Publicat pe 18 mai. 2009 la 00:02 | 4031 afisari
Cum vede piata imobiliara in 2009 bloggerul care acum 2 ani o asemana cu FNI si Caritas
29 comentarii Autorul blogului Balonul Imobiliar a vorbit intr-un interviu acordat DailyBusiness.ro despre evolutia preturilor locuintelor, cele mai importante miscari de pe piata anul acesta, dar si despre cele mai bune scenarii pentru jucatorii din imobiliare in 2009.
Autorul blogului, care doreste sa-si pastreze anonimatul, a anticipat caderea pietei imobiliare inca din august 2007, cand in primele posturi asemana acest domeniu cu FNI sau Caritas. Blogul are circa 8.000 de vizitatori unici lunar.
DailyBusiness.ro:. Care este cea mai dificila parte a "meseriei" de "profet" in Romania Imobiliara?
Balonul Imobiliar: Nu stiu, pentru ca nu asta e meseria mea. Eu lucrez in marketing, meseria mea e sa iau un produs si sa-l fac sa se vanda. Trebuie sa-i gasesc punctele tari si punctele slabe, sa analizez produsele concurente si conditiile de piata, mentalitatea consumatorului, apoi sa creez o strategie prin care sa ma asigur ca la clientul final ajung informatii suficiente despre punctele tari ale produsului meu, care sa-l faca sa scoata banul din buzunar.
DB: Care este principalul avantaj, respectiv principalul dezavantaj al faptului ca acest blog este anonim?
BI:Principalul avantaj? Faptul ca nu am nici un fel de bataie de cap, din partea nimanui si ca atunci cand voi dori sa ma retrag, ma voi retrage la fel de anonim cum am si aparut. Vreun dezavantaj inca nu am gasit.
DB:Preturile apartamentelor vechi din Capitala se apropie vertiginos de ceea ce ati numit intr-un post preturi sustenabile (900-1.000 euro pe metru patrat). Mai sunt aceste preturi sustenabile acum?
BI: Valoarea de 900-1.000 de euro/mp am avansat-o doar intr-un post in martie 2008. Am facut insa o greseala fundamentala atunci, si anume ca am calculat valorile sustenabile in euro, presupunand, inconstient, ca leul, adica moneda in care isi castiga romanii salariile, va ramane cam la aceeasi valoare ca atunci. Ulterior am rectificat aceasta greseala. Orice pret sustenabil trebuie raportat la veniturile reale ale romanilor, care sunt in lei, si la perspectiva reala de crestere a acestor venituri.
 |
Unele spatii comerciale pretind niste chirii atat de "nesimtite" incat nici daca bagi la vanzare in ele marijuana nu cred ca scoti profit |
 |
| |
|
|
DB: Mai este acel nivel de pret sustenabil acum?
BI: Nivelul sustenabil avansat atunci, in martie 2008, de 900-1.000 euro/mp, nu mai cred ca e sustenabil, decat daca 1 euro ajunge iarasi 3,5 lei. Realitatea arata ca din primavara lui 2008 incoace salariile stagneaza. Sigur, daca le socotim in lei, au crescut.
In euro, insa, salariul mediu net din februarie 2009 este exact ca in februarie 2008. Si, mai rau, perspectivele sunt destul de proaste. In sectorul privat deja avem semnale ca salariile se contracta, in special acolo unde erau acordate mai ales pe baza de bonusuri si comisioane, iar in sectorul guvernamental stim prea bine ca dupa ce in toamna s-au promis cresteri aiuritoare, acum se vorbeste de inghetarea salariilor.
DB: In concluzie, la ce ar trebui sa ne asteptam, din acest punct de vedere?
BI: Eu personal cred ca se va ajunge si la curbe de sacrificiu, ca in 1931 - asta daca nu socotim ca reducerea sporurilor reprezinta deja niste curbe de sacrificiu.
DB: Ce se va intampla cu preturile in aceste conditii?
BI:Preturile vor scadea pana cand cererea formata din cei care au nevoie de o locuinta va reusi sa echilibreze oferta.
DB: Cand se va intampla asta?
BI: Cand si cum se va intampla asta, momentan nu putem sti, dar eu cred ca exista potential de stabilizare (pentru Bucuresti vorbesc) in jurul valorii de 3.000 de lei pe metrul patrat, adica 1,5-2 salarii medii, si de asemenea, ca preturile se vor stabiliza la un nivel semnificativ superior celui din 2002. Daca insa euro trece de 5 lei, 3.000 de lei vor fi echivalentul a nu mai mult de 600 de euro...
DB: Cine va iesi in pierdere in aceasta situatie?
BI: Partea buna e ca 99% din stocul locativ din Romania e "vechi", ceea ce inseamna ca si-a rascumparat de mult valoarea. Nimeni nu pierde nimic concret daca si-a facut planuri in 2008 ca isi vinde apartamentul cu 400.000 de lei si, ghinion, va reusi sa-l vanda in 2010 doar cu 150.000 de lei. Problema e cu dezvoltatorii care si-au facut un calcul similar si au construit in ultimii ani fara sa tina cont de faptul ca o faceau intr-o piata suprainflamata.
DB Care este in opinia dumeavoastra cel mai bun, respectiv cel mai rau scenariu pentru piata rezidentiala anul acesta?
BI: Pai depinde din perspectiva cui privim.
Daca privim din perspectiva cuiva care are cash, cel mai bun scenariu e ca Guvernul sa risipeasca banii FMI, apoi sa fie nevoit sa aplice curbe de sacrificiu si sa tipareasca in nestire bani pentru a putea plati lefurile bugetarilor, pensiile si ajutoarele de somaj, ceea ce va duce euro undeva spre 6-7 lei. In clipa aia, rata de abandonare a creditelor contractate va fi enorma si bancile vor fi nevoite sa treaca la executari silite pe scara larga, ceea ce va prabusi preturile poate chiar si sub nivelul din 2002. Abia intr-o astfel de situatie o sa-i vedem si pe asa-zisii "rechini".
|
Probabil vom vedea de toate, si nu in ultimul rand fuga in strainatate a unor "oameni de afaceri", banci pe marginea prapastiei si falimente rasunatoare |
|
| |
|
|
DB: Dar din perspectiva dezvoltatorilor si a clientilor finali?
