Nine, Regatta: Dezvoltatorii rezidentiali inca au profit, dar marjele au scazut pana spre 10%

13 Aug, 00:02 • cristina.mihai

Marjele de profit de 40-60% pe care dezvoltatorii rezidentiali le raportau in 2008 au scazut anul acesta la 10-30%, potrivit estimarilor lui Florin Nine, directorul departamentului de proiecte si investitii al grupului de firme imobiliare Regatta, care vorbeste intr-un interviu acordat DailyBusiness.ro despre evolutia preturilor din piata pana la finele anului si atuurile dezvoltatorilor autohtoni in fata celor institutionali, veniti din afara.

Nine, Regatta: Dezvoltatorii rezidentiali inca au profit, dar marjele au scazut pana spre 10%

Grupul Regatta este una dintre cele mai mari companii de consultanta imobiliara de pe piata locala, inregistrand in 2008 afaceri de 5 milioane de euro.

DailyBusiness.ro:Cum ati caracteriza evolutia pietei imobiliare, dupa primele 6 luni ale anului?
Florin Nine: Piata investitiilor imobiliare de anul acesta este caracterizata de o scadere drastica a lichiditatilor. Acest aspect a afectat foarte mult investitiile demarate tarziu, ale caror planuri de afaceri au mizat pe preturile mari din ultima perioada si pe investitiile speculative. Dezvoltatorii imobiliari au fost nevoiti sa renunte la proiecte importante, chiar cu pierderi financiare. Alte companii si-au asumat o pozitie pe termen mediu si lung, pana cand piata va sustine din nou dezvoltari imobiliare.

DB: Au fost anuntate cateva proiecte rezidentiale noi anul acesta. Credeti ca vor demara lucrarile de constructii sau sunt doar optimisti care testeaza terenul?
FN: Proiecte rezidentiale noi intarzie sa inceapa anul acesta, pana cand piata creditelor nu da un semnal mai puternic de sustinere.

[quote]Dezvoltatorii romani nu percep riscurile la fel si reusesc sa aiba costurile cele mai mici[/quote]
DB: Cu cat s-au diminuat, in opinia dumneavoastra, marjele de profit pe rezidential anul acesta fata de anul trecut?
FN: Marjele s-au diminuat considerabil, desi dezvoltatorii inca marcheaza profit. Nivelul a scazut de la 40-60% la 10-30%, in functie de momentul in care a demarat proiectul si de abilitatea dezvoltatorului de a gestiona costurile in aceasta perioada.

DB: Care este cel mai activ segment din imobiliare in prezent?
FN: Cele mai active in aceasta perioada sunt departamentele de inchirieri pentru birouri, spatii comerciale, evaluari. O mare parte din contractele de inchiriere se renegociaza in aceasta perioada.

DB: Ce se intampla, in acest moment, pe segmentul rezidential?
FN: Cererea este in continuare importanta, aceasta este insa influentata de piata financiara si costul creditelor, precum si de piata muncii si siguranta locurilor de munca.

DB: Se pare ca dezvoltatorii romani vand mai bine decat cei institutionali. Cum se explica, au concepte si strategii mai apropiate de realitatile pietei locale?
FN: Dezvoltatorii romani au costuri mai mici de dezvoltare, inteleg mai bine piata locala si depasesc mai usor eventualele piedici. Investitorii institutionali au costuri mai mari, platesc consultanti renumiti in fiecare domeniu, iar deciziile dureaza mai mult. Firmele de acest tip isi asuma castiguri mai mici cu riscuri mai mici. Dezvoltatorii romani nu percep riscurile la fel si reusesc sa aiba costurile cele mai mici, iar de multe ori internalizeaza servicii precum cele legale, de arhitectura.

DB: Cum explicati faptul ca nu toti dezvoltatorii au recurs la reduceri de pret, in ciuda cererii tot mai scazute?
FN: Dezvoltatorii care au proiecte in desfasurare au redus preturile pe parcurs, chiar daca acest lucru nu a fost comunicat explicit de fiecare data, pentru a pastra o imagine de stabilitate. Cei care nu reduc preturile fie au avut finantare proprie, fie au ajuns la un nivel al vanzarilor care le permite sa mai astepte pentru vanzarea unitatilor ramase.

DB: Cum credeti ca vor evolua preturile locuintelor in continuare?
FN: Nu cred ca vom mai vedea scaderi importante ale preturilor, daca nu vor fi probleme mai mari in economie, somaj ridicat. Dezvoltatorii nevoiti sa vanda nu pot sa astepte vanzarea intr-un ritm scazut catre consumatori finali. Acestia, eventual, renunta la proiecte in favoarea altor dezvoltatori cu situatie financiara mai buna.

DBLa inceputul anului se prevedeau achizitii din partea fondurilor de investitii de tip distressed (fonduri care incearca sa identifice proprietati ce pot fi achizitionate la valori cat mai mici, de obicei in perioade sau situatii de criza – n.r.). Sunt pe piata proprietatii atragatoare in acest sens?
FN: Achizitiile de tip „distressed” se fac in masura in care bancile sau creditorii forteaza clientii pentru returnarea imprumuturilor. Pe piata locala au avut loc tranzactii care ar putea fi considerate distressed, care au constat in transferul de proprietate intre partenerii din proiect sau transferul catre un creditor important, cum este de exemplu constructorul.

DB: Pentru cine are bani de investit in imobiliare, contextul este favorabil avand in vedere ca terenurile sunt mai ieftine, iar costurile de constructie mai mici. A crescut interesul pentru achizitii de terenuri?
FN: Exista interes pentru proprietati sau terenuri situate in pozitii foarte bune, in conditiile in care pot fi considerate oportunitati in aceasta perioada de lichiditati scazute. Totusi, demararea unui proiect nu depinde doar de scaderea costurilor, cat mai ales de nivelul cererii calificate si de finantare. Daca nu exista cerere cu posibilitate financiara, nu poti sa stabilesti pretul de vanzare sau de inchiriere pentru clientul tinta interesat de achizitii. Acest aspect este necunoscuta importanta in ecuatia dezvoltatorilor
imobiliari si pana cand nu ai acest raspuns, nu poti sa-ti faci calculele ca dezvoltator, planul de afaceri pentru un proiect nou.

[quote]Proiectele oprite se vor relua de indata ce numarul de tranzactii va incepe sa creasca[/quote]
DB: In ce punct al crizei se afla in prezent piata imobiliara din Romania?
FN: In aceasta perioada piata imobiliara se stabilizeaza, dar volumul tranzactiilor nu va mai creste spectaculos, piata functioneaza la foc mic.

DB: Cand credeti ca vor incepe sa se reia proiectele oprite sau amanate?
FN: Proiectele oprite se vor relua de indata ce numarul de tranzactii va incepe sa creasca, respectiv beneficiarii vor arata ca sunt satisfacuti de conditiile de vanzare si cele de creditare, iar bancile vor considera riscul de creditare acceptabil.

DB:Ce tipuri de locuinte sau proiecte rezidentiale credeti ca vor domina piata in urmatorii ani?
FN: Proiectele adresate segmentului mediu-superior, in locatii cu infrastructura stradala si sociala, zone semi-centrale sau zone cu concentrari de parcuri de birouri, foarte bine dimensionate si functionale, la preturi de 1.000-1.200 de euro metrul patrat construit.