Tranzactii imobiliare de aproape 600 mil. euro in doi ani de criza. Cine sunt cumparatorii?

In unele cazuri, partenerii mai puternici i-au scos din joc pe cei mai slabi, iar in alte cazuri, din contra, s-a dorit impartirea riscurilor prin atragerea de noi actionari. In ambele situatii, tranzactiile s-au realizat intre parteneri din proiecte, fie ca era vorba de doi actionari, fie de proprietar si firma de constructii.

Potrivit calculelor DailyBusiness.ro, aproape doua treimi din numarul de tranzactii imobiliare din ultimii doi ani au avut loc intre parteneri deja existenti in proiect. Restul tranzactiilor au fost achizitii facute de putinii investitori institutionali ramasi in piata, realizate la sume mult reduse comparativ cu anii de boom.

Tranzactiile au totalizat in 2009 si 2010 in jur de 600 milioane de euro. Cea mai mare parte a sumei provine de la investitorii institutionali.

De altfel, tranzactiile intre parteneri nu au depasit nici in cele mai bune cazuri ordinul milioanelor de euro. De multe ori, preluarile de credite bancare au fost atat de impovaratoare, incat sumele platite pentru proiecte erau modice sau mult reduse fata de valorile de piata ale activelor.

Nici in cazul activelor cumparate de investitori institutionali lucrurile nu stau roz cand vine vorba de preturi de achizitie, insa in acest an s-a putut discuta si de valori de tranzactionare de 100 milioane de euro.

Cine au fost investitorii institutionali de pe piata

Cel mai important investitor institutional activ pe piata in acest an este fondul de investitii sud-african Nepi, care in ultimii doi ani a incheiat tranzactii de aproape 200 milioane de euro, din care sumele efectiv platite nu au depasit circa 60 milioane euro, restul fiind valoarea creditelor preluate.

Achizitia fondului de investitii Fabian Romania de catre Dinu Patriciu a fost o alta tranzactie imobiliara importanta care a tinut capul de afis al perioadei de criza din imobiliare. Operatiunea s-a cifrat, potrivit unor surse din piata, pe la 50 milioane de euro.

De asemenea, fondurile ECDC (Charlemagne Capital) si Argo Capital Partners au intrat in centrele comerciale Era Shopping Park Retail din Oradea si Era Shopping Park Retail Iasi, dezvoltate de compania Omilos, prin investitii de 4,5 milioane euro.

Majoritatea tranzactiilor incheiate de investitorii institutionali au vizat proiecte imobiliare finalizate si profitabile, acestia acordand o atentie sporita structurii si conditiilor creditelor bancare ale respectivelor active. Un exemplu in acest sens este preluarea Floreasca Business Park de catre Nepi, tranzactie finalizata in mai putin de o luna, tocmai pentru ca structura finantarii era foarte avantajoasa.

Investitorii institutionali au preluat in acest an si proiecte in care erau deja implicati. Acesta este cazul Immofinanz, fond de investitii care nu a mai achizitionat noi active pe piata locala, dar care a hotarat sa preia de la parteneri o parte din proprietatile din Romania, unele nefinalizate. In mod normal Immofinanz cumpara proiectele abia dupa finalizare.

Astfel, Immofinanz a finalizat o tranzactie inceputa in 2007, prin care a cumparat 85% din centrul comercial Maritimo Shopping Center Constanta. Fondul de investitii a preluat creditul proiectului si a platit in plus 1 euro pentru a detine integral centrul comercial de pe litoral. Creditul se ridica la 40 milioane de euro.

Pe de alta parte, Immofinanz a renuntat la parteneri si in cadrul altor tre proiecte de retail, a caror constructie este blocata.

Criza a adus si firmele din domenii conexe imobiliarelor in zona tranzactiilor de proiecte. Astfel, constructorii sau administratorii unor active imobiliare au ajuns actionari.

Intr-o oarecare masura, acesta este si cazul proaspetei tranzactionari a 51% din compania care detine Vitantis Shopping Center din Bucuresti si Moldova Mall din Iasi, pentru 5 euro. Cumparatorul este o firma a lui George Teleman, managerul a mai multe sucursale ale proprietarului mall-urilor, dar si proprietarul firmei care administreaza activele fondului de investitii in regiune.

Pretul mic este insa determinat de pierderile mari ale celor doua active, aproape 2 milioane de euro in primele 9 luni din 2010 si creditele bancare uriase, de peste 58 milioane de euro.

O alta tranzactie din aceasta categorie este reprezentata de vanzarea a jumatate din mall-ul Atrium Arad catre Arcadom, constructorul proiectului, pentru 6 milioane de euro.