BI: Din perspectiva dezvoltatorilor ramasi cu apartamentele nevandute, cel mai bun scenariu ar fi ca bancile sa reduca dobanzile si oamenii sa-si recapete increderea in economie, pentru a se simti siguri de locul de munca si a accesa credite. Din perspectiva omului simplu, fara ambitii imobiliare, cred ca scenariul cel mai bun ar fi ca Primaria sa-i consolideze gratis si sa-i izoleze termic, tot gratis, casa, apartamentul, mansarda sau ce-o mai avea fiecare. Pe de alta parte, dezvoltatorul poate si-ar dori ca banii pe consolidare sa fie cheltuiti de Primarie pe apartamentele lui ramase nevandute. Pur si simplu nu exista un singur scenariu, exista mai multe, care depind de interesul celui care le scrie si dupa cum vedeti, ceea ce e bun pentru unii poate fi prost pentru altii.
DB Care sunt cele mai importante miscari de pe piata rezidentiala de la inceputul anului pana acum?
BI:Cred ca sunt
doua miscari importante. Mai intai de toate,
scoaterea la vanzare a portofoliului marilor investitori speculativi. Desi sunt convins ca oamenii nu sunt deloc fericiti de felul in care le decurg vanzarile, e un semnal important ca s-a terminat cu perioada fericita a cresterilor de preturi. A doua miscare vine dinspre stat, pe de o parte ANL, care a anuntat ca doreste sa capitalizeze - la niste preturi fara concurenta - fondul locativ de care dispune, pe de alta parte dinspre administratia locala, care a inceput sa cumpere de pe piata libera, asa cum era previzibil, inventand astfel o cantitate oarecare de cerere.
|
Personal, cred ca se va ajunge si la curbe de sacrificiu, ca in 1931- asta daca nu socotim ca reducerea sporurilor reprezinta deja niste curbe de sacrificiu |
|
| |
|
|
DB:Ce astfel de miscari credeti ca vor mai urma?
BI:Suntem abia la inceputul "miscarilor". Probabil vom vedea de toate, si nu in ultimul rand fuga in strainatate a unor "oameni de afaceri", banci pe marginea prapastiei si falimente rasunatoare. De asemenea, vor fi rescoase la vanzare o mare parte din apartamentele noi abandonate de micii investitori care vor refuza, sau refuza deja, sa le achite in totalitate, si vom asista la o prabusire a pretului spatiilor comerciale. Unele locatii pretind niste chirii atat de "nesimtite", incat nici daca bagi la vanzare in ele marijuana nu cred ca scoti profit.
DB: Cum vedeti evolutia preturilor locuintelor noi?
BI: Stiu o gramada de blocuri micute - e drept, mai pe la periferie - unde dezvoltatorii ar fi mai mult decat fericiti sa vanda la 50% din preturile afisate in urma cu un an. Pe de alta parte, e normal ca unii dezvoltatori, daca nu sunt presati de creditori, sa astepte si sa-si faca strategia de pret care le convine. Fiecare isi conduce afacerea cum crede de cuviinta. Asa cum exista oameni in Romania care isi inchipuie ca de fapt criza e inventata, e normal sa existe si dezvoltatori care sa creada ca robinetul creditarii se va "redeschide" la vara.
DB: Ce parere aveti despre sistemele de rate de la dezvoltator, "in voga" acum?
BI: Pare o smecherie buna de marketing, dar ma tem ca nu va avea nici un efect, pentru ca
sistemul de rate concureaza direct cu piata chiriilor. Cum chiriile sunt in scadere, nu vad prea multi nebuni dispusi sa se inhame la o chirie si fixa, si piperata pe deasupra. Sistemul de rate la dezvoltator este in mod evident o incercare disperata de inghetare a nivelului actual de preturi, in asteptarea unor ipotetice vremuri mai bune.
|
Consider ca e un moment foarte bun pentru deschiderea unei agentii imobiliare, cu conditia sa stii cum sa prezinti serviciul |
|
| |
|
|
Apoi, in alta ordine de idei, nu cred ca e o solutie productiva pentru dezvoltator, care e nevoit sa se transforme din ceea ce stie el mai bine sa faca, dezvoltare de locuinte, in arendas. Practic trebuie sa-si inghete afacerea principala, cea din care se presupune ca face sau stie sa faca bani, timp de cativa ani, timp in care isi reface capitalurile. Asta presupunand prin absurd ca reuseste sa inchirieze la pretul dorit locuintele finalizate, fara pauze. In realitate, in afaceri e o regula simpla, te focusezi sau mori. Nu poti sa fii si un dezvoltator bun, si o banca buna, si un administrator bun de imobile, in acelasi timp. Undeva vei oferi sigur servicii proaste.
DB: Cum vedeti noile investitii in rezidential?
BI: Teoretic e un moment bun sa construiesti ieftin, dar eu personal nu cred ca se va concretiza ceva. Probabil e mult PR de criza. Desi am auzit de aparitia unor spanioli, imi scapa numele lor, care sunt convinsi ca "in urma studiilor" e o cerere fantastica de locuinte, mai mai ca pica lumea din copaci pe strazile capitalei. Daca ar sti ei cum se fac focus-grupurile in Romania...
DB: Ati fost tentat sa porniti o afacere in domeniul imobiliar pana acum? De ce?
BI: Da, si consider ca e un moment foarte bun pentru deschiderea unei agentii imobiliare, cu conditia sa stii cum sa prezinti serviciul. Din pacate mai am o afacere si va spun foarte sincer ca momentan am chef sa ma odihnesc, nicidecum sa-mi bat capul cu o afacere noua, dar consider ca situatia actuala de supraoferta de pe piata chiriilor este extrem de ofertanta pentru o agentie imobiliara care va sti sa combine serviciul imobiliar cu un serviciu de mutare.
