IMM-urile bucurestene vor sa plece din vile, companiile mari cauta birouri de peste 5.000 mp

In ultimele 6 luni, a devenit vizibila o noua tendinta pe piata de birouri bucuresteana: IMM-urile si-au schimbat preferintele pentru spatii de birouri de la vile, catre centre de afaceri, 75% din aceste companii intentionand sa se relocheze in astfel de spatii, conform unui studiu al agentiei imobiliare Esop.

Totusi, lipsa de spatii de birouri in centre de afaceri din Bucuresti determina multe din aceste companii sa se multumeasca cu spatiile actuale, chiar si numarul vilelor fiind insuficient in raport cu cererea, potrivit reprezentantilor Esop, care explica ca 2007 este anul cu cel mai mic nivel al ofertei pentru segmentul de IMM-uri, raportat la cererea de pe acest segment.

Finalizarea mai multor proiecte de spatii de birouri este anuntata pentru perioada 2007-2009, iar din estimarile facute de Esop, stocul spatiilor de birouri va depasi 1,7 milioane metri patrati, la sfarsitul lui 2008, cu peste 400.000 de metri patrati peste stocul actual de spatii de birouri noi.

In acest moment, stocul total de spatii de birouri din Bucuresti este de 1,2 milioane metri patrati.

IMM-urile cauta in proportie de peste 40% spatiile de birouri sub 150 mp

Cererile de spatii de birouri pentru IMM-uri vizeaza suprafete de pana in 1.000 mp, cele mai cautate fiind cele cuprinse intre 150 mp si 600 mp. Stocurile de astfel de spatii sunt insa extrem de limitate in prezent, spatii noi urmand sa fie livrate in urmatoarele 2-4 luni.

In prezent doar 7% din cererea de spatii de birouri a IMM-urilor vizeaza spatii de sub 1.000 de metri patri, iar peste 40% vizeaza spatii de birouri mai mici de 150 metri patrati.

Pentru suprafetele cuprinse intre 150-300 mp, vilele si apartamentele in vila raman cea mai sigura alternativa in urmatoarele 6 luni, explica consultantii Esop.

In ceea ce priveste centrele de afaceri deja finalizate, acestea sunt deja contractate si se elibereaza ocazional, de regula disponibilitatea lor fiind cunoscuta cu doar 1-3 luni inainte, explica analistii.

Suprafetele mai mici de 500 mp, situate in cladiri de birouri pozitionate central sau semi-central, se inchiriaza de regula in aproximativ o luna, deci inainte de mutarea efectiva a vechiului chirias.

Segmentul corporate prefera spatiile de birouri clasa A de peste 5.000 mp

In ceea ce priveste segmentul corporate, principala tendinta care se poate remarca pe piata cladirilor de birouri clasa A este aceea ca nivelul chiriilor pentru imobilele din zona centrala si de nord, cu suprafete de peste 5.000 mp, a inceput sa creasca din primul trimestru din 2007, pe fondul ofertei limitate si a preturilor ridicate la terenurile din aceste locatii, explica consultantii Esop.

Cladirile clasa A si B+ din zonele secundare, care au o pondere mare in stocul ce va fi livrat in urmatoarea perioada, vor oferi o alternativa companiilor care isi au sediul in cladiri clasa B din zone principale, oferind conditii mai bune si chirii comparabile sau chiar mai mici.

Gradul de neocupare al acestor cladiri noi ar putea sa creasca, intr-o prima faza, datorita livrarii in acelasi timp a mai multor proiecte de anvergura, dar pe parcursul anului 2008 si 2009 analistii previzioneaza ca piata va absorbi oferta, existand trendul de scadere a chiriilor pe aceste categorii de oferte.

Vilele de patrimoniu din zonele principale vor fi la mare cautare, iar chiriile vor inregistra un trend ascendent, in timp ce vilele din zonele secundare vor avea o concurenta din ce in ce mai puternica din partea noilor cladiri de birouri aflate acum in constructie in zonele secundare, precizeaza reprezentantii Esop.

Companiile de pe segmentul corporate nou intrate pe piata prefera spatiile sub 500 mp

Cererea pe segmentul corporate a fost alimentata de companiile care s-au extins sau si-au relocat sediile, iar intr-o masura mai mica de noile companii intrate pe piata, care de regula au inchiriat suprafete de pana in 500 mp.

Pentru spatiile mai mici de 2.500 mp, contractele de inchiriere se semneaza pentru perioade de 3-5 ani, iar pentru spatiile mai mari de peste 2.500 mp, contractele trebuie de regula semnate pe o perioada de minimum 5 ani.

Cheltuielile de intretinere sunt de 3-3,5 euro/mp si majoritatea proprietarilor opteaza pentru sistemul „open book” prin care, dupa trecerea primului an contractual, se fac regularizari ale consturilor utilitatilor si serviciilor de managementul proprietatii, explica consultantii Esop.

In zona de vest a Bucurestiului se concentreaza 30% din stocul de birouri ce va fi livrat pana in 2009

Zona de vest a cunoscut o dezvoltare constanta in ultima perioada, aici dezvoltandu-se Sema Parc, cel mai mare proiect integrat din aceasta zona, Cotroceni Park, in principal un proiect de retail. Proiectul Plaza Centers (in fosta cladire Casa Radio) va fi de asemenea un produs cu functiune mixta.

In prezent, ultimii 8.000 mp din cei 42.000 m.p din Sema Parc sunt disponibili, spatiile fiind situate pe doua niveluri unul cu suprafete de 2.350 mp si 2.600 mp si un alt nivel cu suprafete de 1.000 mp.

Zona de vest concentreaza aproximativ 30% din stocul total de birouri ce va fi livrat pana in 2009, in timp ce aproape 50% din spatii se asteapta sa fie livrate in zona de nord.

Si Pipera, in zona de nord, reprezinta un perimetru in care se construieste masiv, dezvoltatorii implicandu-se direct in rezolvarea problemelor legate de infrastructura, spre a facilita accesul in aceasta zona, spun reprezentantii Esop.

Bulevardele Barbu Vacarescu si Expozitiei sunt alte locatii din nord unde analistii imobiliari preconizeaza cresteri semnificative in urmatorii 3-5 ani.