Regula de aur

In mediul de business, regula de aur este aceea ca „cine are aurul face regulile”. Raportat la criza de acum, cine are lichiditatile, face regulile.
La o radiografiere a momentului intrarii in criza ciudata in care suntem deja, exista cateva persoane care detineau aceste lichiditati, iar una din ele este Dinu Patriciu care a facut o miscare aparent ciudata pe piata imobiliara si bursiera.
Iata faptele, pe care cei mai multi le cunosc deja: preluarea etapizata a fondului imobiliar Fabian Romania Property, intai intr-un prim procent de 25,2% din actiunile tranzactionate, la un pret mediu de 0,51 euro/actiune prin societatea Finite Assets Limited, ulterior achizitionand si restul de actiuni, la un pret total de 37,8 milioane de euro, respectiv de 1 euro/actiune, oferta facuta de Black Sea Global Properties (BSGP). Actiunea naste cel putin doua intrebari:
– de ce sa cumperi putin la un pret mic (25,2% la 0,51 euro/actiune) si mult la un pret mare (74,8% la 1 euro/actiune)?
– de ce sa oferi 1 euro/actiune cand pretul de tranzactionare este, la data ofertei, de 0,51 euro/actiune?
Ce regula castigatoare are Dinu Patriciu in maneca? Speculand, am putea deduce urmatoarele:
– a dorit achizitia sigura a fondului imobiliar Fabian Romania Property? Pentru a raspunde sa vedem cine este Fabian Romania Property. Fond de investitii imobiliare, infiintat in 2005, detine in procent de 100% 4 cladiri de birouri clasa A finalizate – Baneasa Business Centre, Evo Center, Cascade Office Building si Banu Antonache. Doar aceste investitii au costat fondul 53,3 milioane de euro, au o suprafata totala de inchiriere, fara spatii de parcare de 21239mp, ceea ce presupune un venit anual, la un pret mediu de 15 euro/mp/luna de 3,82 milioane de euro. Fondul mai detine inca 7 proiecte in diferite stadii de executie, din care 3 sunt de birouri clasa A, in Bucuresti si 4 vizeaza zona rezidentiala. Pentru acestea Fabian a investit inca 34,3 milioane de euro, la care, numai valoarea cuvenita din procentele detinute din vanzarea terenurilor este de 44,31 milioane de euro.
– la o alta privire mai atenta, deoarece din 2005 si pana in prezent fondul imobiliar Fabian Romania Property doar a investit, se poate spune ca Dinu Patriciu a dorit sa culeaga recolta, una sigura prin faptul ca fondul a impartit riscurile cu alte firme – SCD Group, AIG/Lincoln, Mivan, Coltex Construct – in procent de 50:50 pentru 5 din cele 7 proiecte nefinalizate si si-a protejat investitiile de criza prin valoarea adaugata terenurilor cumparate prin realizarea de proiecte de urbanism si obtinerea autorizatiilor de constructie.
– desi nu cred ca mai avea nevoie, castig de imagine si implicarea mai evidenta in mediul de afaceri, daca ne uitam la clientii din spatiile de birouri pe care Fabian le detine si sunt finalizate: Garanti Bank of Turkey, DTZ – care face si evaluarea fondului in 2008 -, General Motors, Arval (BNP Paribas), Amway Romania, Pro Credit Bank, Aviva PLC, SC Rompetrol, HBO Romania, Taiwan Trade Delegation, Wrigley, Colgate, Fresenius, Cargill, Volksbank.
– cresterea valorii intrinseci a actiunilor Fabian Romania Property prin capitalizarea fondului si posibilitatea achizitiei unor noi proiecte imobiliare, in ideea recunoscuta si de catre analistul financiar Bogdan Baltazar ca „Romania este o tara interesanta”. Aceasta capitalizare a determinat mentinerea actiunilor dupa oferta facuta de Dinu Patriciu la valorea de 0,94 euro/actiune, dupa o scadere istorica in octombrie-noiembrie de 0,49-0,51 euro/actiune.
– finalizarea tuturor proiectelor in care fondul este prezent, ar produce un venit de 57,12 milioane de euro din vanzarea celor 816 apartamente detinute, la o valoare de tranzactionare medie de 70000 de euro/apartament si un venit anual de 11,9 milioane de euro a suprafetei totale de 62000 mp de spatiu de inchiriat ceea ce ar insemna recuperarea investitiei de 50,8 milioane de euro intr-un singur an.

De aceea, ca si investitie, miscarea lui Dinu Patriciu poate fi una castigatoare sub toate aspectele si dovedeste ca piata imobiliara din Romania anului 2009, chiar si sub spectrul crizei este una atractiva si poate ascunde foarte mult potential. Mai ales ca prognoza pentru anul viitor este una de crestere economica, chiar si de 1-2%.

La multi ani! si cat mai mult aur. Ca sa faceti regulile!