"Criza prin care trecem in imobiliare era predictibila de la inceputul acestui an, daca luam in calcul criza financiara globala si preturile mari ale locuintelor", a spus Cristian Antonescu, managing partner al companiei imobiliare Immoinvest Consulting&Development, in cadrul unui forum imobiliar organizat de Business Standard.
Pentru ca nu avem nici o referinta pe piata rezidentiala, stam unul langa altul si nu stim ce sa facemDan Ioan Popp, presedinte Impact
"In SUA oamenii nu sunt socati de criza pentru ca au mai fost si altele, in Romania insa exista un soc, pentru ca aici nu exista o istorie imobiliara, aceasta istorie abia acum se construieste", a spus Gabriela Coban, presedintele companiei de training Ten Global din Florida.
De asemenea, Gabriela Coban a atras atentia asupra faptului ca principiile care au stat la baza demararii mai multor business-uri in acest domeniu trebuie schimbate.
"Trebuie sa ne gandim cum facem un business sa evolueze in 5 ani si nu cum sa facem bani din acel business in urmatoarele luni", a declarat Gabriela Coban.
Nu doar dezvoltatorii trebuie sa-si regandeasca strategiile de business, ci si echipele de vanzari trebuie sa-si schimbe abordarea.
"In conditiile in care interesul cumparatorilor de locuinte este in descrestere, strategiile echipelor de vanzari trebuie sa se schimbe", a spus Dan Bruma, business development manager al companiei organizatoare de training-uri AchieveGlobal.
Am facut un test si am sunat la un dezvoltator sa-mi faca o oferta pentru o locuinta. Mi-au trimis pe mail detaliile apartamentelor si mi-au zis ca ma suna pe 18 octombrie, a trecut o saptamana de la data spusa de ei si inca astept telefonulDan Bruma, business development manager AchieveGlobal
"Ciclul de vanzare de pe piata este mai lung si va continua sa creasca asa ca in viitor echipele de vanzari trebuie sa mizeze pe vanzarea activa. Clientii nu vor mai fi cei care vor merge la vanzatori, ci vanzatorii vor merge la clienti si in functie de dorintele si bugetele clientilor le vor prezenta ofertele", a mai spus Dan Bruma.
"Acum clientul isi poate impune punctul de vedere, pentru ca trendul este de vanzari consultative, in care se pune accentul pe comunicarea dintre clienti si vanzatori", a mai spus Bruma.
In ceea ce priveste efectele crizei asupra segmentelor pietei imobiliare, aceste sunt cel mai vizibile pe segmentul rezidential, unde sunt proiecte oprite, numarul investitorilor strategici s-a diminuat, iar tranzactiile sunt in continua scadere.
"Au fost estimari potrivit carora tranzactiile vor creste din toamna aceasta, insa noi consideram ca piata rezidentiala va incepe sa-si revina din acest punct de vedere abia in toamna lui 2009", a spus Radu Lucianu, country manager, CBRE-Eurisko.
O problema pe piata rezidentiala este lipsa unei autoritati de reglementare , in opinia presedintelui dezvoltatorului imobiliar Impact, Dan Ioan Popp.
Faptul ca pe piata rezidentiala nu exista o astfel de autoritate, ca in piata financiara de pilda, care sa dea pietei un set de reguli, afecteaza in acest moment piata, crede Popp. El spune ca, legislativ vorbind, acest rol ar putea sa si-l asume ANL-ul.
Reprezentantii Raiffeisen considera ca scaderea tranzactiilor de locuinte este determinata si de o distribuire deficitara a ofertei.
"ANL-ul se adreseaza celor nevoiasi si asa cum este normal dezvoltatorii se adreseaza acelui segment al populatiei pe care il au deja, si anume cel cu venituri mari", a spus Ioan Bejan, business development manager Raiffeisen Banca pentru Locuinte, adaugand ca in prezent nu exista oferta de locuinte pentru patura medie, care de altfel ocupa o mare parte a cererii.
O alta problema este ca majoritatea proiectelor s-au lansat fara a avea inainte un profil de client realizat atent, a spus si Nicoleta Radu, managing partner al companiei imobiliare Zanti Exclusive.
Tranzactiile de terenuri vor incepe sa fie din nou atractive pentru dezvoltatori, daca preturile vor scadea in unele zone.
Dezvoltatorii evita sa cumpere terenuri acum, pentru ca dupa un timp vor putea achizitiona proiecte imobiliare in constructie pe sume cu care acum cateva luni ar fi achizitionat doar terenul, a spus Marian Micu, directorul agentiei imobiliare Casa Voastra.
