Al 12-lea ceas pe piata rezidentiala: Blocajul continua la final de an

Piata este inghetata si va ramane asa in urmatoarele luni, a spus Irina Petrescu, directorul departamentului rezidential al Esop Consulting. Principalul motiv pentru continuarea acestui inghet al tranzactiilor in aceste luni este blocarea acesului la credite in aceasta toamna, spun analistii imobiliari.

„Piata stagneaza: nu au loc tranzactii nici pe preturi mari, nici pe preturi medii si nici pe preturi foarte mici. Sfarsitul de an nu va aduce o imbunatatire, deoarece lumea se gandeste deja la vacanta. Cuvantul care ar caracteriza cel mai bine aceasta situatie este asteptarea”, a adaugat Ionut Bordei, directorul departamentului rezidential al CB Richard Ellis-Eurisko.

Numarul tranzactiilor a scazut in ultima perioada, a spus si Adrian Ghimpau, directorul departamentului rezidential al Coldwell Banker Affiliates of Romania.

Tranzactiile sunt o raritate chiar si in cazul proiectelor rezidentiale cu oferte promotionale.”In ciuda unor discounturi foarte mari la unele proiecte, numarul tranzactiilor este foarte mic”, a declarat Ionut Bordei.

„Inca de la sfarsitul verii am sesizat campanii mai agresive de vanzare din partea unor dezvoltatori care au promovat diverse forme de discounturi sau pachete promotionale. Se pare insa ca nu au avut ca rezultat interesul scontat. Au creat mai degraba un trend in randul potentialilor cumparatori, acela de a cere discounturi si de a negocia ofertele facute de dezvoltatori”, spune Ghimpau.

„Au fost inregistrate vanzari ale proiectelor pentru care s-au comunicat discounturi. Cumparatori au fost insa cei care cunosteau proiectele si mai asteptau un „imbold”, nicidecum persoane care sondau piata sau care abia luau in considerare o achizitie intr-un proiect nou”, a adaugat el.

Cele mai atractive preturi sunt cele ale proiectelor aflate in stadiu avansat de executie sau aproape finalizate, intrucat cel mai mare numar de cumparatori il reprezinta utilizatorii finali, care prefera achizitionarea de produse existente, a spus Alexandru Nitescu, manager al departamentului Proiecte si Investitii, Regatta. „Reducerile acordate pana azi au facut ca pretul apartamentelor sa devina foarte atractiv, in conditiile in care marjele de profit s-au redus catre niveluri minime, astfel incat alte reduceri eventuale nu credem ca vor mai fi posibile. O parte dintre dezvoltatori iau serios in calcul sau chiar au inceput inchirierea unitatilor pana la momentul la care piata le va oferi marje de profit mai mari”, a adaugat acesta.

90% din tranzactiile de locuinte realizate de Regatta anul acesta au fost pentru locuinte noi finalizate sau aflate in stadii avansate. „Vorbind strict de agentia noastra, numarul tranzactiilor din 2008 se situeaza la aproximativ acelasi nivel cu 2007”, a adaugat Nitescu.

Desi nu cumpara, clientii se intereseaza inca de locuinte, existand o categorie care vede in acest moment o oportunitate pentru a cumpara locuinte la preturi mai bune.

„Potentialii cumparatori sunt impartiti in 3 tabere: cei care asteapta preturi mult mai mici, dar care nici ei nu stiu care ar fi nivelul de pret care i-ar satisface si ca urmare nu stiu cand ar fi cel mai bine sa cumpere; cei care asteapta sa se stabilizeze oarecum economia si sa-si poata face niste calcule reale pe credite si potentialul de plata; si cei care considera ca este un moment bun de cumparat, care considera ca preturile sunt deja la un nivel critic si ca sansele de a mai scadea sunt foarte slabe”, a mai spus Bordei.

Noile norme de creditare si politica prudenta a bancilor afecteaza si dezvoltatorii, nu doar cumparatorii.

„Piata este inghetata in acest moment si pentru dezvoltatori, ca urmare a blocarii accesului la credite”, a spus Irina Petrescu, care a adaugat ca multi dezvoltatori si-au amanat proiectele, iar altii au oprit campaniile de promovare.

„Nu cred ca se va intampla nimic care sa deblocheze piata pana la finalul anului. Cei mai optimisti vad o schimbare in primavara anului viitor, insa realist vorbind aceasta deblocare a creditarii, care va debloca si piata, nu cred ca va fi atat de rapida”, a mai spus Irina Petrescu.

„Cererea exista inca, acum piata este ca o oala sub presiune, in momentul in care se va debloca creditarea, va exploda”, considera Petrescu. Sunt dezvoltatori ca prevad acest lucru si au posibilitatea financiara sa nu vanda acum si sa astepte pana la finalizarea locuintelor, cand cererea va rabufni, daca conditiile de creditare se schimba pana atunci.

Dezvoltatorii care au suficiente fonduri sau o finantare solida iau in considerare vanzarea dupa finalizare sau inchirierea unui numar de apartamente in proiectele ce urmeaza a fi finalizate, considera Ghimpau.

Dezvoltatorii lucreaza la tot felul de strategii. Principala problema nu este aceea ca nu se vinde ci aceea ca din cauza vanzarilor slabe si a conjuncturii pietei economice nu mai pot accesa credite de dezvoltare, decat daca dovedesc bancilor ca pot vinde aceste apartamente. Fara indoiala aceasta situatie a lipsei tranzactiilor inseamna un cost suplimentar pentru dezvoltatori, costuri care mai devreme sau mai tarziu se vor reflecta in preturile de vanzare, a spus Bordei.

„Romanii incearca sa imite comportamentul din pietele Europene si Nord Americane in care preturile au scazut si la fel si numar tranzactiilor. Singura diferenta este aceea ca aceste piete sunt saturate din punctul de vedere al constructiilor si raportul intre oferta si cererea potentiala este echilibrat sau chiar in favoarea cumparatorilor. Nu putem compara o piata si comportamentul unei piete in care s-au construit sute de mii-milioane de apartamente in ultimii 10 ani, cu o piata in care s-au construit doar 30.000 de case si apartamente in ultimii 20 de ani”, considera Ionut Bordei.

Indexul preturilor locuintelor din Capitala al Colliers arata ca preturile locuintelor noi au ramas constante in ultimele 6 luni, in timp ce preturile locuintelor vechi au scazut cu 16% fata de inceputul anului.

Reprezentantii agentiei Re/Max Bastion au declarat, anterior, ca in luna septembrie a acestui an pretul de lista al locuintelor noi a scazut cu circa 5-10%, fata de luna iunie.