Care este agenda de shopping din imobiliarele romanesti

Terenurile agricole, padurile si imobilele generatoare de
venituri sunt cele mai atractive tipuri de proprietati din Romania in 2011, un
an in care pe piata locala a achizitiilor de proiecte a crescut cu peste 23% la
6 luni, in special ca urmare a unor tranzactii de portofoliu realizate la nivel
global.

Specialistii in imobiliare spun ca se mai poarta
discutii si pentru achizitia unor portofolii de proprietati ale bancilor sau
ale unor corporatii care vor sa isi scada imobilizarile. In plus, si unele
fonduri de investitii au anuntat deja ca poarta negocieri pentru mai multe
achizitii.

„Proprietatile agricole, padurile si
imobilele cu chiriasi sunt considerate atractive”, spune Cristian Ustinescu,
directorul departamentului de investitii al companiei de consultanta imobiliara
DTZ. Acesta a adaugat ca este vorba  in
general de active imobiliare care genereaza venituri in prezent sau intr-un
orizont de timp apropiat.

„Randamentele sunt peste 15% ‘cash-on cash’, imobilele din Bucuresti sau orasele mari fiind cu
siguranta mai atractive, precum si cele din zonele centrale sau de lux comparativ
cu zonele limitrofe”, a explicat Cristian Ustinescu.
 

Chiar daca anumite proprietati sau portofolii locale sunt
considerate interesante pentru investitori, cresterea de pana acum a volumului
de tranzactii a fost determinat insa de tranzactiile de portofoliu initiate
global. Daca in 2010, majoritatea achizitiilor au fost realizate intre partenerii
din proiect si au fost orientate pe active izolate, in acest an s-au
tranzactionat din nou portofolii intregi.

In afara de achizitiile din acest an,
ultima mare tranzactie de portofoliu din imobiliarele romanesti, de la inceputul crizei, a fost
cumpararea Fabian de catre Dinu Patriciu, anuntata la final de 2008. In 2011, insa, 65% din
intregul  volum investitional provine din
tranzactionarea unui portofoliu la nivel international, potrivit unui studiu
recent al companiei CB Richard Ellis.

La nivel de achizitii
de portofoliu se numara cumpararea Europolis de catre CA Immo si Adama de catre
Immofinanz. Portofoliile in negociere
mai sunt insa si in cazul unor companii care nu au ca domeniu de activitate
imobiliarele. Astfel, companii din domenii precum cel bancar sau energetic ar vrea
sa isi vanda activele imobiliare pentru a-si creste lichiditatile.

O tranzactie
de acest tip deja a avut loc. Heineken Romania a vandut compania Militari
Property Management SRL din Capitala catre fondul de investitii imobiliar GED
Real Estate Eastern Investments. Tranzactia include proprietati evaluate in
acest an la 3,6 milioane de euro.

Ged a achizitionat prin Militari Property Management constructii administrative
si hale aflate pe un teren de 33.000 mp si un teren liber cu o suprafata de
3.800 metri patrati.

„Dinamizarea tranzactiilor vizeaza in
special portofoliile bancilor, cele ‘distressed’, facand pate din
sectorul public sau al marilor corporatii care urmaresc o crestere a
lichiditatii. Exista un numar de
portofolii in discutii avansate pentru vanzare, acestea fiind parte a
sectorului public, in timp ce unele corporatii din domeniul bancar si energetic urmaresc
scaderea imobilizarilor provenite
din detinerea de patrimoniu imobiliar : filiale, depozite, sedii
secundare, centre de pregatire si cladiri destinate vacantelor”, spune Cristian
Ustinescu, directorul de investitii al companiei imobiliare DTZ Echinox.

Chiar daca tranzactiile de pe piata locala
sunt pe un trend ascendent, problemele legate de disponibilitatea activelor
bune si de pret continua. Spre exemplu, consultantii CBRE spun in cel mai
recent raport al companiei ca „ In timp ce performanta
centrelor comerciale de top este comparabila cu anii anteriori crizei, volumul
financiar necesar achizitionarii pentru astfel de proprietati, depaseste posibilitatile
curente ale pietei”.
 

Ce fac marii investitori prezenti pe piata daca nu gasesc
proprietati generatoare de venituri de cumparat?
 

Lipsa unor oportunitati de achizitii de
investitii existente, precum si un stoc important de terenuri si constructii
neterminate i-au determinat pe doi jucatori importanti, Immofinanz si Nepi,sa
se orienteze si catre dezvoltari.
 
Immofinanz a inceput de anul trecut sa
achizitioneze proiecte inainte de finalizare, iar anul acest a cumparat
integral portofoliul Adama.

La aceea data oficialii companiei au spus ca
aceasta achizitie va ajuta grupul sa isi consolideze activitatea de dezvoltare.
NEPI a inceput de asemenea sa cumpere si active imobiliare nefinalizate.
Compania a cumparat un teren in Brasov, iar in ultimul raport financiar
oficialii fondului de investitii au spus ca negocieaza pe langa achizitia unei
cladiri de birouri si cumpararea unui teren si un parteneriat pentru
dezvoltarea unui mall.
 
De ce se orienteaza aceste grupuri spre
dezvoltare? 

„Desi piata din Romania poate fi descrisa
ca fiind interesanta, cu randamente atractive, in mod paradoxal nu exista
investitii calitativ superioare, ‘prime’. Centrele comerciale, cladirile de
birouri – investitiile in proprietati comerciale (prime)- sunt in numar foarte
mic si se tranzactioneaza la un nivel de pret neatractiv”, spune Ustinescu care
a adaugat ca  in acelasi timp,
randamentele superioare, cu 25-50% mai mari din dezvoltare,sunt un alt factor
motivant pentru a deschide directia dezvoltarilor.
 
 

Cum s-a impartit piata investitiilor pana acum?
 

Volumul total investitional a fost de 279,1 milioane euro
in primul semestru, inregistrand o crestere de 23,4% fata de perioada similara a anul
trecut. Din acestia 125,6 milioane euro reprezinta valoarea segmentului de
birouri, urmat de industrial: Europolis Logistic Park (valoare 85,9 milioane
euro), rezidential: portofoliul Adama (valoare 42,4 milioane euro) si spatii
comerciale: Winmarkt Olt si Juniorul, Praktiker Craiova (valoare 25,3 milioane
euro), potrivit CBRE.

Segmentul birourilor a dominat piata investitiilor in
2011, fiind tranzactionate atat proprietati mari cat si mici. Acest fapt va
continua deoarece piata birourilor de top da semne de stabilizare si interes
din partea dezvoltatorilor si a fondurilor internationale, considera oficialii
companiei CBRE.

„Pe segmentul industrial, observam o crestere a
tranzactiilor cu terenuri avand ca destinatie depozitare si productie”, spun
oficialii CBRE.

Activitatea pe segmentul terenurilor ramane scazuta,
putine tranzactii fiind incheiate. Printre cele mai importante tranzactii de
terenuri din S1 2011 se numara vanzarea unui teren de 31 ha cu destinatie
industriala, cea mai mare tranzactie ca suprafata din ultimii trei ani; tranzactionarea
unui lot de 5 ha langa Carrefour Ploiesti, viitoarea extindere a proiectului; achizitia
unei parcele de 2 ha langa intersectia Barbu Vacarescu, avand ca destinatie
dezvoltarea de birouri.