Cum vede un investitor norvegian \”Romania imobiliara\”

Compania norvegiana de investitii imobiliare Romania Invest, care a achizitionat in jur de 800 de unitati locative in proiecte rezidentiale noi din Capitala in ultimii 2 ani, cu 85 mil. euro, a inceput oficial saptamana trecuta vanzarea acestora. Din cele 800 de unitati, compania se asteapta sa vanda anul acesta circa 50.

Fondul de investitii este constituit de 500 de persoane fizice si juridice.

DailyBusiness.ro: Ati anuntat la inceputul anului ca aveti in plan si alte achizitii pe piata bucuresteana. Aveti un buget stabilit pentru eventuale achizitii anul acesta?
Bjorn Hauge: Nu lucram in directia stabilire buget-selectarea unor proprietati, ci in directia opusa, daca gasim o oportunitate de investitie, care sa ne intereseze, o prezentam boardului director, se ia o decizie. Nu lucram cu un buget alocat pentru investitii pentru ca situatia actuala nu permite asta. Acum este mai greu sa strangi bani.

In ceea ce priveste achizitiile, nu cred ca vom cumpara noi proprietati (in Romania – n.r.) in prima jumatate a acestui an, desi daca apare o oportunitate foarte atractiva s-ar putea sa o facem.

[quote]Imi sunt propuse saptamanal 20-30 de oportunitati de afaceri, majoritatea din real-estate[/quote]
DB: Credeti ca Romania este interesanta pentru fonduri de investitii imobiliare care nu sunt inca prezente pe piata?
BH: Nu, pentru ca in prezent poti gasi oportunitati de investitii foarte bune si in alte tari. Daca nu cunosti piata romaneasca si daca poti sa cumperi o cladire de birouri in Anglia, langa Palatul Bukingham cu un yield de 8,5%, atunci nu vei cumpara cu un randament similar in Romania, decat daca cunosti piata de aici si stii ca preturile din Anglia vor scadea si poate in Romania vor creste. Dar ca strain nu prea poti sti asta. Asa ca cei care nu au tintit Romania pana acum, cred nu o vor face acum.

DB: Aceasta orientare a investitorilor care n-au intrat pana acum pe piata romaneasca spre piete mature, este o consecinta a crizei?
BH: Da, deoarece criza a crescut randamentele pe pietele mature.

DB: Cum vedeti, ca reprezentant al unui fond de investitii care activeaza aici de 3 ani, piata rezidentiala romaneasca?
BH: Piata este dificila, in special ca urmare a politicii bancilor. Am fost la targurile imobiliare si persoane interesate de achizitionarea de locuinte exista, insa acestia doresc locuinte deja finalizate si au nevoie de solutii de finantare. Cred in piata, intr-adevar aceasta nu mai este atat de mare pe cat era in urma cu 2 ani, dar exista cu siguranta o piata, daca ne gandim doar la persoanele care anual se muta in Capitala.

[quote]In 2007-2008 se vindeau apartamente „Dacia” la preturi de „Mercedes”[/quote]
DB: Cum vedeti evolutia preturilor anul acesta?
BH: Nu cred ca dezvoltatorii vor scadea preturile foarte mult pentru utilizatorii finali – pentru ei nu inseamna foarte mult vanzarea unui singur apartament. Probabil sunt si corectii mai mari, insa trebuie sa luam in considerare ca in 2007-2008 se vindeau apartamente „Dacia” la preturi de „Mercedes”, si nu vreau sa sugerez ca Dacia este o masina proasta, ci doar ca vorbim de doua clase diferite. Si nu doar ca vindeau Dacia, dar poate ca motorul sau cauciucurile lipseau. Lumea crede ca revanzand locuinte noi crestem preturile, de fapt preturile nostre sunt mai mici pentru ca am beneficiat de discount-uri. In plus, noi achizitionand o buna parte din locuintele unei cladiri sau ale unui proiect supervizam acel proiect. Spre exemplu, am avut un caz in care dezvoltatorul a vrut sa modifice proiectul si l-am obligat sa se intoarca la planul initial.

DB: Sunt dezvoltatorii dispusi sa ofere reduceri mai mari decat anterior pentru investitori?
BH: Sigur. In prezent, daca ai 1 mil. de euro, valoreaza cat 4-5 mil. euro in anii trecuti. Asta nu inseamna ca poti cumpara de 4-5 ori mai ieftin, ci faptul ca banii tai sunt mult mai valorosi pentru dezvoltator.

DB: Tinta de vanzari pentru apartamentele din portofoliu este de 50 de unitati anul acesta. Daca ati fi scos apartamentele la vanzare in 2008, inainte de criza, ce tinta de vanzari ati fi avut?
BH: Ipotetic vorbind, avand in vedere caracteristicile anului 2008, probabil 100 de unitati. In ceea ce priveste tinta de vanzari pentru anul acesta, fata de actionari am avut un pronostic si mai prudent, de 30-40 de unitati.

DB: Preturile apartamentelor noi au scazut, fata de inceputul lui 2008. Cum afecteaza asta marja de profit estimata de Romania Invest?
BH: Avem marje de profit bune, dar cheltuim si o suma destul de mare pentru verificarea apartamentelor. Este greu de estimat care vor fi marjele de profit si sefii mei ma intreaba acelasi lucru. Ratele de profit difera in functie de proiectul rezidential in care vom vinde locuinte, bazandu-ne pe ce discount am primit cand am cumparat sau perioada in care am cumparat, este greu de estimat.

„Mai avem in plan constituirea unui fond de investitii pentru Romania, orientat pe dezvoltari rezidentiale”

DB: Ce alte fonduri de investitii va ganditi sa constituiti?
BH: Lucram la asta, insa nu doar pentru Romania, compania care va manageria fondurile de investitii este norvegiana. Ne gandim sa marim capitalul Romania Invest si sa cream un alt fond de investitii pentru Romania. Daca piata isi va reveni s-ar putea chiar sa lansam mai multe fonduri de investitii.

DB: Spre ce va fi orientat celalalt fond de investitii destinat Romaniei?
BH: Acest fond de investitii va fi orientat spre dezvoltari rezidentiale in Bucuresti si zonele limitrofe, dar este posibil sa ne orientam si spre proprietati producatoare de venituri: birouri, hoteluri. Momentan pregatim partea legala, dezvoltarea propriu-zisa va intra in discutie in urmatorii 2-3 ani.

DB: Celelalte fonduri de investitii spre ce tari vor fi orientate?
BH: Nu stiu, insa investitorii au mai fost implicati in investitii imobiliare in tari ca Letonia, Lituania, Germania sau Canada.