Sentimentele investitorilor fata de imobiliarele din Romania: Deprimare, teama si pesimism

„Romania este o piata foarte depresiva. Chiriile coboara si dobanzile bancilor cresc. Este mult mai rau decat pe alte piete”, spune Ingo Nissen, directorul general al unuia dintre cei mai mari dezvoltatori de centre comerciale din Europa, Sonae Sierra.

Mai mult, dezvoltatorii au realizat in aceasta perioada ca puterea de cumparare a romanilor este prea mica pentru ritmul de crestere din trecut al pietei imobiliare.
[quote=Reuven Havar, country manager AFI Europe]Romania este inca in criza. Nu am atins punctul critic[/quote]
„Toti am crezut in cresterea puternica a pietelor din Europa Centrala si de Est (CEE), iar 2008 a fost un soc, pentru ca au fost inregistrate scaderi uriase la nivel de PIB. Am realizat ca puterea de cumparare este mult inferioara dinamismului investional din trecut. In CEE, daca inaugurezi un mall acum, furi din veniturile celor deja existente, care oricum este foarte mic”, declara Jorg Banzhaf, managing director al dezvoltatorului imobiliar ECE Projektmanagement.

„Sunt dezvoltatori care au facut sume nebunesti de bani aici, fara sa stie multe despre imobiliare”, spune Banzhaf, care considera ca acele vremuri s-au terminat: in cazul unui proiect pentru care in 2007 se obtinea un profit la vanzare de 80 mil. euro, o vanzare in 2011 nu ar aduce mai mult de 5 mil. euro profit.
[quote=Jorg, Bonzhaf, managing director ECE Projektmanagement]Inainte de criza a fost un raliu, insa fara nici o baza realista. Acum, cei care au investit fara o baza, trebuie sa realizeze pierderile[/quote]
In plus, conditiile economice din Europa Centrala si de Est au sters „poleiala” tarilor din regiune si le fac neatractive pentru investitori si riscante pentru banci, asa ca noi finantari de proiecte in zona vor aparea foarte rar.

„In Germania, am gasit de curand o finantare de 300 mil. euro pentru un mall, de asemenea in Austria si Elvetia am gasit investitori interesati de imobiliare. Romania, insa, nu mai este atractiva, pentru investitori, pentru ca acum am inceput sa vedem lucruri care, anterior, nu ne deranjau, avand o crestere economica mare in regiune, cum ar fi coruptia sau instabilitatea politica”, a mai spus Banzhaf, in cadrul conferintei anuale al International Council of Shopping Centers.
[quote=Ingo Nissen, director Sonae Sierra]Daca inainte era de ajuns sa vorbesti cu 1-2 banci pentru un proiect de cateva sute de milioane de euro, acum trebuie sa vorbesti cu minim 4-5 si raspunsul e „nu”[/quote]
Dificultatea cu care se obtin finantarile pe piata locala nu mai este un secret. In special pentru dezvoltatorii care au cash, dar nu suficient pentru a demara investitiile, devin frustrante negocierile cu bancile, care se incheie printr-un „nu”.

„Este foarte dificil sa obtinem o finantare foarte mare, cum este cea de care avem nevoie pentru ParkLake Plaza. Daca inainte era de ajuns sa vorbesti cu 1-2 banci pentru un proiect in valoarea de cateva sute de mil. euro, acum trebuie sa vorbesti cu minim 4-5 „, spune Nissen.

Dezvoltatorii imobiliari sunt sceptici in ceea ce priveste revenirea economica a Romaniei in urmatoarea perioada, acestia considerand ca punctul critic al crizei inca nu a fost atins.

„Sunt unele voci care spun ca punctul maxim al crizei se va simti in CEE in primul trimestru din 2011. Eu sunt optimist si cred ca va veni mai devreme, insa in acelasi timp trebuie sa fim realisti si sa ne gandim ca inca nu am ajuns acolo”, declara Banzhaf.

Si Reuven Havar, country managerul AFI Europe, spune ca in opinia sa Romania este inca in criza si ca nu a fost atins punctul maxim al declinului.

Executarile silite se lasa asteptate, prin urmare intarzie tranzactiile de proprietati „cu probleme”

Anul acesta, mai multi investitori au anuntat ca au bani pregatiti pentru investitii in proiecte imobiliare cu probleme, insa nu au avut loc tranzactii.

„Acum nu se mai cumpara nimic pentru ca nu se pot face evaluari corecte. Exista o frica in randul investitorilor, frica de a fi primul care face o greseala. De a achizitiona la un pret, iar in trei luni sa vada ca a dat cu 15% mai mult decat trebuia”, considera Banzhaf. „Toata lumea asteapta prima tranzactie ca sa aiba un etalon. Asteapta executarile silite”.

„In urmatoarele luni nu cred ca vor avea loc executari silite pe piata imobiliara din Romania, dar in termen de 1 an s-ar putea sa apara cateva”, este de parere Nissen.

Desi 2009 nu a adus vanzari de proprietati „low-cost”, sunt inca investitori care spera ca in 2010 sa se schimbe situatia de pe piata, iar bancile sa inceapa executarile. Printre investitorii care au anuntat ca vor sa cumpere proprietati in 2010, se numara Gabor Futo, directorul dezvoltatorului maghiar Futureal, si Ioan Sturza, fost director al Rompetrol, care acum este actionar la fondul de investitii Greenlight Invest, inregistrat in Olanda.

Sturza considera ca executarile silite nu vor mai putea fi amanate in 2010, asa ca pe piata vor fi proprietati si la preturi cu 80% mai mici, decat inainte de criza.

Totusi, sunt si jucatori pe piata care considera ca achizitiile de acest tip nu vor deveni nici anul viitor un trend pe piata.

„Nu cred ca achizitiile de acest tip vor fi un trend, ci doar cazuri izolate”, spune Havar.

Jorg Banzhaf mai aduce in discutie un motiv pentru care nu se vor vedea achizitii in urmatoarea perioada. Pietele din estul Europei sunt in scadere, iar pe alte piete europene, mature, exista oportunitati mai bune.

„Uitati-va la decizia Immoeast de a vinde o parte din proiectele achizitionate in Romania. Nu au luat aceasta decizie pentru ca nu au bani, ci pentru ca si-au dat seama ca sunt prea expusi in aceasta regiune”, spune directorul ECE.”Immoeast a realizat ca nu are sens sa aiba bani blocati in Romania, in conditiile in care sunt piete mature unde au oportunitati mari de investitii acum”.

„Exista potential in viitor pentru piata romaneasca, insa pornim de la un nivel de exagerare, care nu se va mai intoarce”, conchide directorul ECE.