Relaxarea creditarii, o picatura intr-un ocean pentru piata imobiliara

Noile reglementari ale Bancii Nationale a Romaniei (BNR) prevad ca gradul de indatorare sa creasca, in cazul creditelor garantate cu ipoteci locative si terenuri intravilane.

Bancile vor lua decizii cu privire la cresterea gradului de indatorare in perioada urmatoare.

„S-ar putea ca aceasta relaxare a creditarii sa ajute punctual unele proiecte rezidentiale, sa vina 5 clienti sa ia credite ipotecare pentru un anumit proiect, insa la nivel general nu vom vedea o crestere importanta a cererii de credite ipotecare, deoarece sunt si alti factori care contribuie la starea de asteptare a cumparatorilor”, a declarat Liviu Voinea, director de cercetare al Grupului de Economie Aplicata (GEA).

Cererea de credite a incetinit pe fondul incertitudinilor create de posibila evolutie a pietei imobiliare in perioada urmatoare, ceea ce ii determina si pe clienti sa fie prudenti si sa mai astepte daca doresc sa faca o achizitie imobiliara, a spus Ionut Dumitru, economist sef la Raiffeisen Bank. Acesta a adaugat ca masura BNR, de crestere a gradului de indatorare la creditele garantate cu ipoteci, nu va avea un efect foarte important, de natura sa revigoreze creditarea, pentru ca nu acesta este factorul cel mai important in incetinirea creditarii din ultima perioada.

Voinea a aratat ca bancile vor creste gradul de indatorare in functie de politica interna a fiecareia, dar „chiar daca bancile ar musti de lichiditati”, tot ar exista probleme in ceea ce priveste cererea de credite ipotecarel.

Un alt factor important la nivelul cererii de credite ipotecare este ceea ce asteapta clientii la nivel de mariri salariale viitoare. „Romanii au luat credite in trecut si cu dobanzi de 20%, pentru ca isi calculau o crestere a veniturilor de 30% anual, insa acum in cel mai bun caz se asteapta la o stagnare”, a explicat reprezentantul GEA.

Noile reglementari favorizeaza persoanele cu venituri mari

„Depinde de politica fiecarei banci, daca va creste sau nu gradul de indatorare”, a spus Voinea, opinand ca prin aceste reglementari sunt targetati clientii cu venituri mari.

Un grad de indatorare mai mare favorizeaza persoanele cu venituri mari, care pot plati bancii peste 60% din salariul lunar, a spus si consultantul financiar Bogdan Baltazar.

El a precizat ca in opinia sa, credite cu un grad de indatorare de peste 60% pot accesa persoanele cu salarii care depasesc 5.000 euro pe luna. „La un salariu de 2.000 euro pe luna se poate trece cu greu de un grad de indatorare de 50%”, a aratat Baltazar.

La nivel de middle-management, grupul caruia ii este adresata cea mai mare parte din oferta de locuinte de pe piata, se va resimti anul acesta cea mai mare nesiguranta legata de propria stabilitate financiara.

Specialistii in resurse umane considera ca nivelul cel mai afectat de restructurari al holding-urilor romanesti va fi cel de middle-management, cu venituri peste medie, chiar daca si top managementul va resimti efectele crizei, in special in domeniile cele mai vulnerabile la criza, precum imobiliarele.

„Cele mai multe restructurari in holding-urile romanesti se vor face la nivel de middle management anul acesta. Au loc foarte multe fuziuni in holding-urile romanesti si atunci, in cazul angajatilor din middle management are loc o mica drama, deoarece pana la 50% dintre acestia dispar din companie”, a spus Mihaela Tudorancea, senior partner al furnizorului de servicii HR Nefertiti Human Capital Consulting.

„In ceea ce priveste cresterile salariale de pe acest segment, acestea vor fi de 5-10%, iar 10% este un procent optimist”, a adaugat Tudorancea.

Si specialistii imobiliari vad o serie de factori care determina starea de asteptare a cumparatorilor.

Noile reglementari BNR nu sunt relevante, daca nu se vor misca lucrurile si la banci, iar pentru a implementa aceste norme, bancile trebuie sa aiba bani, a spus Romeo Cazanescu, directorul general al dezvoltatorului imobiliar Conarg Real Estate. El a adaugat ca in acest moment, cresterea gradului de indatorare nu va avea un impact asupra pietei, existand si alti factori care impiedica posibilii clienti sa achizitioneze.

„In momentul de fata cresterea euro implica si o crestere a valorii proprietatilor, asa ca pe piata exista o situatie in care doar cei care au neaparat nevoie de o casa vor achizitiona locuinte acum„, a explicat Cazanescu.

Pe langa cresterea euro, un alt factor care ii determina pe cumparatori sa amane momentul cumpararii unei locuinte este instabilitatea economica in general.

„Noile directive BNR nu numai ca sunt neclare, dar rezolva intr-o masura mica problema creditarii”, a declarat Irina Petrescu, managing partner si director al departamentului rezidential al companiei de consultanta imobiliara Esop.

„Pe fondul unui climat economic atat de imprevizibil, chiar si in conditiile unui acces mai usor la creditare, majoritatea cumparatorilor vor ramane in expectativa, asteptand sa se aseze lucrurile si sa vada ce va insemna criza mondiala pentru fiecare familie„, a adaugat Irina Petrescu.

Alti factori care afecteaza piata imobiliara se refera la scaderi ale salariilor in multe companii importante (media, publicitate, banci etc), companii din care proveneau clientii target pentru credite ipotecare, a spus George Ivan, senior consultant in cadrul departamentului rezidential al DTZ Echinox. „In concluzie, masura de crestere a gradului de indatorare vine tarziu si nu duce la o revigorare a cererii. Masurile luate in acest sens trebuie sa fie mult mai energice si coerente pentru a se consemna o schimbare vizibila”, a adaugat acesta.

Prin urmare, in prezent, cea mai dificila intrebare la care trebuie sa raspunda cumparatorul final, dupa ce a rezolvat cu finantarea si a gasit oferta potrivita este: „Si totusi, cand e cel mai bun moment sa cumpar?”, crede Irina Petrescu de la Esop.

„Din dorinta de a nu se pacali, majoritatea cumparatorilor aflati in aceasta situatie amana decizia; lor le este greu sa analizele diferentiat fiecare oferta si sa aprecieze daca pretul e unul de oportunitate; ei merg de obicei pe chestiuni generale”, a conchis Petrescu.