Real Estate

Imobiliarele, investitii atractive cand economia sufera. Banii ar putea veni din Orient

03 Jan, 00:05 • cristina.mihai
Investitiile imobiliare sunt in prezent, pe de o parte, mai atractive, ca urmare a faptului ca proprietatile sunt mai putin volatile decat actiunile sau alte instrumente financiare, dar pe de alta parte, sunt franate de limitarea creditarii din domeniu. Ce traiectorie va lua acest segment in Romania, ce segmente vor fi mai atractive pentru investitii in actuala criza a datoriilor si ce tipuri de cumparatori vor exista pe piata, au  povestit pentru DailyBusiness.ro, analistiii imobiliari.
Imobiliarele, investitii atractive cand economia sufera. Banii ar putea veni din Orient

La inceputul
anului s-a resimtit oarece optimism in legatura cu relansarea economica in 2011
ce s-a transpus si in real estate pana la jumatatea anului.

„In prezent exista interes pentru imobiliarele locale din partea investitorilor, dintre care se remarca aceia din Orientul Mijlociu. Incepand din
vara acestui an insa, contextul economic s-a inrautatit, ceea ce a condus atat
la lipsa increderii investitorilor in redresarea sectorului real estate, cat si la reducerea semnificativa a finantarilor bancare in
general”, a  spus Marius Grigorica, Senior Business Analyst in cadrul companiei de consultanta imobiliara DTZ Echinox.

„Majoritatea investitorilor care au intrat in negocieri in prima parte
a anului inca si-au pastrat interesul sa incheie tranzactiile, cu toate ca in
momentul de fata, obtinerea finantarii este mult mai dificila si presupune costuri
mult mai mari”, a adaugat Grigorica.

Paradoxal, contextul economic dificil
creste atractivitatea proprietatilor.
Acestea sunt in mod traditional active ce pot asigura un grad de acoperire impotriva
inflatiei, activele imobiliare fiind mai putin volatile decat actiunile sau
alte instrumente financiare.

“Din acest motiv, in perioada urmatoare ar putea
reveni in atentia investitorilor activele imobiliare, mai ales acelea subevaluate, care ar
putea avea potential de crestere”, a mentionat Marius Grigorica.

Atat mediul
economic incert in legatura cu situatia mondei euro, cat si o potentiala
inflatie ce ar putea afecta semnificativ devalorizarea monedei unice in 2012,
 probabil vor directiona detinatorii de lichiditati spre plasamente in
active ce pot asigura cel putin conservarea capitalului.
In acest
context, in care investitorii isi vor indrepta atentia catre proprietati, in
special asupra celor subevaluate, pentru plasarea banilor, piata din Romania
ar putea fi avantajata, insa nu in orice segment de piata.

“In
aceasta situatie se afla si terenurile agricole din Romania, piata care oricum
este deja de fierbinte in ultima perioada”, spune analistul DTZ.
[quote=Marius Grigorica, DTZ]Bancile sunt dispuse sa finanteze pana la 50% din valoarea unei tranzactii in prezent, fata de pana la 75% in prima parte a anului 2011[/quote]
In ciuda acestei
situatie, investitiile imobiliare sunt prinse intr-un cerc vicios, avand in
vedere situatia dificila prin care mediul bancar trece in prezent.

“In contextul
actual, in care bancile nu doar ca sunt mult prea expuse pe sectorul imobiliar,
ci este posibil sa stopeze creditarea si chiar sa paraseasca Estul
 Europei din 2012, putine tranzactii vor mai beneficia de finantare
bancara. Sunt insa si fonduri de investitii care dispun de capitaluri proprii si care ar fi dispuse sa faca achizitii fara co-finantare bancara, majoritatea
cautand active distressed”, a explicat Grigorica, pentru DailyBusiness.ro.

In ce priveste anul 2012,
analistul considera ca interesul pentru active imobiliare in Romania va fi
destul de limitat din cauza conditiilor de creditare mai dure din ultimele
luni.

