\”In imobiliare nu e nimeni atat de disperat incat sa vanda la 10% din valoare\”

DailyBusiness.ro

: Cum vedeti evolutia pietei in primele 3 luni ale anului?
Razvan Gheorghe: Operatorii internationali si locali si-au oprit expansiunea. Doar retailerii mari, ca hipermarketurile sau magazinele de bricolaj, continua sa se extinda.

DB: Au fost si cateva inchideri de magazine la inceput de an. Vor ramane cazuri izolate sau va fi o tendinta pentru 2009?
RG: Se vor inchide magazine, dar vor aparea altele in loc. Evident, cele nou aparute sunt mai putine decat cele care au fost inchise sau sunt pe punctul de a fi inchise.

DB: Cat timp dureaza aducerea unui nou chirias?
RG: Este destul de dificil in prezent, vanzarile nu sunt foarte bune. Un nou chirias se gaseste undeva intre 3 si 6 luni, ca urmare a situatiei de pe piata, pentru care nu vad o revenire in urmatoarele 12 luni.

DB: Au fost amanate foarte multe proiecte, iar pe segmentul de retail s-a considerat chiar ca aceste amanari au fost benefice, pentru ca anumite orase erau supra-aglomerate. Ce procent din aceste proiecte credeti ca vor fi reluate dupa criza?
RG: Cred ca jumatate din aceste proiecte amanate se vor relua cand isi va reveni finantarea, insa vor fi reluate in timp. Restul vor fi abandonate.

DB: Primavara a dezmortit dezvoltatorii rezidentiali care au inceput lansarile sau anunturile de noi proiecte. Credeti ca sunt optimisti sau au la baza previziuni realiste?
RG: Romania nu este buricul pamantului, este o tara care imita la o diferenta de luni sau ani ceea ce se intampla in alte tari. Daca in alte tari rezidentialul nu merge, nu cred ca va merge in Romania. Piete importante au cunoscut descresteri semnificative ale rezidentialului si nu au gasit metode de a contracara. In aceste conditii, nu cred ca se vor gasi solutii in Romania. Trebuie sa fim realisti. Nu cred in minuni. In cazul in care cumparatorii vor avea credite, vor cumpara ceea ce este de vanzare.

DB: Considerati ca vor cumpara, desi pe partea de locuinte noi preturile nu s-au depreciat foarte mult?
RG: Oamenii au nevoie sa stea undeva. Toata lumea denunta faptul ca erau casele foarte scumpe, dar erau scumpe pentru ca era cerere. Cand o sa revina cererea, casele se vor scumpi din nou.

DB: Ce estimati pentru piata in urmatoarea perioada?
RG: Cred ca vara aceasta va constitui o perioada de reflectie pentru multe companii care dadeau tonul in imobiliare. Marile investitii in domeniul imobiliar nu erau determinate de 100 de oameni care cereau credit pentru un apartament, aceste proiecte erau in stransa legatura cu companiile mari, care sunt in deruta acum. Companiile mari sunt cele care dau tonul pietei pe toate segmentele ei, chiar si pe rezidential, pentru ca majoritatea creditelor se contractau nu de casierita de la o administratie financiara, ci de angajatii companiilor mari, care aveau salarii bune. In acest moment, aceste companii mari nu stiu ce sa faca.

DB: La inceputul anului se vorbea de fonduri oportuniste, interesate de achizitii in Romania. Exista oferta de proiecte pentru acest tip de cerere?
RG: Nu sunt proprietati cu probleme majore pe piata. Probleme majore inseamna vanzarea la 10% din valoare si inca nu a ajuns nimeni acolo. Probabil vor ajunge cateva in aceasta situatie, dar nu acum. Nu le stim noi pe toate, dar din cate am vazut, sunt destul de putine proiecte intr-o situatie disperata, dar si in cazul acestora, proprietarii inca spera.

