri de investitii straine (investitori institutionali detinuti de companii de asigurari fonduri de pensii etc), caz in care vanzatorii locali nu sunt familiarizati cu rigorile impuse de aceste fonduri de investitii straine, motiv pentru care negocierile inainteaza destul de greoi.
Comentariile acestui material
 
Numele complet:*
ex: Ion Popescu
Adresa de email:*
Site personal:
ex: http://www.dailybusiness.ro/
Comentariul tau:*
ATENTIE! Camp obligatoriu.
 
 
 
KeyJobs - Job-uri premium
Marti, 26 Mai 2020, 01:42
Alegeti frecventa cu care doriti sa primiti newsletterul:
Adresa dvs. de email:
Abonati-va la newsletter