“Avand in vedere
ca gradul de finantare bancara a noilor investitii este destul de scazut
(loan-to-value in jur de 50%) fata de 65-70%, cat se acorda in prima jumatate
a anului, interesul investitorilor pentru active imobiliare va fi destul de
limitat. Vor fi mai usor de realizat tranzactii tip ‘share deal’, ce presupun
achizitia vehiculelor investitionale ce au deja in bilant credite bancare de
aproximativ 70-80% loan-to-value, astfel de tranzactii implicand capitaluri proprii
mai reduse”, considera Grigorica.

Care este
profilul investitorului interesat de imobiliarele din Romania?

Piata de real estate din Romania mai este inca tatonata de investitori institutionali
speculativi care au un profil de risc ridicat, profil ce se pliaza pe
specificul mediului economic din Romania, potrivit lui Grigorica. In general, strategia
acestora de investitii prevede perioade de detinere a activelor pe termen
scurt-mediu (maxim 5 ani), un orizont mai larg ar putea conduce la cresterea
gradului de incertitudine.

“Exista in
ultimul timp un interes crescut pentru Romania si al unor fonduri de investitii
ce au in actionariat institutii detinute de state din Orientul Mijlociu”, spune
specialistul DTZ Echinox.

Acest interes al
fondurilor de investitii din Orientul Mijlociu a fost sesizata si de alti
jucatori din piata. Oficialii Capital Property Advisors, companie condusa de
Radu Lucianu, fostul sef al CBRE Romania, au spus, anterior, ca acesti
investitori tatoneaza piata locala.

“Pe
piata locala a investitiilor joaca in continuare doua categorii de actori:
investitorii care cauta produse investitionale bune, caracterizate de chiriasi
cunoscuti, contracte pe termen lung, cladiri de calitate si randamente intre
8,5-10% si investitori care cauta oportunitati cu randamente mari, peste 10%”,
spun si oficialii BNP Paribas Real Estate.

Acestia au adaugat ca vizibile pe piata vor
fi tranzactiile cu produse cautate de investitorii din prima categorie, cele
din categoria a doua fiind rare se vor tranzactiona in afara pietei.

Cum negociaza
investitorii?
 In
cazul proprietatilor generatore de venituri, pretul se negociaza in stransa
concordanta cu chiria generata de proprietatea in cauza, sau de potentialul de
crestere a veniturilor si/sau a valorii de capital.

“N-as putea mentiona un procent sau o marja de negociere,
totul depinde foarte mult de circumstantele in care se afla partile. De
exemplu, daca vanzatorul este constrans de rambursarea unor credite bancare sau
are nevoie urgenta de capital pentru alte investitii, atunci probabil va
accepta o reducere a pretului”, spune Grigorica.    

Avand in vedere ca piata
actuala este caracterizata de putine tranzactii, partile implicate in negociere
nu pot distinge in mod clar ratele de capitalizare ce ar trebui aplicate
veniturilor generate de proprietate pentru stabilirea preturilor.

Din cauza
acestor incertitudini, partile stau de multe ori in expectativa, vanzatorul crezand intr-o crestere a valorii pe piata in viitorul apropiat,
iar cumparatorul se poate asteapta la o scadere datorata contextului economic
din ce in ce mai imprevizibil.

Alte motive
pentru care tranzactile nu ajung sa se inchida sunt diverse probleme
indentificate in cadrul procesului de due dilligence, probleme ce pot fi de
ordin juridic, tehnic, financiar si fiscal.

De asemenea, unele negocieri se
poarta intre dezvoltatori locali si fonduri de investitii straine (investitori
institutionali detinuti de companii de asigurari fonduri de pensii etc), caz in
care vanzatorii locali nu sunt familiarizati cu rigorile impuse de aceste
fonduri de investitii straine, motiv pentru care negocierile inainteaza destul
de greoi.