Real Estate

Tendinte in imobiliare: Ce va aduce 2014 pentru retail, birouri si spatii industriale

12 Feb, 18:12 • karina.popescu
Cea mai mare tranzactie imobiliara in 2013 a fost achizitia centrului comercial City Park Constanta de catre New Europe Property Investors (NEPI) in ultimul trimestru al anului trecut. Valoarea totala a tranzactiilor cu centre comerciale, birouri si spatii industriale este estimat la 330 milioane de euro. Vezi care vor fi tendintele anului 2014 pe aceste segmente din piata.
Tendinte in imobiliare: Ce va aduce 2014 pentru retail, birouri si spatii industriale

In 2013, NEPI a fost cel mai activ
investitor imobiliar de pe piata locala. In ultimul trimestru, ca de
altfel pe tot parcursul anului trecut, cele mai multe tranzactii au
vizat proprietati de retail.

Cautarea unor randamente ridicate
determina fondurile de private equity sa isi indrepte atentia catre
piete noi, printre care si Romania, dar si sa ia in considerare alte
proprietati decat cele de top. Acesti investitori ce beneficiaza de
capital propriu substantial pot sa profite de prezenta lor regionala
si de faptul ca au acces la credite in conditii avantajoase, se arata
intr-un raport Jones Lang LaSalle (JLL).

In vreme ce in ultimii ani interesul
investitorilor s-a concentrat in special pe proprietatile prime, acum
si produsele secundare ale caror venituri pot fi crescute printr-un
management mai eficient, si in special cele situate in Bucuresti,
devin din ce in ce mai lichide. In afara investitilor directe,
fondurile de private equity urmaresc sa achizitioneze datorii cu risc
ridicat de neplata (distressed) sau sa plaseze noi imprumuturi de tip
mezanin.

In 2014 exista potentialul ca
yield–urile sa scada, in principal datorita investitiilor masive in
Europa Centrala si de Est, dar si datorita performantei economice
solide a Romaniei. In viziunea JLL, in 2015 yield–urile vor ramane
cel mai probabil stabile pe fundalul unor usoare cresteri ale ratelor
de politica monetara. Annual Inflation Rate / Rata anuala a inflatiei

[b]Spatiile de birouri[/b]

Floreasca Park este singura cladire de
birouri importanta livrata in ultimul trimestru din 2013, adaugand
37.500 mp la oferta totala de spatii de birouri. In intreg anul 2013,
suprafata de birouri finalizate a insumat 119.000 mp de aproape 2,5
ori mai mare decat in 2012. Stocul modern de spatii de birouri din
Bucuresti este estimat in prezent la 2,08 milioane mp.

Partea de nord a orasului, si in
special coridorul Floreasca – Barbu Vacarescu si Bulevardul
Dimitrie Pompeiu, a reprezentat zona cea mai de interes pentru
dezvoltatorii de birouri in ultima perioada.

Totusi, unele dintre cele mai
importante proiecte anuntate pentru 2014, precum Green Gate (30.000
mp), AFI Busines Park Ph 2 si 3 (24.000 mp) si City Offices (25.000
mp), sunt situate in partea central-vestica sau in partea
central-sudica a capitalei. Acesta poate reprezenta un avantaj pentru
potentialii chiriasi ai caror angajati locuiesc in zonele
rezidentiale dens populate din apropierea acestor cladiri si care
astfel nu vor fi nevoiti sa parcurga distante mari pentru a ajunge la
serviciu.

Rata medie de neocupare este estimata
la 14,4%. Aceasta reprezinta o usoara descrestere, de 0,7%, fata de
trimestrul anterior.

Avand in vedere numarul ridicat de
cladiri de birouri de dimensiuni mari ce vor fi finalizate in prima
jumatate a lui 2014, analistii JLL se asteapta ca [b]rata medie de
neocupare va creste temporar in urmatoarele luni[/b].

Rata de neocupare este foarte diferita
intre sub-piete, pornind de la sub 10% in Dimitrie Popmpeiu, CBD,
zona de vest si centru-vest si ajungand la aproximativ 35% in Baneasa
si Pipera Nord, ceea ce se va reflecta cel mai probabil si in nivelul
chiriilor.

Oferta de noi spatii de birouri
previzionate a fi finalizate in 2014 este estimata la 120.000 –
140.000 mp. Datorita volumului mare, anumite proiecte pot amana
deschiderea pentru 2015. Specialistii JLL se asteapta ca preluarea de
spatii de birouri sa creasca fata de nivelurile din anii precedenti,
in special datorita unei ponderi mai mari a contractelor de
inchiriere incheiate de companii noi pe piata sau de companii care
isi vor mari suprafetele pe care le ocupa in prezent.

[b]Spatiile comerciale[/b]

Trei centre comerciale au fost
finalizate in Romania in ultimul trimestru al anului trecut.
Promenada, cu o suprafata inchiriabila de 35.000 mp, dezvoltat de
catre Raiffeisen Evolution, a fost singurul mall inaugurat in
Bucuresti in 2013. In tara, AFI Europe a finalizat cel de-al doilea
proiect de retail al grupului in Romania – AFI Palace Ploiesti
(33.000 mp inchiriabili), iar NEPI a finalizat Shoping City Galati
(27.000 mp inchiriabili).

Stocul de spatii comerciale moderne
este estimat a fi de 890.000 mp in Bucuresti si de aproape 1,66
milioane mp in restul tarii. Oferta de spatii noi de retail in 2013 a
fost destul de limitata, cu doar cinci proiecte livrate, insumand un
total de 128.000 mp inchiriabili.

Conform Institutului National de
Statistica, cifra de afaceri in comertul cu amanuntul a inregistrat o
crestere modesta de doar 0,4% in 2013, comparativ cu anul precedent.
Prin urmare, [b]retailerii raman precauti cu privire la
expansiune[/b].

