De ce construieste un dezvoltator eleno-britanic in Romania fara sa aiba niciun client

Compania a continuat, in perioada de criza, sa dezvolte proiectele industriale pe care le avea in plan, ce-i drept intr-un ritm mai lent, mai ales ca nu a semnat niciun contract nou de inchiriere in ultimii doi ani, generand venituri doar din contractele existente pentru spatiile anterior finalizate.

Pe langa Helios-Phoenix, singurul dezvoltator care a continuat sa construiasca in aceasta perioada este Millennium Logistic Park, care va livra in aceasta toamna primii 12.800 mp dintr-un proiect din sudul Capitalei. Potrivit reprezentantilor Cushman&Wakefield, jumatate din prima faza a acestui proiect este deja preinchiriata.

Ambii dezvoltatori au inceput proiectele logistice speculativ (fara a avea deja precontracte semnate – n.r.), in timp ce alti jucatori de pe piata asteapta sa semneze precontracte, inainte de a demara un proiect. Analistii imobiliari spun ca potentialii clienti de spatii logistice nu sunt foarte dornici sa semneze precontracte pentru spatii a caror constructie inca nu a demarat, mai ales ca pe piata sunt destul de multe spatii deja finalizate si inca neinchiriate.

Printre principalii dezvoltatori de spatii logistice de pe piata locala se numara si Cefin Real Estate si Prologis. Aceste firme au oprit dezvoltarile in perioada crizei si au anuntat ca noile constructii vor fi demarate doar dupa ce vor avea cereri pentru spatii de depozitare, pentru a se asigura ca nu raman goale.

Helios-Phoenix are o strategie diferita: a continuat sa dezvolte si in criza, chiar daca nu a inchiriat nimic, vizand obtinerea unui avantaj competitiv.

Directorul firmei admite ca piata inchirierilor a fost foarte slaba. „Inchirierile de anul trecut au reprezentat doar 7-8% din volumul din 2008, pe piata”, a spus Myrianthous. El a adaugat ca aceasta lipsa a cererii s-a facut simtita si in spatiile dezvoltate de companie impreuna cu divizia de real estate a General Electric, unde momentan nu s-a incheiat niciun contract. Totusi, in ultimele luni interesul a inceput sa creasca, astfel ca primele contracte ar putea aparea in urmatoarele luni.
[quote=]Suntem probabil singura companie care dezvolta speculativ in marile orase din provincie[/quote]
Decizia de a continua dezvoltarile a fost determinata, potrivit directorul companiei, de increderea in potentialul pietei.

„Suntem pe piata de multi ani (9 ani – n.r.) si nu as fi dorit sa fiu acum in nicio alta tara din Europa, pentru ca nu cred ca exista potential in multe alte tari de pe continent, in afara de Polonia si Romania”, spune Costas Myrianthous. „Imediat dupa ce criza se va domoli, primele doua tari care vor castiga vor fi Romania si Polonia”, considera Myrianthous.

De ce? Este o chestiune de viziune pe termen mediu si lung. „In Europa de vest este mai greu decat aici, daca privim in viitor. Intr-adevar, in aceasta perioada, in Romania nu s-a intamplat mai nimic in imobiliare, insa potentialul este urias. Daca as opri dezvoltarile ar insemna o pensionare. Daca vrei, insa, sa ramai pe piata, trebuie sa fii inaintea jocului. Sa construim in criza este mult mai costisitor, pentru ca nu ai contracte de inchiriere, iar dobanzile la banca sunt mai mari, dar pe termen lung vom fi mai castigati”, a spus directorul dezvoltatorului imobiliar.

