Real Estate

„Somnambulul de Nord”. Cum echilibram dezvoltarea haotica din Bucuresti

30 May, 00:07 • karina.popescu
Petrecem o ora pe drum spre serviciu, pentru ca Bucurestiul nu a stiut sa aduca laolalta “dormitoarele” si birourile. Dezvoltarea "somnambula" a centrelor de afaceri catre Nord, bazata mult prea mult pe apropierea de aeroport, a dus la dezechilibre care ne mananca timp, nervi si bani. Dar inca se mai pot schimba lucrurile, in limita artificiilor de infrastructura, si, bineinteles, daca vom sti sa convingem dezvoltatorii ca exista si alte zone cu potential.
Somnambulul de Nord. Cum echilibram dezvoltarea haotica din Bucuresti


Zona de Nord si
Centru-Nord a Bucurestiului a devenit  principalul pol de
afaceri in ceea ce priveste numarul de companii care au sediul
central aici.

Insa concentrarea foarte mare a spatiilor de birouri pe
o suprafata restransa a orasului creeaza un dezechilibru, care se
poate observa cu usurinta atat in traficul extrem de aglomerat, ca
urmare a fluxului angajatilor catre birou, din zone cu densitate mare
de populatie, fara o prezenta semnificativa a dezvoltarii de birouri,
cat si in timpul indelungat parcurs pana la birou.

Cum ar arata un
Bucuresti dezvoltat uniform pe partea de birouri? In ce zone ar mai
trebui investit si de ce? Specialistii imobiliari chestionati de
DailyBusiness.ro au raspuns.

[b]Efectul
bulgarelui de zapada[/b]

Potrivit Madalinei
Cojocaru, seful departamentului de birouri in cadrul DTZ Echinox, dezvoltarea
puternica in zona de nord s-a intamplat datorita suprafetelor
generoase de pamant libere unde s-au putut costrui cladiri eficiente,
cu suprafete mari pe etaj, dar si a proximitatii fata de aeroport.
Cererea de spatii birouri din partea chiriasilor pentru aceasta zona
este in continuare mai mare fata de celelalte zone, viitorii ocupanti
dorind sa stea [b]aproape de clientii sau concurentii lor[/b], spune
ea.

Alexandru Petrescu managing partner
Esop Consulting, a subliniat rolul de vector al aeroportului in
dezvoltarea orasului si implicit a zonei invecinate. “Nordul se
dezvolta in primul rand datorita aeroportului, asa ca este aproape
imposibil sa avem un al doilea nord, ca putere de dezvoltare privind
spatiile de birouri. [b]Pentru companiile multinationale este crucial
ca stafful si partenerii internationali sa aiba un acces rapid catre
aeroport[/b], pentru a face fata numarului mare de intalniri de
afaceri peste granite, vizitelor staffului international si
calatoriilor catre casa ale expatilor”, spune Petrescu.

“Apoi se creeaza un efect al
bulgarelui de zapada: langa multinationale vor sa fie si firmele
romanesti de servicii, care vin tot in Nord – medicale, profesionale,
personale etc. In plus, in Centru–Nord si Nord (Primaverii,
Aviatorilor, Pipera, Kiseleff, Capitale, Floreasca) se afla zona
rezidentiala de lux, acolo unde locuiesc de regula managerii
companiilor multinationale, acestia fiind si cei care iau decizia
privind locatia sediului de birouri”, precizeaza oficialul Esop.

Cel mai adesea, cand
un client Esop cere companiei sa ii gaseasca un spatiu in Nord,
invoca urmatoarele motive: 1. este aproape de aeroport; 2.
principalii lui parteneri de afaceri sunt acolo si vrea sa fie
aproape de ei; 3. oferta de spatii noi de calitate, la preturi
competitive, este mare.

