Piata imobiliara \”post-optimism\”: Principiile de baza se vor schimba

„Criza prin care trecem in imobiliare era predictibila de la inceputul acestui an, daca luam in calcul criza financiara globala si preturile mari ale locuintelor”, a spus Cristian Antonescu, managing partner al companiei imobiliare Immoinvest Consulting&Development, in cadrul unui forum imobiliar organizat de Business Standard.

[quote=Dan Ioan Popp, presedinte Impact]Pentru ca nu avem nici o referinta pe piata rezidentiala, stam unul langa altul si nu stim ce sa facem[/quote]
„In SUA oamenii nu sunt socati de criza pentru ca au mai fost si altele, in Romania insa exista un soc, pentru ca aici nu exista o istorie imobiliara, aceasta istorie abia acum se construieste”, a spus Gabriela Coban, presedintele companiei de training Ten Global din Florida.

De asemenea, Gabriela Coban a atras atentia asupra faptului ca principiile care au stat la baza demararii mai multor business-uri in acest domeniu trebuie schimbate.

„Trebuie sa ne gandim cum facem un business sa evolueze in 5 ani si nu cum sa facem bani din acel business in urmatoarele luni”, a declarat Gabriela Coban.

Nu doar dezvoltatorii trebuie sa-si regandeasca strategiile de business, ci si echipele de vanzari trebuie sa-si schimbe abordarea.

„In conditiile in care interesul cumparatorilor de locuinte este in descrestere, strategiile echipelor de vanzari trebuie sa se schimbe”, a spus Dan Bruma, business development manager al companiei organizatoare de training-uri AchieveGlobal.

[quote=Dan Bruma, business development manager AchieveGlobal]Am facut un test si am sunat la un dezvoltator sa-mi faca o oferta pentru o locuinta. Mi-au trimis pe mail detaliile apartamentelor si mi-au zis ca ma suna pe 18 octombrie, a trecut o saptamana de la data spusa de ei si inca astept telefonul[/quote]
„Ciclul de vanzare de pe piata este mai lung si va continua sa creasca asa ca in viitor echipele de vanzari trebuie sa mizeze pe vanzarea activa. Clientii nu vor mai fi cei care vor merge la vanzatori, ci vanzatorii vor merge la clienti si in functie de dorintele si bugetele clientilor le vor prezenta ofertele”, a mai spus Dan Bruma.

„Acum clientul isi poate impune punctul de vedere, pentru ca trendul este de vanzari consultative, in care se pune accentul pe comunicarea dintre clienti si vanzatori”, a mai spus Bruma.

In ceea ce priveste efectele crizei asupra segmentelor pietei imobiliare, aceste sunt cel mai vizibile pe segmentul rezidential, unde sunt proiecte oprite, numarul investitorilor strategici s-a diminuat, iar tranzactiile sunt in continua scadere.

„Au fost estimari potrivit carora tranzactiile vor creste din toamna aceasta, insa noi consideram ca piata rezidentiala va incepe sa-si revina din acest punct de vedere abia in toamna lui 2009„, a spus Radu Lucianu, country manager, CBRE-Eurisko.

O problema pe piata rezidentiala este lipsa unei autoritati de reglementare , in opinia presedintelui dezvoltatorului imobiliar Impact, Dan Ioan Popp.

Faptul ca pe piata rezidentiala nu exista o astfel de autoritate, ca in piata financiara de pilda, care sa dea pietei un set de reguli, afecteaza in acest moment piata, crede Popp. El spune ca, legislativ vorbind, acest rol ar putea sa si-l asume ANL-ul.

Reprezentantii Raiffeisen considera ca scaderea tranzactiilor de locuinte este determinata si de o distribuire deficitara a ofertei.

„ANL-ul se adreseaza celor nevoiasi si asa cum este normal dezvoltatorii se adreseaza acelui segment al populatiei pe care il au deja, si anume cel cu venituri mari”, a spus Ioan Bejan, business development manager Raiffeisen Banca pentru Locuinte, adaugand ca in prezent nu exista oferta de locuinte pentru patura medie, care de altfel ocupa o mare parte a cererii.

