Spatiile de birouri migreaza in sudul Capitalei: In 2010 debuteaza primul proiect mare

Compania Estia, controlata de Martifer Construct, va demara la inceputul lui 2010 centrul de birouri denumit Prime Office Park, potrivit brokerului Horatiu Florescu, presedintele companiei de profile The Advisers Knight Frank.

Proiectul, amplasat pe Calea Vacaresti, in apropiere de Piata Sudului, urmeaza sa fie finalizat in 2011.

In aceeasi zona se afla si Sun Plaza, care va avea 80.000 mp de spatii comerciale si 8.500 mp de spatii de birouri. Acestea vor fi finalizate in vara lui 2010.

De ce merg birourile catre sud? Criza financiara a „deschis ochii” dezvoltatorilor, care in anii trecuti au construit masiv astfel de spatii in Pipera, zona din nord cu o infrastructura si un acces deficitar catre oras. Aceste probleme nu erau observabile pe o piata in care cererea era mult mai mare decat oferta, insa in 2009, cand companiile si-au temperat procesele de extindere, nordul a inceput sa fie evitat si chiar parasit, iar in Pipera s-a inregistrat cea mai mare rata de neocupare din Bucuresti, de circa 40%.

Cum centrul orasului este aproape inchis pentru noi proiecte, singura varianta a dezvoltatorilor sunt cartierele, iar sudul este o zona atractiva, cu acces usor.

„Sudul Capitalei este o zona mai putin dezvoltata pana acum pe segmentul de birouri, unul dintre motive fiind si faptul ca cererea nu vizeaza aceasta parte a orasului. Totusi, aceste proiecte pot castiga teren in fata altora prin proximitatea fata de metrou”, spune Mirela Raicu, broker de birouri in cadrul companiei imobiliare Esop, care considera ca nivelul chiriilor in spatiile de birouri din sud nu poate depasi 13,5 euro pe metru patrat.

Analistii DTZ considera ca un alt avantaj al dezvoltarilor de spatii de birouri in sudul capitalei este disponibilitatea unor terenuri cu suprafete mari, dar si perspectiva constructiei unui aeroport.

„Unul dintre avantajele principale ale unei dezvoltari de proiecte de birouri in zona de sud a capitalei este reprezentat de terenurile generoase, ce permit constructia de proiecte cu suprafete mari pe nivel. Din punct de vedere al infrastructurii, zona beneficiaza de trafic rutier mai putin aglomerat, retea buna de mijloace de transport si acces usor catre zonele centrale si semicentrale ale capitalei. Un alt argument pentru dezvoltari vitoare il constituie perspectiva dezvoltarii celui de al treilea aeroport din Bucuresti”, spune Eduard Turcoman, consultant in cadrul departamentului de birouri al DTZ Echinox.

Zona are insa si dezavantaje, iar printre cele mai importante se numara accesul dificil catre partea de nord a orasului si faptul ca nu este o zona consacrata ca nucleu de business, spune Turcoman.

Mirela Raicu mai atrage atentia ca sudul Capitalei nu este foarte cautat de companii pentru spatii de birouri.

Totusi, potrivit consultantului DTZ, cererea de spatii de birouri in sud ar putea fi generata de companii (din sectorul IT&C, departamente de executie ale unor banci) interesate de spatii de tip back office localizate in zone cu trafic rutier facil, precum si o retea de mijloace de transport in comun dezvoltata.

De asemenea, Raicu considera ca investitiile in proiecte mari de birouri presupun un grad de risc ridicat, avand in vedere ca volumul cererii pentru 2010 nu se anunta a fi cu mult mai mare decat cel din 2009. Prin urmare, in opinia brokerului, proiectele mai mari ar trebui desfasurate pe etape.

Noua oferta de spatii de birouri estimata pentru anul 2010 pe piata din Bucuresti este de 180.000 metri patrati, numai 30% din aceasta suprafata fiind precontractata, potrivit unui raport recent al companiei de consultanta imobiliara Jones Lang LaSalle (JLL).

In primele 9 luni din 2009 s-au inchiriat aproximativ 69.000 metri patrati, reprezentand numai 30% din suprafata contractata in perioada similara din 2008.

Suprafata inchiriata in 2009 a fost reprezentata in special de relocari ale companiilor, potrivit analistilor imobiliari.