Sfatul specialistilor: Sa dea statul prin CEC un exemplu de cum ar trebui sa fie creditele pentru \”Prima Casa\”

In ce consta programul Prima Casa? Guvernul a anuntat saptamana trecuta un program prin care creditele contractate pentru cumpararea primei locuinte vor fi garantate de stat in limita maxima de 60.000 euro. Potrivit guvernantilor, bancile care doresc sa fie incluse in programul Prima Casa, initiat de Guvern trebuie sa nu penalizeze clientii care ramburseaza creditul integral inainte de termen, sa solicite un avans de maxim 5% si sa perceapa dobanzi cat mai scazute.

Desi conceput de autoritati ca o masura menita sa dezghete creditarea, programul Prima Casa ridica insa o serie de intrebari in randul analistilor financiari si al bancherilor.

Pe de o parte, pentru bancheri nu este foarte clar in ce fel va functiona garantarea creditelor ipotecare de catre stat, asa incat sa acestia sa isi poata da seama care este riscul pe care si-l asuma si, implicit, la cat din pretul pe care il percepeau in mod normal pentru acest risc ar putea renunta.

Pe de alta parte, o alta problema care intervine este aceea a avansului maxim, de doar 5%, pe care autoritatile au sugerat bancilor ca ar trebui sa il practice in cazul acestui tip de credit, si care contravine normelor de creditare dupa care functioneaza cele mai multe dintre bancile locale.

In fine, alti reprezentanti ai pietei se intreaba ce rost are o masura de stimulare a creditarii imobiliare, in conditiile in care la nivelul pietei nu exista cerere pentru credite de acest tip.

Nu in ultimul rand, remarca alti actori din piata, reducerea riscului asociat creditelor, prin faptul ca statul garanteaza aceste credite, creeaza pericolul ca unele banci sa inceapa sa crediteze hazardat, ceea ce ar putea conduce la aparitia pe piata locala a unor credite subprime, asa cum s-a intamplat pe piata americana.

Care sunt insa solutiile pe care reprezentantii pietei financiare le sugereaza pentru problemele risicate de programul Prima Casa?

Pana unde ar putea cobori dobanzile pentru creditele din programul Prima Casa

Autoritatile au cerut bancilor care doresc sa se implice in acest program sa conceapa credite la un cost scazut, cu dobanzi mult sub nivelul produselor lor standard. Cum ar putea fi insa fixa bancile dobanzile noilor credite?

Radu Craciun, director de investitii la Eureko Pensii, considera ca autoritatile nu pot impune o anumita dobanda bancilor, in conditiile in care acestea se finanteaza la costuri diferite de pe piata externa. Totodata, acestea eticheteaza riscul in mod diferit.

„Putem vedea banci mai agresive, care sa anuleze cu totul costul de risc, pentru a avea oferte cat mai competitive. Pe de alta parte, putem vedea si banci care sa nu fie dispuse sa scada prea putin costul creditelor”, a spus Radu Craciun.

Singura modalitate prin care statul ar putea dirija oarecum costurile impuse de banci la aceste credite este sa dea un exemplu prin banca pe care o detine, CEC Bank, introducand un produs caruia sa ii fixeze un cost mai scazut, asa incat la aceste credite sa poata avea acces si cei care sunt la achizitionarea primei case, adica mai ales tinerii, crede Radu Craciun, director de investitii al Eureko Pensii.

Exemplul CEC Bank ar putea fi preluat si de alte banci, care, dorind sa intre in competitie, ar putea scadea la randul lor costul la credite.

De altfel, crede Radu Craciun, nici nu este nevoie ca prea multe banci sa fie implicate in acest program, in conditiile in care valoarea totala a garantiei oferite de stat pentru acest program se ridica la 1 miliard de euro.

Cum se poate evita aparitia creditelor subprime?

Radu Craciun atrage totodata atentia asupra unuia dintre pericolele pe care le ridica programul Prima Casa, care, cel putin la forma de proiect la care se afla in prezent, pare a incuraja o creditare mai riscanta (prin dobanzile mici pe care bancilor comerciale li s-a sugerat ca ar trebui sa le practice la credite si avansul de doar 5 % pe care ar trebui sa il perceapa creditelor): acela de aparite a creditelor subprime, adica acordate hazardat, si fara acoperire in garantii.

