Prima Casa exclusiv in lei: Va incetini si mai mult piata imobiliara?

17 Sep, 00:07 • karina.popescu

Prima Casa exclusiv in lei pare o greutate in plus pe umerii pietei imobiliare, care de cativa ani oricum schioapata. Analistii pun problema ieftinirii masive a locuintelor, sau dimpotriva, scoaterea de la vanzare a acestora. Vom vedea o creditare neprietenoasa sau chiar „de sacrificiu”? Program-pilot sau nu, e o realitate care a dat nastere la tot felul de scenarii. Sa vedem care dintre ele sunt mai realiste.

Prima Casa exclusiv in lei: Va incetini si mai mult piata imobiliara?

Toate bancile s-au
aliniat la creditarea in lei pentru Prima Casa, ceea ce a luat pe
nepregatite toate partile implicate – client, banca, dezvoltator,
proprietar de locuinta. Intre timp, am ajuns fruntasi in Europa la capitolul scaderi de pret pe piata locuintelor. Cum vor evolua lucrurile in aceste
conditii?

[b]Negocierile vor fi purtate tot in euro[/b]

Specialistii BCR in
creditare ipotecara si imobiliara ii sfatuiesc pe clienti sa
negocieze cu vanzatorul pretul imobilului in lei. La prima vedere,
pare logic si de bun simt. Si totusi, vom trece vreodata la gandirea
preturilor in lei, atunci cand vorbim de imobiliare, tinand cont ca
in ultimii 23 de ani, piata imobiliara din Romania nu a fost niciun
moment in moneda nationala?

Majoritatea specialistilor raspund
negativ, din moment ce romanii nu percep un pret al locuintei in
lei, convertindu-l automat in euro. Asadar, negocierile se vor purta
in euro in continuare, desi tranzactiile vor fi in lei.

„In
cazurile in care preturile cu subcontractorii se vor negocia
in euro, iar business plan-ul dezvoltatorului va fi in euro, zona de
referinta pentru preturi va fi intotdeauna in euro. Oricum, si la
nivel de persoane fizice care vand locuinte consider ca raportarea
va continua sa fie in euro”, spune Bogdan Paduraru CEO G3
Imobiliare.

Si Anca Bidian, CEO
Kiwi Finance, spune practic acelasi lucru: „Noi dupa 1989 am avut
piata in dolari si dupa aceea in euro. Mentalul colectiv nu
percepe un pret al locuintei in lei, ci il converteste automat in
euro. Trecerea la lei nu se face usor. Negocierea se va face intre
cumparator si vanzator in continuare in euro. Vor fi diferente de
curs de la intentia de cumparare si pana finalizarea tranzactiei, in
care ori vanzatorul va lasa la pret ori cumparatorul va mai adauga
bani”.

[b]Franarea
tranzactiilor, doar pentru scurt timp[/b]

In conditiile
creditarii in lei, care ramane, deocamdata, mai scumpa decat cea in
euro, programul Prima Casa va incetini. Ce se va intampla in piata,
in aceste conditii? Vor scadea proprietarii preturile sau vor scoate
locuintele de la vanzare?

Bogdan Paduraru nu crede ca va
exista o incetinire a tranzactiilor ca urmare a programului Prima
Casa in lei, decat poate pentru scurt timp, pana cand lucrurile se
vor ajusta dupa recentele modificari din program.

„[b]BNR are o
atitudine care ne face optimisti cu privire la evolutia costurilor
creditelor in lei[/b]. Consider ca in general diferenta va fi
asumata de ambele parti, iar daca dezvoltatorul mai face un discount
de cateva procente atunci se va recupera diferenta, prin urmare nu
cred neaparat ca va incetini piata”, explica oficialul G3
Imobiliare.

[b]Ce vor face
dezvoltatorii[/b]

Ne-am intrebat cum
reactioneaza dezvoltatorii la masura autoritatilor de a restrictiona
creditarea pe Prima Casa. Compania G3 Imobiliare, care in acest moment
administreaza un stoc de peste 150 de apartamente in 8 proiecte
aflate in diverse stadii de executie, ne-a spus ca aceste modificari
din program nu ii fac sa isi reevalueze planurile de dezvoltare,
insa vor ajusta din proiectare suprafetele, vor mai face modificari
si vor adapta produsul la noua realitate.

„Un dezvoltator
are in prezent capacitatea de a se adapta repede, exista o mare
flexibilitate, mai ales in conditiile unui curs relativ constant. In
plus si creditele in euro au dezavantaje in conditiile in care
salariile sunt in lei. Un potential client pierde lunar
din deprecierea leului avand rata in euro, atat din evolutia
cursului, cat si la exchange sau banca, unde cursul nu coincide cu
cel al BNR”, subliniaza Bogdan Paduraru.

[b]Ce vor face
proprietarii[/b]

Piata imobiliara
din Romania este inca umflata, mai este loc de scaderi cu siguranta.
Intrebat cat estimeaza ca vor mai scadea preturile pana la finalul
anului si in 2014, reprezentantul G3 Imobiliare a spus ca, daca va
disparea Prima Casa pe apartamentele vechi [b]va fi o cadere si de
pana la 20% intr-un an[/b].

Pe piata de
locuinte noi este insa o alta discutie, pentru ca nu mai este loc de
scaderi majore, in opinia lui Paduraru: „Daca un dezvoltator scade
masiv preturile inseamna ca nu mai renteaza sa dezvolte, pentru ca
dezvoltatorul are costurile foarte bine calculate astfel incat sa
aiba o politica de vanzare adaptata unui client sensibil la pret.
Sigur, in aceasta categorie nu includ acele proiecte realizate in
boom la cu totul alte costuri si pe baza unor estimari de pret mult
peste ceea ce se tranzactioneaza in prezent si unde fiecare
dezvoltator in functie de propria motivatie poate sa scada pretul”.

In schimb, Anca
Bidian, oficialul Kiwi Finance, sustine ca o eventuala incetinire a
programului Prima Casa nu va avea ca efect o scadere a preturilor
locuintelor pentru ca [b]proprietarii de locuinte vechi mai
degraba le vor retrage de la vanzare decat sa le ieftineasca[/b], iar
stocul nou de locuinte este foarte mic.

Daca vorbim insa de
proiecte incepute anul acesta sau anul trecut si unde exista un
calcul financiar adaptat noilor conditii de piata, nu prea exista
loc pentru scaderi majore, conform estimarilor G3 Imobiliare,
deoarece in aceasta zona diminuarile sunt punctuale in functie de
nevoia dezvoltatorului de cash, de obicei oferite ca promotii pentru
1-2 apartamente, in niciun caz scaderi generale.