DB: De ce?
BI: Multi chiriasi ar fi bucurosi cu o reducere a chiriei chiar si cu 20-30 de euro pe luna, dar prefera sa ramana in locuintele inchiriate deja pentru ca mutarea e un proces anevoios si suma economisita nu merita bataia de cap. Daca insa o agentie ar veni cu o oferta de tipul "va gasim o chirie mai ieftina cu 30 de euro pe luna; asta inseamna o economie de 360 de euro pe an, adica o minivacanta la Viena; si va si ajutam gratis sa va mutati calabalacul din locuinta veche", sunt convins ca nu ar avea probleme in a avea succes pe piata chiar si acum, in conditii de criza.
DB: Ce venituri ar putea genera un astfel de business?
BI: Cred ca ar putea produce usor incasari de 10.000 de euro pe luna. Adica mult peste ce incaseaza o agentie obisnuita in acest moment. Credeti ca nu se gasesc in tot Bucurestiul, lunar, 30-40 de oameni care sa se fi certat cu proprietarul si sa-si doreasca sa plece la o chirie mai ieftina in alta parte?
DB: Ce sfat ati da jucatorilor de pe piata imobiliara?
BI: Presupunand ca vor cu adevarat sa-si vanda marfa, sfatul meu ar fi sa-si revizuiasca mixul de marketing si sa se uite mai atenti in jurul lor, ca sunt o multime de oportunitati pe care le rateaza pentru ca au banii blocati in imobiliare. Chiar si acum sunt oameni al caror cont bancar se ingroasa; si nu din investitii imobiliare!
Autor: Cristina Mihai
...unele intrebari au substrat, iar alte raspunsuri sunt, pe ici, pe colo..., de cascodorii rasului :) .
Dincolo de salutara intuitie a crahului, pe care mai sunt si altii ce au studiat-o, analizat-o si spus-o, fara o piata imobiliara reala si dezvoltata, PIB-ul unei tari si evolutia ei au de suferit. Ca si oamenii!
Prea multa surescitare...mai sus poate dauna?!
E adevarat ca escrocii profita de naivitatea oamenilo (in prima categorii intrand si mai toate bancile, care au fost mai ceva decat camatarii in Romania), dar si omu' daca a fost needucat si s-a "aruncat" inainte, fara sa judece, fara sa gandeasca decat cum sa-si umple stomacu' mai mult, la cate casoaie sa-si ia etc, ca doar..."sigur" castiga la Loto, i se tripleaza salariu sau da "cert" lovitura in afaceri etc..., deh !
Acum, ar trebui ca fiecare sa aiba...minte!
Si...atentie mare: nimic nu e vesnic, nici IN SUS (inclusiv in imobiliare, la nivel de preturi), nici IN JOS (idem) !
Comentariul lui: piata imobiliara (18 mai 2009 23:29)
domnule "balon imobiliar", lasaneeeee,este usor sa scri despre imobiliare,pun pariu ca nu ai avea bani nici de un corn (nu mai vb.de sana) daca ai lucra in acest domeniu, cu atat mai mult in aceste vremuri nitel cam tulbure. Stai acolo linistit pe blogul tau si alimenteaza-le ura cititorilor tai, care spera cu atata tarie sa-si cumpere o casa pe doua salarii. Baga-i mare cu articolele negative, pana nu baga "speculantii" din nou compresorul in balonul tau :)))))))
Comentariul lui: Maya (19 mai 2009 11:00)
BAlonul uita sa spuna ca la mutarea de la o locuinta la alta pt cateva zeci de euro (ce-i drept, pt un an pot fi 360...) chiriasul va plati un nou comision agentiei (cam jumate din prima chirie, deci 360-150=150 euro avantaj, iar agentia din cei 150 de euro, ii plateste transportul. Deci profitul este fabulos pt ambele parti, sa zicem 150 euro pt chirias, iar pt agentie ceea ce mai ramane dupa ce plateste transportul.
Afacerea secolului!
Comentariul lui: MAya (19 mai 2009 11:06)
Tare calculul de business: 30-40 oameni din Bucuresti certati cu proprietarul care fac economie de 360 euro fac fix 10 800 euro. Numai ca parca 360 euro era economia la cer se arunca chiriasul, nu profitul agentiei.
Profitul agentiei este jumatete din chiria mai ieftina (adica 300 euro in medie/2=150 euro/ client din care scazi transportul catrabalacului.
evident, toti cei 30-40 oameni fac apel la aceeasi agentie, pt ca nimeni nu va putea copia ideea, este inregistrata la OSIM.
Este adevarat ca tot ceea ce creste urmeaza sa scada, iar tot ceea ce scade urmeaza sa se opreasca din scadere si sa staioneze sau sa-si reia cresterea.
Ca despre prognoza acestor momente de inflexiune, ea nu se poate face altfel decat prin reconsiderarea fundamentelor economiei.
In privinta pietei imobiliare, am mai aratat ca fundamentul este acela ca imobilele, prin natura lor nu se bucura de "libera circulatie".
Asta inseamna ca pentru a nu se ajunge la blocaje si criza, pretul nu trebuie sa se formeze pe o piata globala, prin mecanismul pur al cererii si ofertei, ci pe o piata locala, care tine seama de puterea de cumparare a locuitorilor respectivei zone economice. Altfel, acea zona economica, (Romania sa zicem) sau se depopuleaza prin imigratie, fapt care s-a si petrecut in oarecare masura, sau pur si simplu face exces de creditare, ceea ce duce inevitabil la o criza a creditelor subprime.
Iar aceasta ciza a creditarii, se datoreaza nu numai speculatiilor imobiliare lipsite de fundament economic, dar si lipsei de prudenta a bancilor, care au deturnat creditarea de la scopul ei de motor al dezvoltarii, si au transformat-o in acela de motor al dezechilibrelor.