[b]Avem conditii
pentru o dezvoltare coerenta?[/b]

Premise pentru o dezvoltare echilibrata
si coerenta avem: exista cerere pe termen mediu si lung, la fel cum
exista zone inca neexploatate, care au insa calitatile necesare unor
dezvoltari durabile, sustine Mihai Dumitrescu de la Crosspoint.

In opinia sa, Bucurestiul continua sa
fie atractiv pentru intrari noi de companii, oferind atat spatii de
birouri ieftine, comparativ cu restul tarilor din Europa, cat si
forta de munca accesibila si calificata. In plus, se continua
tendinta de consolidare a companiilor intr-un singur sediu.

Din punct de vedere
al infrastructurii si cresterii atractivitatii zonei, in afara
planurilor Municipalitatii, ce includ finalizarea Pasajului
Vacaresti, un nou pasaj la Piata Sudului, largirea Sos. Berceni,
Oltenitei si Bd. Metalurgiei, a fost anuntat si un proiect amplu de
dezvoltare a zonei de sud-est a Capitalei, prin care a fost creata
Asociatia de Dezvoltare Intercomunitara „Bucuresti 2020”
(ADI „Bucuresti 2020”), ce isi propune sa construiasca un
hipodrom si mai multe campusuri moderne pentru studenti.

“Daca ne uitam la proiectele incepute
sau anuntate, deja putem observa semne ce arata un interes in
crestere pentru aceasta zona: in Piata Sudului a inceput constructia
unui complex de mari dimensiuni, ce va include un supermarket,
galerie comerciala, spatii de birouri si parcare subterana. Urmeaza a
fi construit si un nou hipermarket pe platforma industriala Romprim
din Soseaua Oltenitei, iar Calea Vacaresti va
gazdui un ansamblu rezidential de 11 etaje”, precizeaza Mihai
Dumitrescu.

[b]Vestul, numai bun
pentru IT&C[/b]

Dupa o dezvoltare
frenetica a zonei de Nord, concentrarea s-a mutat pe zona de Vest, cu
precadere polul Grozavesti-Basarab, ce atinge deja toate punctele
necesare unei dezvoltari de succes, potrivit lui Mihai Dumitrescu de
la Crosspoint: infrastructura bine dezvoltata (prin inaugurarea
Pasajului Basarab), prezenta principalelor mijloace de transport in
comun (inclusiv metrou), acces facil catre centru si Nord,
proximitatea campusurilor universitare, prezenta puternica si
diversificata pe retail, precum si [b]o istorie industriala ce ofera
terenuri generoase pentru viitoarele dezvoltari[/b].

Una dintre zonele cu o concentrare mare
a locuintelor angajatilor este Drumul Taberei, un imbold important
dat investitiilor in aceasta zona, fiind lucrarile la noua linie de
metrou, aflate in derulare.

Si reprezentantul Esop considera ca,
dupa Nord, Vestul are cel mai mare potential. “Ar mai fi loc de
investit in Vest, pentru ca este un important pol tehnic, lucru ce se
inscrie in curentul actual de dezvoltare accelerata a zonei IT&C.
Aici este forta de munca calificata, aici invata si sunt cazati cei
mai multi IT-isti. Politehnica si Complexul studentesc Regie, cel mai
mare din Romania (cu peste 13.000 studenti cazati oficial si circa
20.000 in total) sunt in Centru-Vest si pot asigura o forta de munca
specializata la indemana”, afirma Alexandru Petrescu.

In plus, cartierele limitrofe Militari,
Crangasi, 13 Septembrie, Drumul Taberei si Rahovei asigura un bazin
mare, de circa 35% al populatiei din Bucuresti. De aceea, Oficialul
Esop crede ca zona Semanatoarea-Grozavesti si axa spre autostrada
Bucuresti –Pitesti va cunoaste in continuare un curent ascendent pe
piata birourilor, atat ca livrari de spatii de birouri, cat si
interes al potentialilor chiriasi.

