Listele de plată de la bloc. Când „așa a decis adunarea” înseamnă, de fapt, ilegal

Tot mai multe asociații de proprietari afișează la avizier liste de plată întocmite după criterii care nu au nicio bază legală. De cele mai multe ori, aceste criterii sunt justificate prin formule aparent incontestabile: „așa a decis adunarea generală”, „a hotărât comitetul executiv” sau „a stabilit președintele”. În realitate, avertizează avocatul Gelu Pușcaș, astfel de explicații nu au valoare juridică atunci când contravin legii, iar listele de plată întocmite pe asemenea baze sunt, de fapt, ilegale și nule, potrivit capital.ro.

Te-ar mai putea interesa și: Ilie Bolojan critică judecătorii CCR pentru blocarea deciziei privind pensiile speciale

Listele de plată de la bloc. Când „așa a decis adunarea” înseamnă, de fapt, ilegal

Problema este una larg răspândită și afectează direct proprietarii, deoarece sumele cerute pot fi nelegale, chiar dacă apar ca fiind „aprobate” oficial. Mulți locatari acceptă aceste liste fără să le conteste, fie din necunoașterea legii, fie din convingerea că o decizie votată în adunarea generală nu poate fi pusă la îndoială. Analiza juridică arată însă că această percepție este greșită.

Un punct central al explicației este faptul că lista de plată nu poate fi întocmită după reguli stabilite „din mers” sau adaptate după bunul plac al conducerii asociației. Repartizarea cheltuielilor comune este strict reglementată de lege, iar aceste reguli sunt obligatorii pentru toți: adunare generală, comitet executiv, președinte și administrator.

În practică, se întâlnesc frecvent situații în care cheltuieli precum întreținerea, fondurile speciale, reparațiile sau alte costuri sunt împărțite după criterii inventate local: pe apartament, „în mod egal”, după suprafețe ajustate arbitrar sau după alte formule care nu se regăsesc în lege. Chiar dacă aceste criterii sunt aprobate prin vot, ele nu devin legale prin simplul fapt că au fost acceptate de majoritate.

Legea stabilește explicit ce tipuri de cheltuieli există și cum trebuie repartizate acestea între proprietari. Aceste reguli nu pot fi modificate, completate sau reinterpretate prin hotărâri interne.

• Adunarea generală nu are dreptul să inventeze alte modalități de repartizare decât cele prevăzute de lege.
• Comitetul executiv nu poate „ajusta” cheltuielile după propriile aprecieri.
• Președintele asociației nu poate decide discreționar cum se calculează sumele de plată.
• Administratorul are obligația legală de a respecta legea, chiar dacă primește indicații contrare din partea conducerii asociației.
• Cu alte cuvinte, nici votul majorității, nici funcția de conducere nu pot transforma o practică ilegală într-una legală.

Avocatul Gelu Pușcaș invocă un text de lege fără echivoc: articolul 75 alineatul (3) din Legea nr. 196/2018. Acesta prevede că asociațiile de proprietari sunt obligate să respecte prevederile legale privind repartizarea cheltuielilor comune, iar hotărârile adunării generale care încalcă aceste dispoziții sunt nule de drept.

Tradus pe înțelesul tuturor, acest lucru înseamnă că o hotărâre poate exista formal – pe hârtie, afișată la avizier, invocată în discuții – dar, din punct de vedere juridic, nu produce efecte dacă este contrară legii și este contestată.

Un aspect esențial este legat de noțiunea de „nulitate”. Deși legea spune că anumite hotărâri sunt nule de drept, această nulitate nu este constatată automat în viața de zi cu zi.

Președintele asociației, comitetul executiv, primăria sau serviciile de specialitate ale autorităților locale nu au competența de a anula o hotărâre sau o listă de plată. Ele pot cel mult să semnaleze probleme sau să ofere îndrumări.

Singura autoritate care poate constata caracterul nelegal al unei repartizări de cheltuieli este instanța de judecată.

Aici apare un adevăr incomod pentru proprietari: dacă aceștia nu contestă hotărârea în instanță, ea este considerată aplicabilă. Chiar și o repartizare contrară legii poate produce efecte în practică atâta timp cât nu este atacată juridic. Pasivitatea locatarilor menține în vigoare decizii care, în esență, sunt ilegale.