Ofensiva marilor retaileri: De la chirie fixa, la procent din vanzari

In prezent, chiriile fixe ale spatiilor comerciale ajung si la 50-80% din veniturile lunare ale retailerilor, in conditiile in care vanzarile sunt in scadere.

Astfel, marile companii de retail, locatarii „ancora” ai centrelor comerciale, negociaza trecerea de la sistemul chiriilor fixe la acela calculat ca un procent din cifra de afaceri realizata prin intermediul spatiului comercial respectiv, a declarat Oprea.

El a precizat ca noul sistem de plata urmeaza sa fie pus in aplicare pe o perioada limitata de timp, pana cand vor fi depasite efectele crizei. Retailerii aleg aceasta modalitate ca urmare a fluctuatiilor economice care au generat situatii ce nu au putut fi anticipate la incheierea contractului.

„Sistemul de chirii variabile are ca scop refacerea echilibrului contractual, protejand partile de efectele negative ale crizei economice pe termen scurt. In plus, aceasta solutie avantajeaza atat locatarii, care pot corela principalele cheltuieli fixe cu veniturile obtinute, cat si proprietarii sau operatorii centrelor comerciale, care sunt scutiti de riscul de a ramane cu spatii neocupate si de a suporta pierderi pana la incheierea unui nou contract”, a comentat Etienne Oprea.

In general, calculul chiriilor prin raportare la cifra la afaceri este un instrument disponibil numai marilor locatari ai centrelor comerciale, care detin o putere de negociere crescuta in relatia cu proprietarii.

Reprezentantul companiei Cozmaciuc Puiu si Oprea a spus ca la renegocierile sistemului de calcul al chiriilor, principala problema o reprezinta reticenta proprietarilor si a operatorilor de centre comerciale de a accepta sa preia o parte din riscurile aduse de actuala criza economica.

Lipsa de flexibilitate a proprietarilor este insa de inteles, avand in vedere obligatiile acestora fata de finantatori si conditiile contractelor de finantare.

Proprietarul se afla intre ciocan si nicovala: de o parte se afla institutia de credit, care nu va permite nici scaderea substantiala a veniturilor din chiriile cesionate ei si nici amendarea contractelor de inchirere, iar de cealalta parte este locatarul, fortat sa isi diminueze costurile operationale prin scaderea chiriei si a celorlalte cheltuieli asociate. Acesta risca sa isi inchida afacerea, chiar inainte de a-si fi amortizat cheltuielile cu investitia realizata, astfel de situatii putand aparea in cazul noilor spatii comerciale in care s-a investit mult pentru amenajare, personalizare si utilare.

In cazul locatarilor „ancore”, insa, renuntarea la o locatie poate avea „efect de domino”. Daca un asemenea chirias (de regula cu nume mare) renunta la spatiul ocupat intr-un mall, alti chiriasi, cu nume mai mici, vor proceda la fel, deoarece nu vor mai beneficia de amplasamentul favorabil in vecinatatea „chiriasului mare”.

Aceasta poate reprezenta pentru ceilalti locatari instrumente puternice de presiune in relatia cu proprietarul, fapt care poate pune in pericol intreaga investitie a acestuia. In plus, odata acceptate conditii de inchiriere mai avantajoase pentru un locatar, exista pericolul propagarii informatiei si catre altii, care vor pune la randul lor noi presiuni asupra proprietarilor (operatorului), pe baza precedentului creat, a mai explicat Etienne Oprea.

O solutie care ar putea contracara reticenta locatorilor fata de sistemul chiriilor variabile ar fi stabilirea unui prag minim fix al chiriei rezultate, negociat si acceptat de catre locatari.