Drama pietei imobiliare sau „pana cand vor mai scadea preturile?”

Am avut sansa in ultimele luni sa stau de vorba si sa aud parerea unui set foarte divers de oameni din piata imobiliara, de la conducatori de firme mari, pana la firme „de cartier”, fie agenti imobiliari, dezvoltatori sau evaluatori . Imi permit sa pun cap la cap aceste experiente si sa prezint o sinteza, care, ca orice sinteza, implica generalizari pe care va rog sa mi le scuzati acolo unde sunt si exceptii.

Drama pietei imobiliare este ca a uitat (sau poate n-a stiut cu adevarat niciodata) ca exista pentru a servi cumparatorii care-si cumpara o locuinta si investitorii care investesc pentru profit. Pana cand intregul lant de specializari imobiliare nu reuseste sa-si serveasca clientii, piata va stagna si implicit preturile vor scadea. E atat de simplu!

Hai sa ne focalizam pe investitori pentru ca o mare parte din tranzactiile ultimilor ani s-au facut cu scop de investitie (faptul ca habar n-avem care exact a fost proportia contribuie la drama prezenta). Cand faci o investitie ar trebui sa ai un plan care sa arate cum acea investitie iti va aduce bani. Cand economia este insa intr-un boom se instaleaza sentimentul unei goane dupa aur si o falsa certitudine ca vei gasi intotdeauna un „fraier” caruia sa-i vinzi mai departe proprietatea. Disciplina justificarii investitiei dispare.

Pentru investitii mici cumparatorii nici macar nu mai cer consiliere. Pur si simplu folosesc specialistii pentru ponturi, fiind de facto acceptat ca e o investitie buna (asa se si explica de ce pot sa actioneze ca „specialisti” oameni fara nici un pic de pregatire in domeniu care nu fac decat sa susoteasca ponturi).

Pentru investitii mari, specialistii consiliaza pe baza informatiilor din propriul portofoliu. Doar ca, in goana dupa aur nu mai tine cont nimeni de „detaliul” ca portofoliul reprezinta doar o fractiune din ce se intampla in piata si ca cifrele nu sunt relevante la nivelul intregii piete.

Buuun… Se termina boom-ul! (Spun asta pentru ca nu suntem in recesiune conform definitiei economice). Se instaleaza realitatea generala ca nu mai sunt „fraieri” care sa-ti cumpere investitia la pretul de care ai nevoie sa-ti cumperi masina de lux dorita.

Consecinta 1: intregul segment de tranzactii imobiliare care se faceau fara justificare rigoroasa pentru ca exista intotdeauna cineva sa-ti cumpere proprietatea a disparut! Nu mai este! Nix! Oha! Este o consecinta absolut normala si predictibila. Nu este nimic anormal despre asta si se explica destul de clar in manual de economie de liceu. Corolar: cine facea bani din astfel de tranzactii nu mai are din ce sa faca bani pentru ca nu mai exista materialul muncii.

Consecinta 2: pentru a se incheia o tranzactie imobiliara in prezent, e nevoie de justificare serioasa a investitiei. Argumente folositoare sunt, spre exemplu, tendinte de dezvoltare din anumite zone sau planuri de investitii publice, nivelul de preturi la care se fac alte tranzactii (chiar si numai una daca reusesti sa gasesti), etc. Corolar: informatia din portofoliul propriu de clienti si tranzactii nu mai este suficienta sa poti convinge un investitor. Trebuie sa te ajuti de surse externe.

Consecinta 3: in absenta unei justificari riguroase pentru investitii imobiliare, preturile vor scadea pana cand nu mai e necesara. Cu alte cuvinte, daca am bani de investitie azi, am nevoie sa stiu foarte bine de ce sa-i folosesc in proiectul X la Y euro/mp cand sunt gramezi de alte oportunitati in jurul meu (nu numai in Romania ci si in strainatate, nu numai in imobiliare ci si in alte industrii). Daca Y scade cu Z% poate as investi si in absenta unei justificari riguroase. Simplu! Nu e nici un secret la mijloc!

Tragedia pietei imobiliare este ca, si sa vrei sa oferi o opinie riguros documentata si nu ai cum! Informatiile sunt foarte fragmentate, colaborarea este restransa si nimeni nu stie cu certitudine cate tranzactii se intampla, la ce pret, etc. In astfel de situatii dramatice tendinta e sa sa dai vina unul pe altul (bancile nu dau bani! dezvoltatorii tin la profit prea mare! agentii imobiliari nu sunt in stare sa vanda! s.a.m.d) Dupa o perioada constati cu stupoare ca nimeni de e de vina per se si ca nu este decat consecinta fireasca a lantului de producatori (supply chain) intr-o economie de piata.

Aici e nevoie de o revelatie pe scara larga! Inainte sa te poti bate pentru clienti ca participant in piata imobiliara, industria in sine trebuie sa dovedeasca investitorilor ca e viabila. In astfel de situatii trebuie sa te regrupezi rapid si sa lucrezi impreuna cu colegii de breasla (care in alt context poate iti sunt chiar competitori) pentru ca risti sa-ti pierzi credibilitatea in masa ca industrie. Odata cu credibilitatea se duc si banii in alte sectoare: fara clienti si fara tranzactii industria nu are cum sa supravietuiasca (cel putin nu la dimensiunea la care a ajuns in urma boom-ului).

In acest context, rolul asociatiilor de specialisti devine important pentru ca ele sunt organizatiile care ar trebui sa adune informatiile de la membri, sa formuleze o recomandare general valabila si s-o reflecte inapoi catre jucatorii din piata pentru o regrupare generala. Crezand in acest lucru, in decembrie am dat curs invitatiei ARAI de a face o propunere in cadrul licitatiei pentru un sistem MLS (sistemul nord-american pentru colaborarea agentilor imobiliari). Din pacate pentru starea de fragmentare a pietei, dupa doua intalniri, am inteles (de ambele parti) ca nu corespundem reciproc definitiei de parteneri pe care o cauta fiecare, asa ca ne vom continua drumul separat.

Solutia RoREN la realitatea prezenta este de a crea o comunitate de specialisti care sa reuneasca nu numai agenti imobiliari, dar si dezvoltatori, brokeri de credite imobiliare, evaluatori, si alte specializari imobiliare si de a pune la dispozitia acestora un sistem de coroborare a informatiei fragmentate din piata. Principiul este „dai putin, primesti mult”, iar scopul este ca fiecare specialist sa foloseasca resursele puse la dispozitie pentru a formula o opinie bazata pe informatii veridice. Altfel te poti prezenta in fata clientului inarmat cu informatii si cu instrumente specializate! Aratandu-i ce se intampla cu adevarat in piata, poti ajuta sa cumpere la pretul corespunzator investitei. Tranzactie cu tranzactie, spirala negativa si blocajul isi vor schimba sensul.

De retinut ca nu propunem acte de caritate. Nu e vorba de a-ti varsa intr-o baza de date portofoliul de clienti si de a risca sa ti se fure informatiile. Din contra, este un mecanism prin care fiecare participant este remunerat pentru contributia sa de catre restul comunitatii. Criza, criza, dar branza-i pe bani!

Va invitam sa ne cunoasteti la urmatorul nostru seminar unde, cu ajutorul ANPC, vom elucida noua legislatie OUG 174/2008 si ce trebuie sa faceti pentru a fi in conformitate. Detalii pentru participare la http://blog.roren.ro/2009/01/19/oug-174-2008-legislatie-anpc-intermediere-imobiliara

S-auzim numai de bine!