Lacomia din boom se plateste acum: De ce intretinem cladirile de birouri de 2 ori mai scump decat nemtii

Diferenta mare de pret este data de costurile de investitie (reparatii,
imbunatatiri) pe care proprietarii le transfera de obicei tot
chiriasilor.

Bancile, asiguratorii si investitorii vor forta proprietarii sa
investeasca in remedierea problemelor de calitate a cladirilor de
birouri aflate deja in circuitul comercial, deoarece costurile de
intretinere mari, calitatea si problemele de autorizare sunt in topul
dificultatilor cu care se confrunta proprietarii in procesul de
inchiriere sau vanzare.

Blocajele pe piata tranzactiilor pentru cladirile de birouri existente sunt intretinute de carentele de constructie si nu exclusiv de volumul de cerere. Potrivit Immpuls, companie de consultanta, proiectare si project management, costurile de intretinere mari, calitatea si problemele de autorizare sunt in topul dificultatilor cu care se confrunta proprietarii in procesul de inchiriere sau vanzare.

“Cladirile de birouri construite in perioada de boom nu au fost ridicate cu gandul la viitor, ci la tranzactii rapide. Cumparatorii, interesati si ei de venituri imediate sau extinderea accelerata a portofoliilor, au avut o atitudine similara. Astazi, exista o prudenta mai mare, de fapt normala, pentru achizitii si inchirieri, care scoate la lumina problemele cladirilor existente; probleme pe care nimeni nu mai doreste sa le ignore”, a declarat Tudor Popp, managing partner Immpuls.

“De circa trei ani nu prea mai exista cerere reala pentru calitate la inchiriere, ci mai degraba pentru pret. Insa clientii nu sunt dispusi sa asimileze [b]costuri de intretinere mari a caror sursa se gaseste de fapt tot in calitatea constructiei[/b], in ineficienta energetica si randamente tehnice slabe, spre exemplu. Este un cerc vicios, iar proprietarii se afla astfel intr-o situatie dificila, fortati sa realizeze investitii pentru remediere sau, in extremis, sa vanda cladiriile ca active in dificultate”, a adaugat Popp.

Unele cladiri trebuie sa se reinventeze

Potrivit Immpuls, dificultatile se vor acutiza pe masura ce va creste gradul de eliberare al cladirilor de birouri care fac parte din prima generatie de constructii (ca efect al migrarii marilor clienti catre spatii proprii sau noi) si care necesita remediere sau chiar reinventare.

“Cladirile care puncteaza extrem de slab la calitate, costuri, parcari, siguranta sau locatie vor avea nevoie de noi concepte pentru a-si gasi clienti. Acestea se pot traduce chiar in redefinire stucturala si functionala. Edificii publice de arhitectura comunista au trecut prin astfel de procese ample si au fost transformate in hoteluri, mall-uri sau si-au completat functionalitatile existente. Vor urma cu siguranta si multe cladiri de birouri”, a precizat Tudor Popp. 

„Cert este ca investitiile in reablitarea si reinventarea spatiilor de birouri sunt necesare. Acestea vor constitui un segment de piata cu o evolutie ascendenta in perioada urmatoare, sub presiunea bancilor finantatoare, a asiguratorilor si a investitorilor care nu mai sunt dispusi sa isi asume riscuri si vulnerabilitati”, a adaugat acesta.

Reprezentantul Immpuls precizeaza si faptul ca la problemele existente se adauga si dificultatile care tin de conformarea cu normele legale, documentatii sumare, inclusiv din cauza experientei limitate si a necunoasterii legislatiei in domeniu. Aceste situatii fac dificile tranzactiile in lipsa masurilor reparatorii si de conformare cu legislatia.

Immpuls este specializata in consultanta, proiectare si project management pentru dezvoltatori, investitori si chiriasi. Compania are expertiza in identificarea de riscuri, vulnerabilitati si probleme (de siguranta, de eficienta, functionale, documentatii si aprobari etc.) si in managementul si executia lucrarilor de remediere si imbunatatire.

Immpuls a fost fondata in 2006, cu actionariat roman si german ti este parte din Luxemburger Team Group, o echipa internationala multidisciplinara formata din arhitecti, ingineri si economisti, care a derulat proiecte de dezvoltare sau reabilitare in Europa si in Romania (Petrom City, Millennium Tower, Fraport, IRIS Mall).