Scaderea \”dramatica\” a preturilor locuintelor: himera sau previziune realista?

„Preturile pe segmentul rezidential mediu din Bucuresti vor cobori sub nivelul de 50.000 de euro, avand in vedere atat criza interna imobiliara, cat si criza financiara importata din strainatate. Pentru apartamentele de 3 camere aceasta se traduce printr-un pret mediu de 670 de euro pe mp construit”, a estimat Gabriel Alexandru, Vice Presedinte Century 21 Romania.

Compania Century 21 a realizat un studiu privind accesibilitatea locuintelor pentru clasa medie, din care a reiesit ca o familie cu venituri medii din orasele de provincie si-ar putea permite o locuinta de maxim 38.000 euro, in timp ce o familie din Capitala ar putea accesa un credit pentru o locuinta in valoare de 50.000 euro.

Acest studiu a luat in considerare principalii factori ce influenteaza accesibilitatea la o locuinta: venitul net disponibil al unei familii, gradul de indatorare, avansul minim cerut, dobanda medie si durata standard la creditele ipotecare, precum si evolutia cursului de schimb.

Astfel, pentru un credit ipotecar pe 30 de ani cu o dobanda de 9,5% pe an si un grad de indatorare de maxim 50%, creditul ipotecar ce poate fi obtinut de o familie cu doi angajati ce au venituri medii (venitul net pe economie este in jur de 1.500 lei), este de 28.300 euro. „Daca tinem cont de avansul standard solicitat de banci de 25%, valoarea locuintei pe care aceast familie si-o permite nu depaseste 38.000 euro”, spun reprezentantii Century 21.

Pentru familiile din Bucureti, ce inregistreaza venituri in medie cu o treime mai mari decat media pe tara, valoarea locuintelor accesibile se situeaza in jurul palierului de 50.000 euro, nivel la care se inregistreaza cea mai substantial cerere latenta.

Pe baza acestui studiu, se poate estima ca piata imobiliara isi va continua tendinta descrescatoare pana in a doua parte a anului 2010, cand este posibila o stabilizare a preturilor pe acest segment de piata, spune Alexandru.

Totusi, unii analisti considera ca blocajul de pe piata nu se datoreaza creditelor, ci incertitudinii cumparatorilor.

„Motivul blocajului se regaseste mai degraba intr-un sentiment de incertitudine care planeaza asupra pietei, decat in faptul ca s-a limitat foarte mult accesul la finantare bancara”, considera reprezentantii EuroMetropola.

De altfel, „cu 10 ani in urma existau foarte putine instrumente financiar bancare care sa se adreseze clasei de mijloc. Seniorii din consultanta imobiliara isi amintesc foarte bine de vremurile in care cumparatorii mergeau la notariat cu toti banii in geanta si plateau cash contravaloarea proprietatii. In conditiile in care stocul nou de locuinte era aproape inexistent, dinamica pietei imobiliare era data in special de migrari, de la 2 la 3 camere, din provincie in Bucuresti”, au completat consultantii EuroMetropola.

Totusi, in conditiile actuale ale pietei, unii proprietari au realizat ca singura sansa pentru a tranzactiona in aceasta perioada este sa accepte o negociere serioasa si in situatii exceptionale sa scada preturile pana aproape de pretul de cost. Vanzatorii care nu-si permit aceasta strategie trec la planul de rezerva si retrag proprietatile de la vanzare sau le ofera spre inchiriere daca nevoia de lichiditati nu e prea stringenta si daca dispun de o a doua locuinta, spun consultantii EuroMetropola.

Cine nu isi permite sa negocieze pretul de vanzare?

In primul rand, cei care au achizitionat proprietati prin credite imobiliare pe varf de piata: ei inca platesc rate bancare, astfel incat nu isi pot permite sa lase pretul foarte jos, spun analistii EuroMetropola.

Dezvoltatorii primesc cele mai multe acuze din partea cumparatorilor pentru ca practica preturi prea mari din cauza ratei foarte ridicate a profitului, insa o parte dintre acesti dezvoltatori isi motiveaza incapacitatea de a acorda discounturi mai mari prin faptul ca proiectul a fost demarat cand toate preturile se aflau la cota cea mai inalta (terenul, materialele de constructie, forta de lucru etc), au adaugat specialistii agentiei.

Este posibil ca romanii sa astepte o himera, incurajati de previziunile multor voci care anunta un apogeu al crizei in aprilie- mai, cand toata lumea se asteapta ca preturile sa scada si cu 80%? Cat de reala este o astfel de previziune?

„Cumparatorii asteapta ca dezvoltatorii sa sacrifice profitul, insa multi trebuie sa ia in considerare ca acest profit variaza si in functie de anul achizitiei/constructiei respectivei proprietati. Un proprietar care a cumparat pe varf de piata nu se afla in aceeasi pozitie de negociere cu cel care a cumparat in 2000, sau care detine un apartament construit in ’87, de aceea sansele ca unele preturi sa scada dramatic sunt aproape nule”, adauga consultantii EuroMetropola.

Cine sunt cumparatorii care pot achizitiona locuinte de peste 100.000 euro? „Cei care isi permit sa achizitioneze locuinte mai scumpe sunt cei care lucreaza in domeniul financiar, unde accesibilitatea medie se situeaza in jurul valorii de 170.000 euro. precum si cei ce lucreaza in industria tutunului si in transportul aerian, cu o accesibilitate medie de 130.000 de euro”, a adaugat Alexandru de la Century 21.