O alta problema este ca majoritatea proiectelor s-au lansat fara a avea inainte un profil de client realizat atent, a spus si Nicoleta Radu, managing partner al companiei imobiliare Zanti Exclusive.

Tranzactiile de terenuri vor incepe sa fie din nou atractive pentru dezvoltatori, daca preturile vor scadea in unele zone.

Dezvoltatorii evita sa cumpere terenuri acum, pentru ca dupa un timp vor putea achizitiona proiecte imobiliare in constructie pe sume cu care acum cateva luni ar fi achizitionat doar terenul, a spus Marian Micu, directorul agentiei imobiliare Casa Voastra.

„In a doua jumatate din 2007 si prima jumatate din 2008 nu am cumparat terenuri pentru ca preturile erau prea mari, in vara aceasta insa am inceput din nou sa cumparam pentru ca am achizitionat la un pret mai mic cu 30-40%, fata de acum cateva luni„, a spus Shimon Galon, directorul executiv al GTC, care a adaugat ca peste jumatate de an terenurile vor fi si mai ieftine.

Totusi, aceasta scadere nu se va manifesta pe toate terenurile, spre exemplu in zonele centrale si semicentrale se inregistreaza o usoara crestere de pret.

In ceea ce priveste piata centrelor comerciale lucrurile sunt mai clare decat pe rezidential. Anul 2008 a adus o noua crestere a chiriilor in Bucuresti, de circa 10%. Insa in orasele de sub 100.000 de locuitori, chiriile din centrele comerciale sunt in scadere, deoarece pentru chiriasi volumul de vanzari din aceste orase este mai incert, au spus reprezentantii Colliers.

Ca si pe piata rezidentiala, si pe piata de centre comerciale proiectele sunt regandite si unele dintre ele anulate sau amanate. Totusi, pe acest segment al pietei amanarile sau anularile de proiecte nu sunt doar un efect al crizei, ci si al concurentei foarte mari din unele orase.

Pe piata de birouri se preconizeaza de asemenea livrari sub estimarile initiale, in urmatorii doi ani. Geo Margescu, managing director al dezvoltatorului imobiliar Cefin Real Estate, considera ca in urmatorii doi ani se vor livra jumatate din spatiile de birouri anuntate. „In urmatorii 2 ani se vor livra 200.000-300.000 mp de birouri”.

„Aceasta criza va afecta si chiriasii care isi vor regandi strategiile de relocare. Trebuie sa ne asteptam la o modificare a acestor bugete anul viitor”, a spus Radu Lucianu, country manager CBRE-Eurisko.

Nu este exclus ca pe termen scurt preturile de vanzare si chiriile birourilor sa scada, insa pe termen mediu acestea vor creste cu siguranta, pentru ca aceasta criza are si anumite avantaje – costurile cu forta de munca si cele ale materialelor de constructii vor scadea, a mai spus Margescu, care a adaugat ca aceste scaderi vor contrabalansa cresterea costurilor de finantare la 10% si scaderea ponderii finantarii bancare pana la 60-70%, chiar si 50% in unele cazuri.

Chiriile vor creste in condiriile scaderii pana la injumatatire a produselor imobiliare, in conditiile unei cereri cat de cat stabile, a mai spus Margescu.

Evolutia pietei de birouri in provincie va fi, spre deosebire de cea bucuresteana, foarte dependenta de evolutia generala a economiei.

De asemenea, principalii chiriasii ai spatiilor de birouri, bancile, sunt afectate de criza si cererea din partea acestor institutii este pusa sub semnul intrebarii in urmatoarea perioada.

Sectorul logistic este foarte putin afectat de criza economica globala, in special pentru ca Romania este intr-un stadiu incipient fata de alte piete din regiune si, in plus, pentru aceste tipuri de dezvoltari investitiile sunt mult mai mici fata de celelalte sectoare imobiliare, mai ales daca infrastructura zonei in care se construieste este bine pusa la punct, a spus Radu Lucianu.