Avand in vedere numarul redus de
proiecte noi, retailerii interesati sa deschida magazine noi
analizeaza in special centrele comerciale performante deja existente.
Distanta dintre cererea pentru centrele comerciale prime si cele
secundare continua sa fie semnificativa.

Multi retaileri internationali care nu
sunt prezenti in Romania au inceput sa evalueze din nou
posibilitatile oferite de piata autohtona. Jumbo, Tchibo, Kazar si
H&M Home sunt cateva dintre brandurile ce si-au deschis primele
unitati in Romania in trimestrul 4. Si D&G a deschis primul
magazin in ultimele luni ale anului trecut in The Grand Avenue,
galeria comerciala a hotelului Marriott unde sunt prezenti si Louis
Vuitton, Valentino sau Cavalli, confirmand preferinta brandurilor de
lux pentru spatii in hoteluri de 5 stele in detrimentul spatiilor
stradale.

H&M este primul retailer important
de fashion ce si-a deschis un magazin de dimensiuni mari in centrul
istoric al capitalei, o zona dominata in mod traditional de baruri,
cafenele si restaurante. Koton si-a asigurat, de asemnea, un spatiu
in imediata apropiere. [b]Centrul istoric are potentialul de a deveni
o destinatie importanta pentru retailul de fashion[/b], dar cei de la
JLL cred ca procesul va fi unul de durata, din cauza cladirilor
existente ce nu indeplinesc cerintele retailului
modern, dar si a decalajului dintre
nivelul chiriei cerute de catre proprietari si cel pe care brandurile
internationale sunt pregatite sa-l ofere.

Nivelul chiriilor prime, atat pentru
centrele comerciale cat si pentru unitatile comerciale stradale, se
mentine intre 55-65 Euro/m2/luna. Cele mai mari chirii sunt obtinute
in AFI Palace Cotroceni si Baneasa Shopping City, considerate a fi
centrele comerciale dominante din Romania.

[b]Volumul livrarilor pentru 2014[/b]
va fi cel mai probabil la un nivel mai scazut decat cel din 2013.
Doar doua proiecte sunt anuntate a fi inaugurate in acest an, ambele
dezvoltate de catre NEPI: Vulcan Value Center (35.000 m2
inchiriabili) in Bucuresti si Shopping City Targu Jiu (27,000 m2
inchiriabili) in Targu Jiu.

Cea mai activa zona in ceea ce priveste
dezvoltarile viitoare de retail a fost partea de est a capitalei unde
atat Sonae Sierra si Caleum (Parklake) cat si NEPI si Real 4 You
(Mega Mall) au anuntat progrese ale proiectelor lor aflate in
concurenta.

[b]Spatiile industriale[/b]

Doua proiecte industriale importante au
fost inaugurate oficial in trimestrul 4 din 2013 in Romania. In
octombrie 2013, Coficab a deschis o unitate de productie de cabluri
electrice destinate industriei auto, de 11.000 de m2 in Ploiesti West
Park. VGP a finalizat 10.000 m2 in Timisoara, ce au fost inchiriati
catre cinci companii: CSC Etichete, Quehenberger Logistics ROU,
Whiteland logistics, Van Moer Group si Cargo-Partner. Jones Lang
LaSalle a raportat de asemenea finalizarea in trimestrul 3 din 2013 a
constructiei depozitului de 33.000 m2 dezvoltat si ocupat H. Essers
la kilometrul 23 de pe Autostrada A1.

Alte trei proiecte importante sunt in
constructie. Lear Corporation, companie cu o prezenta puternica in
Romania, in localitatile Pitesti si Campulung, va prelua aproximativ
12.000 de mp in trimestrul 1 din 2014 in Solo Industrial Park din
Letcani, in apropiere de Iasi, unde va produce scaune de
autovehicule. Alti 25.000 de m2 sunt in constructie in Ploiesti West
Park si inca 7.200 m2 in VGP Timisoara.

La finalul anului 2013, stocul de
spatii industriale moderne era estimat la aproximativ 1,8 milioane
mp, mai mult de 50% din total fiind localizat in din Bucuresti si
zonele invecinate.

In trimestrul 4, in Romania s-au
inchiriat aproximativ 27.700 mp de spatii industriale, potrivit JLL.
Cererea s-a concretizat in contracte semnate in Bucuresti, Ploiesti
si Pitesti. In Bucuresti, suprafata totala de spatii industriale
inchiriate in acceasi perioada a fost de 5.100 mp.

La nivel national, in 2013, a fost
inchiriat un nivel record de spatii industriale de aproximativ
205.000 mp, ceea ce reprezinta o crestere de 20% in comparatie cu
anul anterior. Orasele in care s-au inregistrat cele mai mari volume
de tranzactionare au fost Bucuresti, unde se regaseste in jur de 50%
din suprafata totala inchiriata, urmat de Oradea, Timisoara si
Ploiesti.

[b]Romania devine un important centru
de productie[/b], in special in domeniul industriei auto, asa ca
previzionam o cerere crescuta pentru proiecte destinate acestui
sector. Partea de vest a tarii este in continuare atractiva datorita
apropierii de Europa Centrala, constructiei de autostrazi noi in zona
si fortei de munca bine pregatita. Totusi, pe masura ce se deschid
tot mai multe unitati de productie in vest, estul si centrul tarii
devin alternative interesante ce ofera mai multa forta de munca
disponibila si mai iefina.
Luand in calcul accesul anevoios la
credite, cele mai multe proiecte viitoare vor fi construite doar in
baza unor pre-contracte si nu in scop speculativ.

Citeste si Nou val de investitii imobiliare? Piata europeana se redreseaza dupa criza