Real Estate

2013, momentul achizitiilor imobiliare? Ce promite piata

11 Feb, 13:03 • karina.popescu
Acum este momentul pentru a achizitiona, in mod strategic, pe baza unei evaluari atente a produselor si a structurarii eficiente a tranzactiei, cele mai bune proiecte imobiliare. Acest lucru se datoreaza competitiei reduse intre fondurile de investitii pe piata romaneasca, spun specialistii imobiliari.
2013, momentul achizitiilor imobiliare? Ce promite piata

„Instabilitatea politica ca urmare a
suspendarii presedintelui din T3 2012 a crescut costul de finantare
si a dus la oprirea activitatii investitionale in trimestrul
respectiv. Insa sfarsitul anului a fost marcat de o crestere a
increderii in fundamentele economice ale Romaniei, o perceptie
pozitiva de tara care a marcat revenirea interesului si demararea
unor importante tranzactii care se afla in faza avansata de
negociere”, spun analistii Jones Lang LaSalle (JLL).

Deocamdata, interesul investitorilor
este concentrat pe produsele prime, investitiile cu produse secundare
sau din zone non-centrale fiind foarte limitate, arata cel mai recent
raport al companiei de consultanta imobiliara.

Cea
mai importanta tranzactie din 2012 pe segmentul proiectelor de
birouri, a fost vanzarea complexului
City Business Centre din Timisoara catre fondul de investitii NEPI in
luna februarie 2012.

Tranzactia a reprezentant un pas
semnificativ in evolutia pietei de investitii din Romania, fiind
primul activ institutional pe piata de birouri din afara
Bucurestiului tranzactionat de un fond de investitii international.
Structura complexa si volumul tranzactiei – semnificative pentru
orice oras regional din CEE – constituie o noua etapa in evolutia
pietei imobiliare.

[b]2013 va fi un an al examinarilor
minutioase[/b], estimeaza oficialii JLL.

Caracteristicile demografice ale
Romaniei si conditiile atractive pentru companiile care activeaza in
domeniul externalizarii de servicii au ramas neschimbate. Mai mult,
piata ofera acum produse institutionale dezvoltate de companii cu
prezenta regionala, un numar mic de proiecte in derulare, iar
chiriile s-au intors la valori sustenabile.

[b]Centrele comerciale vor fi afectate
de scaderea chiriilor[/b]

Dupa un optimism relativ manifestat in
Romania in anul 2011, anul 2012 a adus, inca odata, un declin atat al
numarului de centre comerciale finalizate cat si al suprafetei
inchiriabile adaugate
stocului
national. Acest trend va continua si in anul 2013, avand in vedere ca
atragerea finantarii ramane cel mai important obstacol pe care-l
intampina dezvoltatorii de centre comerciale. Oferta anului
2013 este estimata la 132.000 m (5
proiecte/ 4 orase) in timp ce suprafata finalizata in anul 2012 este
in jur de 166.000 m (7 proiecte/ 5 orase).

Chiriile prime din centrele comerciale
sunt estimate intre 60-70euro/mp/luna. Chiriile prime ale unitatilor
stradale sunt cuprinse intre 60-65 euro/mp/luna. In anul 2013 este
posibil sa asistam la o usoara descrestere atat a chiriilor prime
din centrele comerciale, cat si a chiriilor unitatilor comerciale
stradale.

“In timp ce pentru centrele
comerciale ne asteptam ca aceasta descrestere sa se situeze intre
3-5% pentru unitatile stradale de pe principalele artere comerciale
scaderea ar putea fi mai mare”, estimeaza analistii JLL.

[b]Piata birourilor asteapta intrari de
companii in Bucuresti[/b]

In prezent, oferta anului 2013 este
estimata la 130.000-150.000 metri patrati, cu o suprafata de
aproximativ 50.000 metri patrati deja pre-contractata. Cu toate ca
pentru anul 2014 foarte putine proiecte sunt in constructie, oferta
este estimata intre 70.000-90.000 metri patrati.

“Ne asteptam ca activitatea de
inchiriere a anului 2013 sa fie superioara anului 2012, cu importante
intrari de companii internationale pe piata bucuresteana”, spun
analistii JLL.

In ceea ce priveste activitatea de
constructie, au fost anuntate proiecte la standarde institutionale,
majoritatea cladiri verzi, sustenabile (certificate BREEAM, LEED sau
DGNB) ca raspuns la cresterea crescuta a clientilor, investitori
si
companii multinationale, pentru asemenea spatii de birouri.

De-a lungul ultimului trimestru al
anului trecut, chiriile contractuale prime pentru spatii de birouri
au ramas neschimbate, fiind cotate la 18,5 euro/mp/luna. Este
important de subliniat ca aceasta chirie s-a raportat pentru spatii
de dimensiuni mici, excelent amplasate in zona centrala de afaceri.
Analistii imobiliari esimeaza [b]un trend descrescator al chiriilor
prime in prima jumatate a anului 2013[/b].