„Pe termen scurt pare dificil de inteles de ce facem asta, insa daca te uiti pe o perioada de 5-10 ani, noi vom fi cu mult inaintea pietei. In plus, daca te opresti din dezvoltat apar costuri la fel de mari, dar pe care nu le iei initial in considerare. Noi, daca ne-am fi oprit, ar fi trebuit sa ne concediem oamenii, iar cand piata ar fi revenit am fi avut nevoie de inca 5 ani sa ne construim echipa. Am redus costurile peste tot, la chirii, la telefonie, insa am vrut sa evitam concedierile”, a mai spus Myrianthous, care a adaugat ca este posibil sa fi existat 1-2 concedieri in aceasta perioada, dar care nu au fost determinate de criza economica.

Faptul ca nu a oprit proiectele pe care le avea in plan a ajutat compania sa isi pastreze echipa. Cum activitatea de constructii a fost insa mai redusa, o parte din personal a fost „relocata” la noua firma din grup, Green Panel, a carei activitate principala este producerea si furnizarea de solutii alternative pentru constructii.

Grupul Phoenix a deschis anul trecut o fabrica in Clinceni, pentru producerea de materiale de constructii (panouri termoizolante, panouri SIP – Structural Insulated Panels, pereti interiori).

Business-ul fabricii, care are o capacitate de 750 de case pe an daca se lucreaza pe o singura tura, este inca la inceput, mai ales ca firma trebuie sa se lupte si cu mentalitatea „casei de beton”, existenta pe piata locala. Totusi, firma are deja contracte semnate cu un dezvoltator pentru un proiect cu circa 100 de case, dar si alte contracte cu persoane fizice pentru constructii noi, extinderi de constructii existente sau mansardari.
[quote=]Am evitat concedierile. Ar fi fost greu sa recladim echipa cand lucrurile s-ar fi imbunatatit[/quote]
In ce priveste proiectele logistice pe care grupul le are in plan in Romania, in parteneriat cu GE (in numar de 7, cu o suprafata totala de 350.000 mp – n.r.), Myranthous spune ca a demarat deja doua din proiectele din reteaua Olympian, in Brasov si Timisoara. Pana la finalul anului urmeaza sa mai demareze si prima faza a proiectului din Chiajna, cu o suprafata de 10.000 mp. Compania a finalizat prima faza a proiectului din Brasov, cu o suprafata de 18.000 mp, iar in urmatoarele luni va finaliza si prima faza a proiectului din Timisoara, cu o suprafata de 25.000 mp.

Pana in prezent, Helios Phoenix nu a inchiriat niciunul dintre parcurile logistice dezvoltate in parteneriat cu GE, insa in ultimele luni interesul pentru spatiile din potofoliu a crescut. „Acum suntem in negocieri cu mai multe companii care au nevoie de spatii logistice. Cererea depaseste suprafata pe care o avem disponibila. In Timisoara negociem cu o singura companie, care vrea tot spatiul, iar in Brasov cu mai multe firme”, sustine Myrianthous.

In circa trei ani, primele 3 parcuri din retea urmeaza sa fie finalizate si inchiriate integral. „Avem finantare pentru aceste 3 parcuri de la banca Emporiki”, a precizat directorul Phoenix.

El spera sa demareze si 10.000-12.000 de mp de spatii logistice in Cluj anul acesta, daca negocierile pentru un precontract se vor finaliza.
[quote=]Criza ne-a alertat: piata are nevoie de produse mai ieftine[/quote]
„Ultimul an si jumatate a fost o perioada extrem de dificila, asa ca actionarii au operat o injectie de capital pentru a sustine activitatea firmei. Cand dezvolti nu castigi bani astazi, ci la vanzarea produsului. In aceasta zona, in special in segmentul industrial, nu vezi profit sau cash decat la exit”, explica Myrianthous.

Phoenix Real Estate este prezenta din 2001 pe piata romaneasca, unde a realizat pana in prezent peste 120.000 mp de spatii de depozitare. In 2006, Phoenix a format un joint-venture cu dezvoltatorul britanic Helios Properties (denumit Helios Phoenix) in vederea construirii de spatii logistice si de depozitare in Romania.