Si Madalina Cojocaru de la DTZ situeaza
Vestul printre zonele cu potential de a se continua dezvoltarea
segmentului office. Aici, cererea de inchiriere este semnificativa,
iar gradul de disponibilitate este relativ mic, spunea ea, precizand
ca in aceasta zona se regasesc multi clienti din domeniul IT sau
tehnologic.

[b]Sudul va ramane “dormitor”?[/b]

In Sud este putin probabil sa se
dezvolte foarte multe centre de afaceri pe termen mediu si scurt, din
cauza densitatii mari a constructiilor si accesului greu spre
celelalte zone, considera Alexandru Petrescu de la Esop.

“Poate dupa ce se va da in folosinta
axa nord-sud, se va schimba ceva, asa cum s-a schimbat si perceptia
despre Pipera, dupa darea in folosinta a Pasajului Pipera-Tunari”,
spune el.

In opinia lui
Petrescu, [b]pentru locuitorii din Sud ar fi benefica cresterea zonei
de afaceri Unirii[/b], unde au un acces rapid. De exemplu, daca s-ar
realiza proiectul Esplanada-Trigranit, de pe Splaiul Unirii si ar
avea o componenta consistenta de birouri, cu spatii de calitate, cu
siguranta ca ar atrage cerere din partea companiilor si forta de
munca din Sud.


Un astfel de pol
ar putea conduce apoi la o revitalizare a zonei de business de
centru-sud, generand si alte proiecte de succes”, crede
reprezentantul Esop.

Mihai Dumitrescu,
specialistul de la Crosspoint, e de alta parere in privinta
potentialului zonei de sud: Locatia e putin exploatata, se gasesc
loturi de teren generoase ca suprafata,
cu
o marja de cost pe teren mult mai mica decat in zonele de birouri
deja consacrate
, iar prezenta mijloacelor
de transport in comun (autobuze, metrou, tramvai) asigura accesul
facil.

Sudul beneficiaza si de acces foarte bun spre centru, precum
si de conexiuni catre cele doua autostrazi, in special catre A2.
Serviciile medicale de calitate, impreuna cu dezvoltarea retailului,
vor asigura facilitatile dorite de companii si angajatii acestora,
considera Dumitrescu.

Consideram
dezvoltarea zonei de Sud pe segmentul de birouri ca o miscare
necesara echilibrarii balantei concentrarii spatiilor, aceasta zona
avand in acelasi timp potentialul de a deveni un pariu castigator
atat pentru dezvoltatori, care isi pot asigura o [b]rata mare a
profitabilitatii, gratie costurilor mai mici cu terenul[/b], cat si
pentru viitorii chiriasi – IT, call center, activitati de back
office -, ce pot beneficia de spatii generoase si de calitate, in
conditiile unor chirii competitive”, argumenteaza oficialul
Crosspoint.

[b]Zona de Est[/b] nu a fost mentionata
de consultantii imobiliari cu care am discutat, decat in foarte mica
masura. Alexandru Petrescu a spus ca aceasta parte a orasului ar fi
[b]interesanta pentru dezvoltari de tip mixt – birouri si
logistica[/b] – datorita proximitatii Autostrazii Soarelui.

Potrivit DTZ Echinox, stocul total de spatii de birouri din Bucuresti a ajuns la 1,997 milioane metri patrati. Livrarile noi, finalizate in primele 3 luni ale anului 2013, includ proiecte de birouri de amploare precum Sky Tower (41.000 mp) si Floreasca City Center (16.000 mp) – dezvoltate de Raiffeisen Evolution in zona de Centru – Nord a capitalei, precum si o noua faza din proiectul West Gate situat in vestul Capitalei, avand o suprafata totala de 14.000 mp. 

Citeste si
71.000 mp de birouri livrati in primul
trimestru, cat in tot anul trecut



Jumatate din birourile care vor fi
livrate pana la sfarsitul anului in Bucuresti sunt deja preinchiriate