Ponderea excesiva a constructiilor, a intermedierii financiare si imobiliare in atructura PIB pe 2008, a indus o falsa senzatie de crestere, de sanatate economica..
De fapt, aceasta crestere, chiar daca a generat venituri la buget si cresteri salariale, nu putea fi sustenabila la infinit, si asta nu depinde de interese economice sau politice conjuncturale, depinde pur si simplu de legile economice.
Ca premiza pentru o prognoza corecta, spunem ca reluarea cresterii in imobiliare, se va face numai dupa ce se va ajunge la o compatibilitate intre preturi si veniturile populatiei, si in nici un caz inainte de reluarea cresterii economice.
In sensul acesta, orice discutii partizane, sau care exclud analiza economica sunt inutile pentru sectorul imobiliar.
"Speculatorii" imobiliari nu au nici un compresor si nu ce si unde sa bage. "Dezvolatatorii" nu mai au nici un rol la ora actuala, nu pot face decat sa piarda ceea ce au de pierdut, si sa astepte vremuri mai bune recuperarea acestor pierderi.
Fara suportul creditarii cresterea preturilor la imobiliare ar fi fost imposibila. Iar scaderea preturilor nu se va opri pana cand nu se vor rezolva dezechilibrele din sistemul financiar bancar, si pana nu se va ajunge la un pret al locuintei egal cu 5-7 venituri medii anuale.
Prin cresterea venitului mediu anual, sa prin scaderea preturilor, nu conteaza.
Comentariul lui: PIATA IMOBILIARA (19 mai 2009 18:50)
Heloooooooooo, de migratia din mediul rural spre cel urban nu vorbeste numeni, de deficitul de locuinte din resedintele de judet cine vorbeste?Vi se pare ca sunt o piata scumpa? Media pretului la un ap. 2 camere conf .1 la nivel national este 40sicevademii . Cat de ieftina ati vrea sa fiu? Problema nu este a mea, este a partenerilor mei bancile comerciale care practica dobanzi de doua ori mai mari dacat la mamele lor de acasa. Daca sar practica o dobanda de 4%, o familie cu vinitul mediu ar suporta cu usurinta o rata de 200 euro. Am un mesaj pentru consumatorii mei. SA NU CREDETI CA IEFTINIREA MEA O SA CREASCA SANSELE DUMNEAVOASTRA DE A ACHIZITIONA PROPRIETATI IMOBILIARE, DACA NU ATI REMARCAT IN ACEASI MASURA SI VENITURILE DUMNEAVOASTRA O IAU IN JOS. PIATA IMOBILIARA (ADICA EU)NU SCADE,DOAR MA ALINIEZ LA CURSUL EURO/LEU. IN MODEDA NATIONALA VALOREZ LA FEL DE MULT CA SI LA INCEPUTUL ANULUI 2008 . VA PUPACESC
, "de migratia din mediul rural spre cel urban nu vorbeste numeni, de deficitul de locuinte din resedintele de judet cine vorbeste?"
-Migratia s-a produs dinspre mediul rural spre Spania si Italia, fiindca in mediul urban romanesc locuintele erau prea scumpe pentru veniturile de aici. Din cauza asta , a pietei imobiliare, Romania a devenit nelocuibila si a fost parasita.
-Cine si cum stabileste daca intr-o resedinta de judet exista sau nu "deficit de locuinte".?
-Care e necesarul de locuinte la Botosani de exemplu, si cum se calculeaza el?
Deficitul de locuri de munca incepe insa sa devina evident de pe site-ul anofmb.
- Cat ai fi dispus sa platesti rata la locuinta daca te-ai muta la Botosani? Dar chirie?
Bye.
Si ca sa-ti fie mai limpede, cat socotesti ca ar trebui sa coste un apartament in Sahara? Si acolo e deficit de locuinte, nu?
Comentariul lui: PIATA IMOBILIARA (20 mai 2009 09:13)
deficitul de locuinte este foarte simplu de aflat, este suficient sa imparti 115000 de locuitori la 3 capete de locuitor/ familie = 38300 de corpuri funciare, acesta este necesarul de locuinte in Municipiul Botasani. Cat despre cat as fi dispus sa platesc o rata sau o chirie in Botosani nu are nici o relevanta, nu are importanta unde locuiesti, important este cate venituri proceseaza munca ta. Si hai sa fim seriosi, societatea in care traim nu este intotdeauna dreapta cu noi, nu toti suntem dispusi sa penetram scarile sociale si multi care au aceasta disponibilitate ,nu reusesc. Peste tot in lume unii oameni traiesc mai bine iar altii traiesc mai putin bine. Am o intrebare pt tine . Cate cartiere de rulote sunt la Botosani? Un lucru vital pt. poporul roman este sa incetam sa ne mai vaitam si sa punem mana pe treaba. servus ,va pup
1- Nu e simplu, fiindca nu ai nimerit. Ai calculat necesarul de locuinte si ai zis ca e deficit. Trebuia sa le scazi pe cele existente, dar ma rog, ai facut genul tipic de calcul pe care il fac imobiliarii.
2- Munca nu "proceseaza venituri". Ai vrut sa spui probabil ce venit poti obtine din munca ta daca locuiesti la Botosani.
Pai are relevanta. Daca nu poti sa castigi suficient la Botosani, atunci pleci in Italia , unde chiar poti sa-ti cumperi o locuinta din venit, fara sa te indatorezi pe viata cu 70% din venituri,
3- Societatea nu este dreapta, dar legile economice te executa atunci cand nu le cunosti. Ele sunt drepte.
"Scara sociala" este o iluzie frumoasa pentru domnul Becali de exemplu. Eu personal nu l-as invita la masa ca sa nu ma faca de ras fata de ceilalti ivitati.
In societatea mea se ajunge pe altfel de scara decat in societatea lui.
4- La Botosani nu sunt si nu vor fi niciodata cartiere de rulote. Si nici la Bucuresti, si nici in alt oras din Romania.
