Locuintele scoase la revanzare de investitori dubleaza oferta de locuinte noi din Capitala

Nivelul ridicat al vanzarilor din 2007 a fost sustinut de activitatea intensa de pe segmentul investitiilor. Anul trecut, investitorii particulari au reprezentat aproximativ 50% din cererea efectiva.

Pe parcursul lui 2008, fondurile oportuniste si-au redus semnificativ prezenta pe piata locala, transformandu-se din cumparatori in vanzatori. Aceasta situatie este atribuita dificultatilor in obtinerea finantarii si schimbarilor fundamentale intervenite in conditiile actuale ale pietei.

Anul acesta, prin finalizarea unui numar mai mare de proiecte rezidentiale, s-au creat premizele dezvoltarii pietei rezidentiale secundare.

Costul crescut al finantarii, conditiile stricte impuse de banci si cresterea insuficienta a veniturilor populatiei au determinat scaderea cererii de locuinte. In plus, speculatiile despre viitoarele corectii ale preturilor au determinat o atitudine mai prudenta din partea potentialilor cumparatori in privinta achizitiei de locuinte.

Acesta situatie, impreuna cu cresterea ofertei prin revanzarea de locuinte, ar putea determina pe piata o situatie in care proiectele finalizate, desi cumparate integral, sa fie majoritar nelocuite.

Rata medie a dobanzii pentru creditele imobiliare acordate in moneda nationala a crescut de la 9,22% in iunie 2007 pana la 10,75% in iunie 2008. In primul semestru din 2008, dobanzile la creditele acordate in euro au variat intre 8-8,36%, inregistrand o tendinta de scadere usoara in iunie 2008.

Creditele ipotecare au ramas principala sursa de finantare a persoanelor fizice pentru achizitiile de locuinte. Potrivit Bancii Nationale a Romaniei (BNR), in primul semestru din 2008 bancile comerciale au acordat credite pentru achizitii imobiliare in valoare totala de aproximativ 7,23 miliarde lei (1,9 mld. euro), pentru Bucuresti si judetul Ilfov.

Structura cererii de locuinte nu a suferit modificari

Noile conditii de pe piata rezidentiala nu au determinat modificari majore in structura cererii comparativ cu 2007. In primul semestru din 2008 s-a inregistrat o cerere crescuta pentru garsoniere si apartamente cu 2 camere de pana la 60 metri patrati suprafata utila.

In prezent, atat pe segmentul apartamentelor, cat si al vilelor destinate populatiei cu venituri medii si medii-ridicate, cererea provine in principal din partea populatiei tinere (intre 35 si 40 de ani) cu venituri lunare de peste 2.200-2.500 euro pe familie, necesare pentru obtinerea creditelor ipotecare.

Cea mai mare parte a cererii generate de acest tip de cumparatori este pentru apartamente cu preturi sub 1.800 euro/mp + TVA si un pret total per unitate sub 110.000 euro + TVA. Majoritatea proprietatilor achizitionate pe acest segment au fost vilele cu preturi sub 1.300 euro/mp.

Dupa cresterea constanta a preturilor din anii anteriori, in semestrul 1 din 2008 au fost inregistrate primele semne ale stabilitatii acestora.

Pe fondul discrepantei evidente intre asteptarile dezvoltatorilor si ale clientilor cu privire la preturile solicitate, numarul tranzactiilor a scazut semnificativ. Clientii mizeaza pe o reducere a preturilor, in timp ce dezvoltatorii de pe segmentul apartamentelor au mentinut preturile stabile. Ca urmare, un numar mare de clienti potentiali au renuntat la achizitii si asteapta o scadere a preturilor.

Dezvoltatorii sunt mult mai flexibili in ceea cepriveste pretul

Dezvoltatorii au devenit mai flexibili in ceea ce priveste politica de pret, oferind totodata diverse oferte promotionale si facilitati pentru a atrage clientii. Totusi, aceste oferte promotionale au fost concepute cu respectarea anumitor conditii, fara a se inregistra scaderi semnificative ale preturilor. Clientilor potentiali le-au fost oferite locuri de parcare subterane, spatii de depozitare, mobila si aparatura electrocasnica incluse in pretul total al locuintei sau scutiri de la plata anumitor taxe (TVA).

Dezvoltatorii prefera sa ofere acest tip de stimulente ca substitut la scaderea preturilor, pentru a evita un efect psihologic negativ asupra pietei. Avand in vedere scaderea preturilor, promotiile si facilitatile oferite, precum si reducerea ritmului vanzarilor, rata profitului inregistrat de dezvoltatori este influentata negativ, fara exceptie.

Presiunea in sensul scaderii profitului dezvoltatorilor va continua, avand in vedere ca multi investitori oportunisti care au achizitionat mai multe apartamente in faza de proiect doresc acum sa isi vanda locuintele aflate in cladirile aproape finalizate.

Pretul mediu de vanzare pentru proprietatile tip vila si apartamentele situate in cladiri de joasa inaltime din cartierele de lux (Primaverii, Dorobantilor Kiseleff) porneste de la aproximativ 3.000 euro/mp si ajunge pana la 6.000 euro/mp.

Pretul mediu de vanzare pentru apartamentele adresate segmentului de clienti cu venituri medii si mediu-ridicate variaza intre 1.300 euro/mp si 1.800 euro/mp, in functie de localizare, numarul de unitati si stadiul lucrarilor de constructie.

Locurile de parcare in zonele de lux costa intre 25.000 si 30.000 euro

In zonele rezidentiale prestigioase, pretul de vanzare pentru locurile de parcare subterane variaza intre 25.000 euro si 30.000 euro.

In zonele secundare, acesta fluctueaza intre 13.000 euro si 15.000 euro pe loc pentru parcarile subterane si intre 8.000 euro si 10.000 euro pe loc in cazul parcarilor supraterane.

Chiriile pentru proprietatile de lux au ramas la un nivel comparabil cu cel din a doua jumatate a anului 2007. Exista numerosi factori care influenteaza chiriile, intervalul in care acestea variaza fiind destul de mare. Pentru un apartament de 2-3 dormitoare, situat in zona de centru-nord sau in nordul Capitalei, chiria poate varia intre 2.200 si 6.500 euro/luna, iar pentru vile se pot plati intre 3.000-8.000 euro/luna.