Pachetul stimulentelor financiare
reprezinta o practica comuna, dar cu o mare varietate in functie de
locatie, specificatiile proiectului si etapa de inchiriere-mai exact,
inchiriere in spatii finalizate sau in proiecte in constructie.

Rata de neocupare (Clasa A&B) este
estimata la 16%. Inainte de a trage concluzii, este necesara o
analiza aprofundata a ratei de neocupare in functie de zona de
afaceri si caracteristicile acesteia. Se preconizam o scadere a ratei
de neocupare spre sfarsitul anului 2013. Aceasta va depinde in mare
masura de decizia chiriasilor de a selecta cladiri deja finalizate in
detrimentul proiectelor aflate in constructie, mentinerea tendintei
de renegociere/re-inchiriere si daca vom asista la mai putine procese
de consolidare.

[b]Piata spatiilor industriale –
creste interesul pentru provincie[/b]

Bucurestiul a atras 50% din activitatea
de inchiriere in 2012, urmat de Ploiesti cu 20% si Timisoara cu 16%.
In total, activitate de inchiriere spatii industriale a fost
inregistrata in 11 orase, inclusiv Bucuresti.

In ultimul trimestru nu au fost
inregistrate modificari ale chiriilor pentru spatiile industriale.
Chiriile spatiilor industriale prime sunt cuprinse intre 3,8-4
euro/mp/luna. Chiriile spatiilor dedicate industriei usoare sunt
estimate intre 3,5-4,25 euro/mp/luna. In cazul spatiilor industriale
de mari dimensiuni, de peste 20.000 m, chiriile sunt mai mici, fiind
cuprinse intre 3,5-3,75euro/m/luna.

Analiza datelor inregistrate in anul
2012 indica [b]interesul chiriasilor locali si internationali pentru
o paleta mai larga de orase romanesti[/b]. Cu toate ca Bucurestiul
atrage cea mai mare parte din cererea de spatii industriale, orase
precum Ploiesti, Timisoara, Cluj Napoca si Constanta se
individualizeaza ca si locatii in plina dezvoltare. Dar si in aceste
orase, dezvoltatorii sunt destul de reticenti, si nu dezvolta spatii
industriale in mod speculativ.

In plus, fata de chiriasii traditionali
de spatii industriale, precum companiile logistice (3PL) si
companiile din sectorul auto/sau furnizori ai industriei auto,
Romania a inceput sa atraga importante companii din domeniul
productiei. Procesul
este la inceput si se desfasoara inca destul de incet, fiind afectat
de lipsa unei retele corespunzatoare de sosele si autostrazi. 

[b]Piata hoteliera, inca la un nivel
scazut[/b]

In luna decembrie 2012, Bucurestiul
numara 77 de unitati hoteliere insumand 9.500 de camere. Piata
hoteliera este in mare parte dominata de segmentul corporate: in
consecinta, si oferta este in mare parte compusa din unitati
hoteliere de 4 stele, respectiv 61% din stocul total al unitatilor de
cazare sunt clasificate la 4 stele. Unitatile hoteliere de 5 stele
reprezinta 22% din stoc, in timp ce unitatile de 3 stele reprezinta
18% din oferta actuala a capitalei.

3 unitati hoteliere au fost finalizate
in anul 2012: hotelul Europa Royale, unitate hoteliera cu 90 de
camere si clasificata la 4 stele, hotelul Cismigiu, 60 de camere, 4
stele si hotelul Marshal Garden, 63 de camere, 5 stele.

De la inceputul crizei financiare in
2008/2009, hotelierii s-au luptat sa obtina rezultate similare celor
din perioada premergatoare crizei, atat in ceea ce priveste rata de
ocupare cat si al preturilor de cazare, dar acestea sunt in
continuare sub valorile de varf din anul 2007. Pretul de cazare este
la un nivel scazut, fiind [b]cu 30% sub valoarea medie inregistrata
in 2007[/b].

Cea mai recenta tranzactie o reprezinta
vanzarea hotelului de 2 stele Ibis din Sibiu, in noiembrie 2011, cu o
capacitate 195 de camere. Hotelul a fost vandut pentru suma de
aproximativ 10 milioane euro de catre operatorul local al Hotelului
Continental catre grupul italian UniCredit.

Pe parcursul anului 2012 nu s-a
inregistrat nicio tranzactie pe segmentul hotelier, ceea ce e
anticipat si in anul 2013. Apetitul investitorilor este marcat
negativ de instabilitatea politica si financiara a tarii, precum si
de fluctuatiile continue de pe piata hoteliera.