Cartierele de rulote sau daca vrei taberele de emigranti, apar acolo unde se poate castiga mai mult decat in zonele de origine ale locuitorilor acelor rulote. Asa ca nu inteleg valoarea demonstrativa a intrebarii. Cand in preajma Bucurestiului vor aparea cartiere de rulote, va fi un semn bun, inseamna ca e o zona economica exceptionala, si oamenii se ingramadesc ca mustele la miere.
Uite ca nu sunt.
-5 In privinta vaitatului, te inseli. Eu nu ma vait. Nu am fost chiar atat de incult incat sa-mi inchipui ca preturile imobileleor vor creste la infintit, asa ca nu am saracit in urma crizei. Dimpotriva, banii fiind acum ceva mai rari, ma simt confortabil pe cash si pe titluri. Dar sa stii ca e ceva mai greu sa administrezi un portofoliu, decat sa cumperi niste imobile si sa astepti sa "creasca".
Trebuie sa stii tot felul de chestii imbarligate, analiza tehnica, statistica matematica, analiza fundamentala, tehnica bancara,....risti sa te doara capul.
In privinta "muncii" sunt de acord cu tine, dar sfatul meu ar fi sa mai puna romanii mana si pe carte. E si invatatul o munca, extrem de utila cand nu mai merg imobiliarele.
Uite domnul Becali, zicea la un moment dat, ca i s-a "topit"
averea, si ca o sa se intoarca la "cresterea oilor".
Il apreciez pentru sinceritate, si chiar il respect pentru asta.
Este un bun indemn pentru romani, sa nu se bazeze pe bani facuti usor, de exemplu din tranzactii imobiliare, Daca ar fi stiut carte, ar fi stiut si cand trebuie sa "iasa".
Asa ca domnilor imobiliari, nu va mai vaicariti si una din doua: sau va intoarceti la oi, sau puneti mana pe carte, adica.....la munca..
Comentariul lui: PIATA IMOBILIARA (20 mai 2009 13:23)
Am uitat sa comentez afirmatia ta Alexandru " fiindca in mediul urban romanesc locuintele erau prea scumpe pentru veniturile de aici". peste tot in lume locuintele sunt prea scumpe pentru veniturile medii, peste tot in lumea civilizara o locuinta se cumpara in 25-30 de ani,cu riscul de a ma repeta mai spun odata ,problema cea mare este dobanda si nici decum preturile apartamentelor, una este cand contractezi un credit ipotecar cu 3-4% si alta este cand il iei cu 9-12%. Sti care este paradoxul ? Noi romanii ne plangem ca piata imobiliara este prea scumpa dar uitam ca suntem cei mai proprietari din Europa (dupa albanezi) 92% din utitatile cadastrale (case) sunt situate in propritate privata, pe cand in tarile vest europene ponderea proprietatii private nu depaseste pragul de 45% restul imobilelor fiind in patrimoniul statului. Servus si sa auzim de bine
Comentariul lui: PIATA IMOBILIARA (20 mai 2009 14:38)
1) Multi romani cred in mituri de genul " in Italia, Germania Franta, etc. preturile proprietatilor imobiliare sunt mai ieftine decat in Romania si sunt accesibile tuturor" aceste afirmatii sunt doar mituri fara sa aiba de-a face cu realitatea.
2) As fi facut si calculul deficitului daca stiam si numarul unitatilor locativa ale municipiului Botasani . 38300 necesar locuinte - 20000 locuinte( ipotetice) =18000 deficit locuinte (multumit domnule profesor?)
3) Aveti o falsa impresie a cartierelor de rulote, tin sa va anunt ca astfel de "tabere" sunt pline de americani veritabili aflati pe teritoriul SUA de cel putin 5 generatii.
4) Cu regret tin sa va anunt ca aveti o falsa impresie ca sar castiga bani usor din imobiliare, probabil fara voia dumneavoastra vati lasat convins de miile de comentari de genul "dezvoltattorii au 150% profit sau 200% etc", tin sa va anunt ca un " imobiliar" ce sunt ca marsa de profit rareori depaseste 35% si asta doar datorita unui mamagement eficient dar niciodata mai mult de 40%
5) Cat despre vaicareala, nu ma puteti convinge, suntem un popor de plangaciosi care dam vina pe tot ce ne incojoara ,dar niciodata pe noi, simtul responsabilitatii, educatia economica, cultura muncii etc. sunt virtuti care doar generatiile viitoare ale acestui popor le vor dobandii.
6) Cat despre scara sociala ,te invit sa iesi la plimbare cu un om al strazii si apoi invita-l la masa la cel mai select restaurant din Botasani apoi mergeti impreuna la biblioteca publica din Botosani ,apoi invita-l sa cineze la tine acasa impreuna cu familia ta si remarcand ca sa facut tarziu ofera-i omului un pat sa inopteze in casa ta . Dupa ce ai facut aceste fapte am sa cred afirmatia ta "scara sociala este o iluzie"
DINCOLO DE TOATE INVESTITIILE IN IMOBILIARE SUNT CELE MAI SIGURE, INDIFERENT DE SITUATIA ECONOMICA PRIN CARE TRECE ROMANIA.
Hai noroc si sa auzim de bine.
"aveti o falsa impresie ca sar castiga bani usor din imobiliare, probabil fara voia dumneavoastra vati lasat convins "
1-Cu 'sar" si cu "vati" e evident ca banii se castiga usor in imobiliare, si de catre oricine.Dar se pierd la fel de usor.
2- Nu am afirmat ca scara sociala e o iluzie. Am afirmat insa ca voi va iluzionati crezand ca va aflati pe aceasta "scara".
3- Inteleg ca imobilele sunt ieftine, dar creditele sunt scumpe. Dar fara suportul creditului, imobilele ar fi ramas la pretul din 2000. Intre 2000 si 2007 pretul imobilelor a crescut de peste 12 ori.
