Semne de dezghet pe piata imobiliara: Tranzactiile cu terenuri reincep din 2010

2009 este un an extrem de slab in ceea ce priveste tranzactiile de terenuri, atat in Capitala, cat si in provincie. In prima jumatate a anului, putinele achizitii de pe acest segment de piata au fost realizate de magazine tip discount sau hipermarket-uri, care au profitat de scaderile de pret pentru a se reintoarce pe piata bucuresteana, unde in trecut valorile terenurilor erau prohibitive pentru ei.

Totusi, ultima perioada a readus pe piata si un alt tip de potentiali cumparatori de terenuri – dezvoltatorii imobiliari, care desi acum nu fac decat sa urmareasca oportunitatile din piata, nu vor mai astepta mult pana cand vor realiza si primele tranzactii.

„Am sesizat o usoara crestere a interesului. La inceputul anului aveam 2-3 clienti care se uitau la terenuri. Zilele acestea am trecut in revista numarul lor si cred ca sunt in jur de 20, bineinteles nu toti sunt foarte activi, astfel incat sa cumpere un teren maine, dar asta arata ca interesul pentru piata de terenuri este in crestere”, declara Ionut Petcu, consultant senior in cadrul companiei The Advisers/Knight Frank, care a precizat ca are oferte de cumparare pentru 4-5 terenuri, cu preponderenta de la dezvoltatori care vor sa construiasca cladiri de birouri.

Ce anume determina aceasta crestere a interesului? Pe piata au inceput sa apara terenuri foarte bune.

„Proprietarii scot la vanzare cele mai bune terenuri din portofoliu, pentru ca doar acestea ii pot atrage pe dezvoltatori. Acesta este si motivul pentru care dezvoltatorii sunt atrasi din nou de piata. Acestia probabil ar prefera sa cumpere peste 6-9 luni, cand se estimeaza ca se va debloca piata, dar cum oportunitatile nu te asteapta, incep sa se uite chiar de acum la oportunitatile existente. Este o perioada de monitorizare a pietei, care va duce la cateva tranzactii la inceputul anului viitor”, explica Petcu.

La tranzactii pe segmentul de terenuri se asteapta si Mihai Alexandru, directorul departamentului de terenuri al Cushman&Wakefield Romania, care considera ca acestea vor aparea in cel de-al doilea trimestru din 2010, dar atrage atentia ca vor fi mai complicate decat in anii precedenti

„Daca in anii precedenti cumparatorul se multumea numai cu un certificat de urbanism, acum ei doresc si existenta autorizatiei de constructie, decizia de cumparare fiind luata mult mai greu”, explica Alexandru.

„Acestia au devenit constienti ca piata s-a transformat si ca este una a cumparatorilor, si cer mai mult timp proprietarilor pentru due dilligence, verificari, si in unele cazuri pentru a obtine unele aprobari legate de urbanism”, mai adauga Petcu.

Desi multi potentiali cumparatori se uita la piata de terenuri, analistii nu vad tranzactii semnificative pana la finalul anului.

„In 2009 au fost foarte putine tranzactii pe piata, aproape de zero, si nu cred ca situatia se va schimba pana la sfarsitul anului. Foarte multi potentiali cumparatori au asteptat achizitiile distressed (la preturi „de urgenta”, subevaluate – n.r.), care nu au aparut pentru ca bancile nu au executat ipotecile de pe terenuri. In 2010 estimez ca vor incepe tranzactiile”, spune Ionut Petcu, de la The Advisers/Knight Frank.

Interesul care exista pe piata pentru achizitiile distressed este confirmat si de Alexandru. „In acest moment cei care doresc sa achizitioneze un teren ofera maxim 25% din pretul de anul trecut. Anul acesta nu asistam la o crestere a interesului pentru terenuri, in contextul in care nu exista finantare din partea bancilor pentru dezvoltarea proiectelor propuse”.

Mai mult, Alexandru considera ca in momentul de fata orice dezvoltator care doreste sa achizitioneze terenuri asteapta o asezare a preturilor.

„Piata a fost in ‘stand by’, se asteapta o scadere maxima a preturilor, iar orice dezvoltator va astepta semnalul, cresterea usoara a preturilor, pentru a achizitiona terenuri. Daca in momentul de fata pretul unui teren este de 50 euro/ mp, iar peste o luna va fi 30 euro, aceasta inseamna o „pierdere” in defavoarea cumparatorului. De aceea se prefera asteptarea cresterii preturilor, care oricum nu va fi la nivelul anului 2008″, mai spune Alexandru.

Cine sunt dezvoltatorii care monitorizeza piata de terenuri acum

Mai multi dezvoltatori care nu au facut achizitii in perioada in care preturile au inceput sa urce vertiginos au anunta ca incep din nou sa caute terenuri, printre aceste companii numarandu-se si GTC.

„Dezvoltatorii interesati de terenuri acum sunt in special companii specializate pe cladiri de birouri, care cauta terenuri in zone centrale cu suprafete cuprinse intre 1.000 si 3.000 mp”, spune Petcu, care adauga ca „sunt dezvoltatori cu experienta pe piata, cel putin 4-5 ani, care au proiecte finalizate, iar in perioada de boom nu au achizitionat nimic, mai mult, au facut exit-uri”,

In ceea ce priveste bugetele pentru achizitii de terenuri, acestea se situeaza sub 5 mil. euro.

„Nu vor mai fi sumele din anii trecuti, cand se platea 30 mil. euro pentru un teren, sau chiar, cum a fost in cazul Laromet, 77 mil. euro, acum avem bugete pana in 5 mil. euro, maxim 7-8 mil. euro”, mai spune Petcu.

„Cel mai mare buget al unui cumparator pentru care negociem o tranzactie este undeva la 8-9 mil. euro”, precizeaza Petcu.

Preturile terenurilor din zone centrale au scazut anul acesta cu maxim 40%, in timp ce in zonele periferice ale Capitalei scaderile s-au dus pana la 60%.

„Scaderile de pret difera in functie de zona, in cele centrale din Capitala (perimetrul piata Charles de Gaulle, Romana, Unirii) preturile au scazut cu 30-40% maxim. In zonele periferice si in cartiere preturile au scazut cu 50-60%, in medie”, a mai spus Petcu.

Analistii imobiliari nu cred ca anul viitor preturilor vor mai avea o traiectorie descendenta atat de abrupta pentru terenurile centrale si ultra centrale, limitate ca numar si pentru care exista cea mai mare cerere.

„Nu cred ca preturile vor scadea mult mai mult, cred ca au ajuns la nivelul minim sau aproape de minim. Bineinteles sunt si cazuri izolate, cand un proprietar trebuie sa ramburseze un credit si in lipsa de lichiditati poate sa ia decizia de a scoate un teren la vanzare cu un pret mult sub media pietei. Acestea sunt cazuri izolate care de obicei reprezinta circa 10-15% din totalul ofertelor de pe piata si nu afecteaza media de pret”, spune Ionut Petcu.

Totusi, Alexandru considera ca terenurile din zonele periferice ale Capitalei vor scadea substantial si anul viitor.

„In 2010, in zonele centrale si ultracentrale, preturile la terenuri nu vor scadea mai mult de 10-15% fata de anul in curs. In celelalte zone ale capitalei si in zonele periferice se va inregistra o scadere cu pana la 50% a preturilor terenurilor”, crede reprezentantul Cushman&Wakefield, care adauga ca in provincie preturile terenurilor vor scadea in 2010 cu circa 50%.