Ultima licitatie pentru City Mall, la 21 mil. euro. Daca nici acum nu se vinde?

Aceasta este cea
de-a cincea licitatie publica organizata pentru vanzarea activului de la
intrarea in faliment, din toamna lui 2010. Potrivit administratorului judiciar aceasta va fi ultima incercare de vanzare prin licitatie publica. Pretul a scazut fata de prima
licitatie, organizata in martie, cu circa 12 milioane euro.
 

Ce se va intampla daca mall-ul nu va fi vandut nici acum? Administratorul judiciar spune ca se vor incerca alte
variante de valorificare. Care sunt variantele luate in calcul la acest moment
in cazul in care nu se va gasi nici acum un cumparator? Vanzarea la negociere
directa sau pastrarea activului sunt cele doua directii pe care creditorii ar
putea hotara sa mearga in continuare.

In cazul unei vanzari prin negociere directa, solutie tatonata de creditori in ultima perioada, este dificil de crezut ca banca ar putea obtine o suma mai mare decat pretul ultimei licitatii. Pe de alta parte, pastrarea activului se poate face in mai multe variante: in interiorul procedurii de insolventa sau poate fi preluat de creditori in contul datoriei.

Centrul comercial a intrat in faliment la finalul lui 2010.
Printre marii creditori ai companiei Victoria Holding se regasesc bancile
Unicredit, cu peste 35 milioane euro de recuperat, si Bancpost (in jur de 5 milioane euro). In
total, compania care detine City Mall are datorii de peste 70 milioane de euro.

In general, pe piata activelor scoase la licitatie de case de insolventa se
gasesc greu cumparatori, investitorii fiind reticenti in a cumpara acest gen de
active, ca urmare a preturilor cerute, care de obicei sunt foarte mari pentru
potentialul pe care il au acestea.

„Unul dintre motivele pentru care investitorii nu se
inghesuie sa achizitioneze activele imobiliare executate de banci este
pretul solicitat, care este unul foarte mare comparativ cu ceea ce poate oferi
activul respectiv. Exista investitori speculativi care ar fi interesati sa-si
includa in portofoliu ‘distressed assets’, dar la preturi semnificativ mai mici”,
a spus Marius Grigorica, Senior Investment Analyst, DTZ Echinox.

In plus, desi investitorii nu se arata interesati de cele
mai multe ori bancile creditoare nu lasa la pret. “Chiar daca investitorii de pe piata nu se arata interesati,
banca nu doreste sa coboare pretul. Cel mai probabil, expunerea sa
asupra acelui imobil este cel putin egala cu pretul solicitat. In unele cazuri,
pentru a nu obtine la executarea silita un pret mai mic decat valoarea
finantata, banca vinde proprietatea unui vehicul investitional
din cadrul grupului financiar din care face parte, ca ulterior acesta sa-l poata
vinde, poate intr-o conjunctura a pietei mai favorabila si fara sa actioneze
sub constrangerile impuse de procedura de insolventa”, a declarat Marius
Grigorica, Senior Investment Analyst, DTZ Echinox.

„In al doilea rand, un activ imobiliar generator de venituri ajunge in
situatia de a fi executat de catre creditorul ce a finantat achizitia sau
dezvoltarea proprietatii imobiliare in momentul in care se afla in pozitie
de ‘default’, adica incasarile din chirii nu mai pot sustine serviciul datoriei. Daca se ajunge in acesta situatie, inseamna ca business-ul nu este sustenabil,
ceea ce il va face total neatractiv in fata investitorilor, activul neputand
genera acele rate de rentabilitate asteptate de potentialii cumparatori”, a mai spus Grigorica.

Investitorii
institutionali care iau deciziile de investire pe baza unor analize financiare
amanuntite se feresc in general sa achizitioneze astfel de active imobiliare
care au avut parte de un asset management neadecvat si care in esenta, au
dificultati in a-si incasa chiriile. Pentru a beneficia de siguranta colectarii
chiriei este foarte important sa ai chiriasi de calitate (ce dispun de
soliditate financiara) si un mix de chiriasi optim.

„Daca vorbim de chiriasii unui centru comercial, riscul s-ar
fi putut reduce prin atragerea unui portofoliu de retaileri din diverse
categorii si dimensiuni (imbracaminte, electronice, alimentare, entertainment,
dry-cleaning etc), deoarece se presupune ca afacerile diverselor categorii de
chiriasi vor evolua diferit, adica nu ar esua simultan”, a mai spus
reprezentantul DTZ Echinox.