Desigur, bancile au si lor partea loe de vina asa cum am mai aratat. Dar tot bancile vor fi si acul care inteapa balonul imobiliar. Atunci cand vor incepe sa execute ipotecile. In SUA s-a si intamplat, urmeaza la noi.
BRD a reesalonat 5000 de credite ipotecare, iar Reifeiisen alte cateva mii. . Inseamna ca erau restante.
4- E de prost gust sa faceti aprecieri despre "popor", nu aveti autoritate.., si nici nu sunteti un model de urmat.
Vi se par mici profiturile de 40% si vorbiti despre "cultura economica". Cel putin in privinta 'culturii muncii" nu e cazul sa vorbiti despre ceea ce nu cunoasteti. Aveti de invatat mult de la un 'capsunar" din Spania, sau de la un programator, sau de la un trader, sau chiar de la un functionar bancar obisnuit. Daca nu ati trecut prin nici unul din locurile astea nu stiti nimic despre munca.
5- investitiile in imobiliare or fi ele "sigure", dar banii pe care i-ai bagat in ele in 2007 nu-i mai vezi. Au fost si nu mai sunt. Esti ceea ce se cheama "investitor captiv". Sau mai pe romaneste "urma scapa turma". , adica cel mai lacom si mai neinformat economic ....plateste.
Imobiliarii cu 'cultura economica" au "iesit" in vara lui 2007, pe crestere. Amatorii au ramas sa spere in .....crestere.
Si cam atat. Discutia a fost suficient de lunga, prelungirea ei ar putea deveni neinteresanta.
Iti las ocaziia sa o inchei cu strigatul vostru traditional 'cumparati acum ca se scumpeste".
Am uitat sa va urez "succesuri".
Comentariul lui: PIATA IMBILIARA (21 mai 2009 14:23)
Dupa logica ta, cu" v-ati" si cu "s-ar" ar trebuii sa fi maiestru in afaceri imobiliare, daca cu" vati" si cu "sar" se castiga banii usor in imobiliare. Crezi ca este suficient sa scri literar si corect gramatical ca sa ai " succesuri" in afaceri, de orice natura ar fi ele. Cunosc economist,doxa la teoria economiei, dar din pacate pentru el nu a fost capabil sa administreze o afacere de familie destul de marunta( 2 magazine de haine), in schimb cunosc un dulgher ,(apogeul studiilor lui a fost terminarea profesionalei 52) care conduce cu multe "succesuri" o societate de constructii civile, are aproximativ 180 de angajati, pintre subalternii sai numarandu-se si 10 inginerii in constructii. Despre scara sociala, cu totii suntem in ea, uni pe o treapta mai inalta,altii pe o treapta mai joasa,din punctul meu de vedere nu are importanta pe ce treapta a scarii socilae te aflii, cu adevarat important este sa te impacii cu tine insuti,adevarata bogatie nu se masoara in cifra de afaceri, conturi bancare sau proprietati imobiliare, adevarata bogatie se masoara in starile si sentimentele pe care le ai, poti sa fi pe ultima scara sociala si analfabet pe deasupra, daca multumirea si fericirea sunt sentimentele pe care le traiesti, atunci poti sa te consideri cel mai bogat om din lume. Cat despre poporul roman,recunosc ca am gresit facand acele afrmatii, dar din pacate asa ii percep pe confratii mei( am sa me straduiesc sa mai lucrez la perceptiile mele) Sunt constient de faptul ca am de invatat de la fiecare om cate ceva fie el si "capsunar", chiar si de la un copil de 2 anisori ai de invat de ex. perseverenta.Despre profituri de 40% putini afaceristi imobiliari ajung la acesta cota, media de profit este de 35% si nu am afirmat ca ar fi mici dar in schimp pot afirma cu tarie ca sunt profituri normale pentru situatia economica a acestei tarii. Piata imobilara va creste din nou cand ii va venii momentul, cea ce se intampla acum pe piata este un ciclu incheiat ,si vom mai avea parte de astfel de manifestarii ale pietei, cel putin odata la15 ani. Am sa inchei acum ,dar nu cu ( "strigatul vostru traditional 'cumparati acum ca se scumpeste") ROMANI, DACA AVETI NEVOIE DE O LOCUINTA CUMPARATI-O, DACA NU AVETI NEVOIE, MERGEGETI IN VACANTA PE LITORAL, SI INDUSTRIA TURISTICA TREBUIE SUSTINUTA.. Hai noroc si sa auzim de bine
Comentariul lui: PIATA IMBILIARA (21 mai 2009 15:48)
Ma scuzati, am uitat sa va raspund la urare. MULTUMESC LA FEL.
Cred ca ne-am spus destule.
Subiectul nu e nici pe departe epuizat, dar nu poate fi tratat sistematic prin comentarii...
Oricand mai e ceva de spus. Eu ma opresc aici.
Comentariul lui: Piata Imobiliar (21 mai 2009 20:29)
OK, multa bafta`si nu in ultimul rand sanatate. Pe piata imobiliara au fost, sunt si vor ramane cele mai sigure investitii , este singura piata care pe terment lung iti poate garanta profitul.
Comentariul lui: Braveheart (26 mai 2009 15:22)
Asa o fi? Si eu am nevoie de o locuinta si am si banii fara sa apelez la credit dar nu ii dau nici in ruptul capului pe niste betoane vechi de zeci de ani si care nu se stie cat mai stau in picioare....pe alea noi..... ma mai gandesc ....dar nu prea cred. Daca nu am vazut cu ochii mei cu ce si cat s-a construit....nici vorba. Si a achizitiona o locuinta la bloc ( vechi sau nou) pe sume exagerat de mari nu mai e de mult o investitie si nici nu prea o sa mai fie pentru mult timp.....Doar daca o iei cu pretul corect, pret pe care numai cumparatorul il decide....Si ca mine gandesc multi altii....Am un teren ( pe care nu am dat o avere) si am sa-mi construiesc o casa.....Doar asa sa-mi consider locuinta investitie ( mai mult investitie in confortul meu fizic si psihic). In rest .....ma bucur cand vad ca sistemul de valori de la noi din tara incepe sa se aseze ( desi unii continua sa creada ca nu e asa). In curand nu vom mai vedea patroni care nu au nici liceul si care angajeaza personal cu studii superioare....si nici mertzane si bmw-uri la toate colturile de bloc...O zi buna sa aveti!