"In a doua jumatate din 2007 si prima jumatate din 2008 nu am cumparat terenuri pentru ca preturile erau prea mari, in vara aceasta insa am inceput din nou sa cumparam pentru ca am achizitionat la un pret mai mic cu 30-40%, fata de acum cateva luni", a spus Shimon Galon, directorul executiv al GTC, care a adaugat ca peste jumatate de an terenurile vor fi si mai ieftine.
Totusi, aceasta scadere nu se va manifesta pe toate terenurile, spre exemplu in zonele centrale si semicentrale se inregistreaza o usoara crestere de pret.
In ceea ce priveste piata centrelor comerciale lucrurile sunt mai clare decat pe rezidential. Anul 2008 a adus o noua crestere a chiriilor in Bucuresti, de circa 10%. Insa in orasele de sub 100.000 de locuitori, chiriile din centrele comerciale sunt in scadere, deoarece pentru chiriasi volumul de vanzari din aceste orase este mai incert, au spus reprezentantii Colliers.
Ca si pe piata rezidentiala, si pe piata de centre comerciale proiectele sunt regandite si unele dintre ele anulate sau amanate. Totusi, pe acest segment al pietei amanarile sau anularile de proiecte nu sunt doar un efect al crizei, ci si al concurentei foarte mari din unele orase.
Pe piata de birouri se preconizeaza de asemenea livrari sub estimarile initiale, in urmatorii doi ani. Geo Margescu, managing director al dezvoltatorului imobiliar Cefin Real Estate, considera ca in urmatorii doi ani se vor livra jumatate din spatiile de birouri anuntate. "In urmatorii 2 ani se vor livra 200.000-300.000 mp de birouri".
"Aceasta criza va afecta si chiriasii care isi vor regandi strategiile de relocare. Trebuie sa ne asteptam la o modificare a acestor bugete anul viitor", a spus Radu Lucianu, country manager CBRE-Eurisko.
Nu este exclus ca pe termen scurt preturile de vanzare si chiriile birourilor sa scada, insa pe termen mediu acestea vor creste cu siguranta, pentru ca aceasta criza are si anumite avantaje - costurile cu forta de munca si cele ale materialelor de constructii vor scadea, a mai spus Margescu, care a adaugat ca aceste scaderi vor contrabalansa cresterea costurilor de finantare la 10% si scaderea ponderii finantarii bancare pana la 60-70%, chiar si 50% in unele cazuri.
Chiriile vor creste in condiriile scaderii pana la injumatatire a produselor imobiliare, in conditiile unei cereri cat de cat stabile, a mai spus Margescu.
Evolutia pietei de birouri in provincie va fi, spre deosebire de cea bucuresteana, foarte dependenta de evolutia generala a economiei.
De asemenea, principalii chiriasii ai spatiilor de birouri, bancile, sunt afectate de criza si cererea din partea acestor institutii este pusa sub semnul intrebarii in urmatoarea perioada.
Sectorul logistic este foarte putin afectat de criza economica globala, in special pentru ca Romania este intr-un stadiu incipient fata de alte piete din regiune si, in plus, pentru aceste tipuri de dezvoltari investitiile sunt mult mai mici fata de celelalte sectoare imobiliare, mai ales daca infrastructura zonei in care se construieste este bine pusa la punct, a spus Radu Lucianu.
Imi cer scuze inca de la inceput pentru unele generalizari pentru ca sunt oameni in piata imobiliara care chiar practica meserie ca la carte, dar nu foarte multi. Si cum ar putea sa fie multi cand nu a existat un model deontologic despre cum se practica fiecare specializare implicata intr-o tranzactie imobiliara? Ba mai mult, a durat mult timp si ca oamenii sa accepte ca o tranzactie imobiliara sau un proiect de dezvoltare este e procedura suficient de complexa sa necesite specialisti.
Ce s-a intamplat in Romania in perioada 2000-2008 este o anomalie in istoria unei economii capitaliste. Bunurile imobiliare erau subevaluate relativ la alte bunuri pe piata (acum 10 ani o masina costa cat un apt). Este absolut firesc ca odata ce exista cat de cat o stabilitate in economie sa se ajusteze preturile. Preturile au crescut si din cauza popularizarii creditelor ipotecare (se poate vedea clar in criza imobiliara americana ca accesul usor la credit ipotecar genereaza inflatie in piata imobiliara).