DB: Cum este sa conduci o agentie imobiliara acum, in aceasta „perioada trista”?
RG: Noi am inceput afacerea in 1993 si atunci era intr-adevar rau. Atunci afacerile aveau constrangeri care acum sunt ilare: nu existau telefoane, firmele nu puteau sa inchirieze spatii pentru ca nu aveau posibilitatea sa comunice international si asa mai departe. Evident ca dupa ce te-ai pregatit pentru o perioada prospera si ai incercat sa te dezvolti, o cadere a pietei te intristreaza foarte mult. Noi incercam sa avem un management de criza profesionist si sa gandim in perspectiva unei revigorari, pentru ca nu poti sa stopezi acum totul si pe urma sa te reapuci de treaba.

DB: Care sunt principalele directii pentru combaterea efectelor crizei?
RG: O mai mare atentie cu costurile. Noi in imobiliare nu avem mijloace fixe foarte mari, la noi sunt reduceri la comunicatii, reduceri la transport sau la marketing. Fata de alte domenii, partea de costuri din imobiliare are ramificatii mai putine.

DB: La nivel de personal cum evolueaza lucrurile, ati disponibilizat angajati?
RG: Ne straduim sa mentinem toti oamenii pe care ii consideram valorosi pentru companie. Nu stiu daca o sa putem pana la finalul anului, dar incercam.

DB: Toate companiile isi renegociaza chiria. Si companiile de consultanta imobiliara fac acelasi lucru?
RG: Am renegociat putin chiria, dar la Timisoara, nu in Bucuresti. Chiriile reprezinta o cheltuiala importanta, dar salariile si bonusurile sunt cele mai importante costuri.

DB: Ati scazut salariile?
RG: N-am scazut salariile inca, insa am mai redus din bonusurile angajatilor. In imobiliare se vinde creier, nu cafea, asa ca daca reduci semnificativ nivelul salariului unui consultant imobiliar, e o problema grava, pentru ca acei oameni nu mai performeaza, iar noi facem bani din performanta lor.

DB: Ce clienti v-au cerut sa le renegociati chiriile?
RG: Sunt cativa clienti importanti de-ai nostri care ne-au solicitat acest serviciu, in general banci. Pana la criza, bancile, in goana lor de dezvoltare, au acceptat chirii nerealiste. Cererea mare raportata la oferta de spatii stradale redusa a nascut monstri, ajungandu-se la chirii de 40 euro pe metru patrat in orase precum Calarasi. Acum am ajuns la momentul in care conjunctura a ajutat la o reasezare a costului de ocupare a spatiului de strada.

DB: Pe ce reduceri de chirie mizeaza acesti clienti pentru spatiile stradale?
RG: In general, sesizam reduceri de chirii intre 10% si 30%, mai putine cele de 30%, la renegociere. Multi dintre proprietarii spatiilor constientizeaza faptul ca valoarea la care au incheiat initial contractele a fost una cu un puternic caracter conjunctural.

DB: La spatiile de birouri, cum este cererea de renegociere?
RG: Pe office space, cererea de renegociere este relativ scazuta. Un chirias isi poate renegocia singur una sau doua amplasari, dar cand vine vorba de 300 de unitati, e mai dificil.

DB: Poate deveni renegocierea o linie de business anul acesta?
RG: Nu. Este o activitate temporara care se va finaliza relativ curand.

DB: Din cate am observat, pe partea de centre comerciale, renegocierea chiriilor este mai pregnanta decat pe spatii de birouri.
RG: Segmentul de birouri este intr-adevar mai putin afectat. Dorinta de renegociere in centrele comerciale este profund influentata de aceasta emulatie a renegocierii. Nu cred ca exista aceleasi premize sau aceeasi baza de calcul ca la magazinele de strada. Spatiile stradale au fost intotdeauna mai scumpe decat centrele comerciale, iar cifra de afaceri in mall-uri a fost intotdeauna mai mare. Acum este o moda in renegocierea chiriei. O moda pornita de la niste fapte concrete si de la niste valori exagerate, insa este putin cam mult ca orice chiosc de ziare sa ceara reduceri de chirii.