Comentariul lui: pentru braveheart (30 mai 2009 20:36)
Ce te face sa crezi ca, competenta se masoara in ani de facultate si in diplome de tip master si doctorate? Departe de mine gandul ca studiile ar fi inutile, dar realitatea ne arata ca cei mai mari oameni in domeniul economic sau plictisit teribil la universitate . Doua exemple i-ti ofer. ex 1)Bill Gates renunta in anul 3 de universitate si infinteaza Microsoft. ex 2) Donalt Trump, pleaca de tanar de acasa construind un imperiu imobiliar( Donalt Trump nu a facut nici macar o zi de studi superioare) Mai sunt zeci poate chiar sute de astfel de exemple. Numai acesti doi magnati enumerati mai sus au mii de ingineri care ii sunt subalterni. Valoarea umana se masoara in cea ce realizezi in viata, indiferent de studiile pe care le ai si nu in cea ce crezi ca poti realiza . Educatia si studiile sunt apsolut necesare in societatea moderna dar nu i-ti pot garanta succesul in viata pe plan profesional.Daca s-ar masura competenta in studiile superiare, Romania ar fi cea mai dezvoltata tara din Europa. Va salut cu respect
Comentariul lui: PIATA IMOBILIARA (30 mai 2009 21:20)
Draga braveheart da-mi voie sa comentez afirmatiile tale CITAT " Si a achizitiona o locuinta la bloc ( vechi sau nou) pe sume exagerat de mari nu mai e de mult o investitie si nici nu prea o sa mai fie pentru mult timp.....Doar daca o iei cu pretul corect, pret pe care numai cumparatorul il decide...." INCHEI CITATUL. 1) Care este pretul corect?Ai facut vreun studiu de fezabilitate la investitiile imobiliare ca sa afirmi ca ai sti care este pretul corect?
2)"Pret pe care numai cumparatorul il decide"----total fals, PRETUL PE ORICARE PIATA S-AR AFLA ESTE PUNCTUL DE INTALNIRE DINTRE CERERE SI OFERTA. Dincolo de aceasta fraza sunt povesti, povesti sustinute de oameni pentru care economia si ecologia au aceasi semnificatie.
Am sa fac un mini-studiu de fazabilitate pentru investitie imobiliara (locuinte colective) in municipiul Sibiu. Dupa care te las pe tine sa decizi care este pretul corect/ mp.Ia un creion si noteaza!!
STUDIU DE FEZABILITATE 1) Teren 1000 mp achizitionat 200 euro/mp investitie in teren 200.000 euro POT 30%(POT = regim de ocupare a terenului), regim de inaltime P+4 concluzie-1- pe acest teren pot construi 300 mp la baza x 5 etaje =1500 mp, acesti 1500 mp ii inmultim cu 400 euro/mp (contractul antrepenorului) si rezulta o infestitie 600.000 euro+ 200.000 terenul= 800.000 euro+ 100.000 euro utilitati,pregatire de santier,proiecte ,avize. avem o investitie de 900.000 euro 2) Din 1500 mp construiti scazand spatile comune si transformand suprafata construita in utila pierdem 30% din spatiu. Ramanem cu 1050 de metri patrati pe care ii putem valorifica. INTREBARE Cu cat ar trebuii sa vinzi metrul patrat ca sa ai un minim de profit? ACEST MINI STUDIU DE FEZABILITATE ESTE FACUT DUPA NORMELE DE URBANIZM ALE MUNICIPIULUI SIBIU POT 30% ,PARCARE LA FIECARE APARTAMENT, REGIM DE INALTIME P+4, COST PE CONSTRUCTIE 400 EURO MP. Daca se vinde cu 1000 euro/mp suprafata utila ai profit de 9% ,dar acest 9% s-ar putea sa ii ai pe pierderi si se poate transforma cu usurinta in profit 0 ,daca se vinde cu 1200 euro/ mp esti hot si vrei sa-i furi pe romani. Te rog sa-mi spui care este pretul corect, dar cu argumente ,nu cu povesti. Hai noroc si sa auzim de bine
Comentariul lui: Braveheart (01 iunie 2009 15:40)
Vom vedea curand cu totii care va fi pretul corect.....asta asa...ca sa nu mai vorbim (scriem) si sa calculam inutil ....Donald Trump a absolvit in 1968 Universitatea din Pennsylvania cu o diploma in finante dupa care a lucrat ca "ucenic" la firma tatalui sau Fred C. Trump.....Bill Gates a renuntat in anul III la Harvard fiindca mintea lui era deja la nivelul unui profesor de acolo....era si normal la un IQ peste 160....Valorile vor reveni cu picioarele pe pamant si in Romania. Asa cum si alex.dumitrascu a afirmat cand a renuntat a mai comenta acest interviu, oricand mai e ceva de spus....Si eu ma opresc aici.