„Si in Statele Unite ale Americii, piata experta in acest produs, creditele subprime au aparut pe fondul unei manevre politice, in conditiile in care se dorea incurajarea cu orice pret a creditarii, si nu pentru ca a bancherii considerau neaparat ca este nevoie de acest produs. Or, si in programul Prima Casa, care se adreseaza celor fara locuinta, componenta sociala este prezenta cu prisosinta, ca si cea politica”, a atras atentia Radu Craciun.

Pe de alta parte, in opinia lui Dan Pascariu, presedintele Consiliului de Supraveghere al bancii Unicredit Tiriac, cerinta de avans de maxim 5% din credit este destul de hazardata in conditiile in care debitorul nu va fi astfel aproape deloc responsabilizat si determinat sa isi ramburseze creditul.

„In plus, un avans de doar 5% inseamna ca se majoreaza valoarea creditului, deci acesta devine si mai greu de accesat”, atrage atentia reprezentantul Unicredit Tiriac.

Pentru ca bancile sa poata acorda creditele oferite in cadrul programului Prima Casa in conditii sigure, Dan Pascariu crede ca in special doua chestiuni ar trebui clarificate: modul in care se executa garantia si cine se ocupa de vanzarea locuintei, in situatia in care creditul nu este rambursat.

Joi, Mugur Isarescu, guvernatorul bancii centrale, a anuntat (in cadrul intalnii cu bancile organizate de Guvern pentru a stabili detaliile programului Prima Casa n.r.) ca statul va acorda bancilor imediat garantia aferenta creditelor, in cazul in care creditul nu va fi rambursat, dar modalitatea exacta in care se va proceda ramane inca nelamurita. Totodata, guvernatorul a declarat ca persoanele care vor achizitiona o casa prin intermediul programului vor achita un TVA redus, de doar 5%.

De abia atunci cand aceste aspecte vor fi clarificate se va putea face un calcul in legatura cu debitorii care se incadreaza pentru a accesa un credit garantat de stat sau un calcul al costului noului tip de imprumut, a mentionat Dan Pascariu.

In opinia lui, bancile care vor participa la programul Prima Casa vor realiza produse distincte, dedicate acestui program, alaturi de care isi vor pastra si produsele clasice.

CEC, BRD, BCR, Alpha Bank si Raiffeisen sunt bancile care au participat la discutiile cu BNR si reprezentantii Guvernului de joi, pe tema conditiilor de acordare a creditelor.

Regulamentele bancare ar trebui adaptate programului Prima Casa

In plus, noul program al autoritatilor contravine regulilor pe baza carora functioneaza in prezent bancile comerciale.

Astfel, atrage atentia directorul general adjunct al Bancii Comerciale Carpatica, cerinta de avans de maxim 5% din valoarea creditului, nu corespunde normelor de creditare dupa care functioneaza cele mai multe din bancile comerciale de pe piata, care crediteaza in prezent in baza unui avans de minim 15%.

„Tocmai de aceea, in ultimele zile, bancile au cerut Bancii Nationale sa schimbe normele de creditare, pentru a ne putea astfel adapta cerintelor impuse de programul Prima Casa”, a declarat Ion Dobrica.

Deocamdata nu exista cerere solvabila pentru credite ipotecare

Pe de alta parte, atrag atentia unii dintre bancheri, momentul ales de banca centrala pentru revigorarea creditarii ipotecare nici nu este foarte propice, in conditiile in care nu exista cerere pentru acest produs.

Scaderea din ultimul timp a preturilor la imobile a determinat multi romani sa amane cumpararea unei locuinte, fiind in asteptarea celui mai bun pret. Dan Pascariu a mentionat ca la nivelul sistemului bancar in prezent exista cerere, sub forma dorintei de cumparare, dar nu exista cerere solvabila, adica destule persoane care se si incadreze cerintelor impuse de banci.

„Cred insa ca momentul in care vom asista la stabilizarea preturilor pe piata imobiliara este foarte aproape”, a mentionat Dan Pascariu, precizand ca atunci ne putem astepta si la o crestere a creditelor pentru locuinte.