Putin din cresterea pietei s-a datorat insa principiului de valoare adaugata pe care se bazeaza cresterea unei economii capitaliste (si d-asta am numit perioada o anomalie). Cu siguranta in anii astia valoarea bunurilor imobiliare a crescut si pe motive de noi investii straine (in parcuri logistice spre exemplu) si in baza succesul antreprenoriatului local care are nevoie de mai multe case si cladiri de birouri. Asta sunt motive intemeiate, dar sunt doar o fractiune din cresterea preturilor la ratele astronomice de 50-100% de la an la an.
Consecinta buna a acestui fenomen e ca o gramada de lume a facut bani (eu cred in ideea ca, cu cat mai multa lume in societate are bani cu atat mai bine o pentru toata lumea; important e ca prosperitatea sa fie diversificata). Consecinta negativa a acestui fenoment e ca a stimulat obiceiuri proaste in specializarile care apar firesc odata cu cresterea pietei.
Am constatat si eu, ca si cei citati in analiza de mai sus ca cunostintele de vanzari si consiliere lipsesc cu desavarsire de la multi dezvoltatori sau agenti imobiliari. Si de ce ar fi prezente cand premiza principala pentru care cumparau multi era pretul in "perpetua" crestere. Ca si specialist in domeniu toata situatia nu te stimula sa inveti fundamentele profesiei tale pentru ca aparent nu era nevoie. In loc sa inveti consiliere imobiliara iti consumai energia invatand cum sa te feresti de alti colegi de breasla sa nu afle ponturile pe care le aflasei tu.
Treaba e ca anomalia s-a cam terminat si acum e nevoie sa stii meserie. O sa trecem si de criza financiara, moment la care piata imobiliara o sa prezinta oportunitati de crestere bazate pe valoare adaugata si, ca si in alte industrii, vom munci serios sa putem depasi media de profotabilitate de 15% caracteristica pietelor mature. Cati oameni care practica diverse specilizari in piata imobiliara stiu sa adauge cu adevarat valoare la o tranzactie?
Unul din motive pentru care e dificil sa adaugi valoare adaugata la o tranzactie e pentru ca nu ai la dispozitie un program de pregatire casa se te invete marketing, vanzari, legislatie, s.a. specifice industriei. N-ai nici informatizare/ baze de date care sa-ti centralizeze informatiile din piata si cu ajutorul carora sa intelegi ce se intampla in zona (dezvoltari, planificari, autorizatii) si dupa care sa-ti poti ghida investitiile sau consilierea clientilor. Pietele mature (vezi SUA care face asta organizat de mai bine de 75 de ani) au practici scrise si nescrise care adauga valoare la tranzactiile imobiliare si care in Romania nu exista inca (conceptul de escrow spre exemplu). Au de asemenea multe instrumente informatice care ajuta dezvoltatorii, promotorii, agentii imobiliari, evaluatorii, cadastristii, notarii, institutiile de stat sa puna putina ordine in informatii si in final sa adauge valoare adaugata in slujba clientilor finali.
cand am inceput sa ii explic ca este un proces dificil, ca preturile terenurilor sunt exagerat de mari si umflate artificial in principal de agenti, ca munca cu agentii, firmele de constructii, colaboratorii in general este foarte dificila, oamenii neseriosi si oportunisti etc., cel ce ma chestiona, strain de altfel, a ramas uimit, spunandu-mi ca sunt prima persoana care ii spune asa ceva. majoritatea candidatilor se pare ca sustineau ca"in romania e super, se construieste, se obtin profituri mari simplu, ce mai - e de investit"
da, intr-adevar.... acum investitorii se retreg cu cozile intre picioare
- se refera strict la piata din Bucuresti si zona adiacenta;
- se considera ca toti dezvoltatorii au ramas fara lichiditati ceea ce este inexact;
- nu ofera solutii logice (daca cumparatorul este protejat prin contract si de catre protectia consumatorului, pe vanzator si pe agentia imobiliara nu ii protejeaza nimeni);
- nu se vorbeste de Standardul European al Agentilor Imobiliari care este un fel de ISO 9001 in imobiliare pentru ca nu se doreste aplicarea lui in Romania;
- exista aceeasi mentalitate de intermediere pasiva, cu statul la birou si fishing de clienti - evidenta in modul de punere a problemei de catre unul din participantii la discutie;
- sunt foarte multe contracte blocate sau situatii intermediare (persoane care au teren si nu au construit), agentii ar trebui sa stie de acestea, dar nu se spune o vorba si nu se dau solutii;
- sunt de acord cu ce spune dl. Radu R. Baleanu in comentariu: imobiliarele, ca obiect de activitate va deveni o ocupatie bazata pe valori "aristrocratice", deoarece va necesita abilitati de arhitectura, cadastru, planificare, comunicare, psihologie precum si mult, foarte mult caracter.
Respect!