Comentariul lui: PIATA IMOBILIARA (01 iunie 2009 21:58)
Donalt Trump a urmat academia militara pana la varsta de 15 ani, de la varsta de 16 ani pana la 18 ani a studiat stintele economice la Fordham. Inseamna ca Donalt Trump avea IQ mai mare decat al lui Bill Gates daca a terminat studiile superioare la varsta de 18 ani. In fine, sa trecem peste asta, nu stiu ce vrei sa spui cu " Valorile vor reveni cu picioarele pe pamant si in Romania." din punctul meu de vedere valorile au fost intotdeauna cu picioarele pe pamant, nu asezarea valorilor este problema poporului nostru , mai degraba prejudecatile , disponibilitatea de a-i judeca pe altii dupa aparente, superioritatea,aroganta si trufia asa zisilor " intelectuali" care cred ca valoarea umana se afirma prin vorbe frumoase si nu se exprima prin cea ce faci cu adevarat in viata. Daca esti Dulgher de profesie si printre angajatii tai se numara 10 ingineri esti vazut ca un parazit de unii "intelectuali" , pentru simplu fapt ca nu ai studii superioare, nu este suficient ca optii contracte pentru 180 de angajati, nu este suficient sa platesti salarii anuale de peste1.000.000 euro , nu este suficient sa platesti impozite anuale de peste 700.000 de euro, aceste fapte nu au nici o valoare pentru unii oamenii,intamplator cu studii superioare. ACESTEA SUNT ADEVARATELE PROBLEME ALE POPORULUI NOSTRU. Eu nu spun ca ma opresc aici, pentru ca s-ar putea sa nu ma tin de cuvant mai Alexandru. Hai noroc si sa auzim de bine. Pa
Comentariul lui: Donald J. Trump (02 iunie 2009 11:44)
"He entered Fordham University and then transferred to the Wharton School of Finance at the University of Pennsylvania from which he graduated in 1968 with a degree in economics."
Incearca sa nu mai dezinformezi populatia, prietene.....Citind tot ce s-a postat aici.....
Ai auzit de chestia aia cu cel mai intelept cedeaza primul?? Exact asta nu intelegi tu prin insistenta ta de a avea ultimul cuvant....Si ce e mai rau e ca esti convins ca ai dreptate.....doar tu .....
Se pare ca totusi piata imobiliara e intr-adevar in criza si totodata intr-o panica totala.....
Alex are dreptate cu scara sociala si Braveheart cu valorile.....dar astea sunt probleme de care piata imobiliara este total depasita....
Mai mult ca sigur si eu am sa ma opresc aici.
Comentariul lui: batut de soarta (banca) (02 iunie 2009 15:55)
lasati-ma fratilor cu studiile, analizele, presupunerile, gates, trump, scara si valorile voastre!! mie sa-mi spuneti cum imi recuperez eu casa pe care mi-a luat-o banca fiindca nu am mai avut cu ce sa mai platesc rata! si am pierdut si banii care i-am dat pana acu'! nevasta-mea a ramas fara serviciu si mie mi-au luat patronii 10% din salariu....sunt disperat! si dezamagit!
si dupa ce banca o sa imi vanda casa o sa constaet ca pretu de vanzare nu acopera intreaga datorie ramasa!?
cine credeti ca o plateasca restu??
Comentariul lui: Batut de soarta? (02 iunie 2009 22:04)
Ai grija ce vorbesti se poate intoarce inpotriva ta. Nu acum, pentru ca nu sti ce inseamna sa ai un credit ipotecar,daca ai sti nu ti-ai permite sa faci astfel de glume dar nu se stie niciodata cand ai sa accesezi un astfel de credit. In aceste momente bancile fac reesalonari de rate pentru clientii care intampina probleme financiare, ma indoiesc ca ai fost executat de banca in aceasta periada. Mister URATA MISCARE.........
Comentariul lui: PIATA IMOBILIARA (02 iunie 2009 23:01)
Acesta este ultimul comentariu pe care il fac la acest articol,nu voi revenii sub alt pseudonim sa ma aplaud si sa ma aprob de unul singur . Piata imobiliara in criza? panica pe piata imobiliara? Asteapta luna August si ai sa vezi atunci ce inseamna piata imobiliara. Pana acum in Romania piata imobiliara mai degraba se putea numii " taraba imobiliara" ,dar din August numele de piata imobiliara isi va merita numele din plin . Va avea un pret de referinta, vor fi dobanzi de 5% DAE, vor fi rate decente pentru orice familie de clasa medie din tara noastra. Motoarele vor fi turate la maxim pe piata imobiliara incepand cu toamna acestui an. Sa fi sanatos , eu ma opresc aici de teama sa nu-ti " gauresti pantofii" de atatea apriri pe care le-ai avut. hai noroc si sa auzim de bine PS Sper sa nu fiu banuit de intentia de a manipula, afirmatile mele sunt sustinute de semne evidente in masmedia si programele guvernamentale cere se vor demara la sf. acestei luni
Comentariul lui: cornel (05 iunie 2009 10:03)
Eu cred ca trebuie sa fii foarte uzat psihic,... nu stiu cum sa zic,... sa mai crezi ca preturile imobiliarelor vor mai reveni vreodata la nebunia din 2007-2008. Uitati-va la ce se intampla in Rusia, in Ucraina, in Letonia, la unguri, preturile cad cu 40-50% si nu se opresc, cum sa crezi ca Romania e altfel?! Pai caderea de pana acum arata ca suntem in ton cu regiunea ca sa zic asa, si daca la altii se prabusesc preturile se vor prabusi si la noi. Ca doar nu o sa ajunga sa coste la Riga sau in Budapesta sau la Praga, orase frumoase, 1000 de euro/mp si in mizeria asta de Bucuresti, care e de 100 de ori mai urat, prafuit, cad copacii la prima furtuna, n-ai drumuri, parcari, civilizatie, o sa coste aici 1500. Hai sa fim seriosi. Preturile in Bucuresti se vor prabusi la jumatate din ce sunt acum, pana acum a fost joc de glezne, adevarata prabusire urmeaza de acum incolo.
Comentariul lui: Clau (05 iunie 2009 20:55)
preturi Riga pe acest link http://lv.green-acres.com/ro/show_properties.htm, preturi Praga pe acest link http://www.svoboda-williams.com/properties/sale/apartments/recommended/ ,preturile in Budapesta sunt mai mici ai si tu dreptate, in rest esti departe de adevar. Si Tirnaveni jud. Mures este un oras mai frumos si mai curat de 100 de ori decat Bucuresti si gasesti apartamente 2 camere la 15000 de euro. Ce spui de asta? Piata imobiliara din romania nu este reprezentata doar de Bucuresti, este mult mai vasta decat imaginatia ta poate sa cuprinda
