Atentie! Capcane?!

[img=284]Capcane imobiliare[/img]Cunoscute de „cercetatorii” balonului imobiliar international, capcanele crizei imobiliare actuale, asa cum se poate vedea si in imaginea alaturata, sunt: bear trap (BeT), bull trap (BT) si depression trap -transferul proprietatilor (DT).

Bull Trap si Depression Trap – ce sunt si cand apar?

Diferenta intre bull trap si celelalte este aceea ca BT reprezinta un semnal fals indicand ca trendul in scadere este gata sa devina unul pozitiv, cand de fapt se pregateste pentru o noua scadere, iar celelalte sunt semnale false indicand ca trendul in crestere este gata sa devina unul negativ, cand de fapt se pregateste pentru o noua crestere. Deoarece Bear Trap nu este un eveniment capabil sa se produca in urmatoarea perioada, ma voi referi doar la cele doua: BT si DT.

Intrebarea principala este daca bull tap a existat si ne indreptam catre Depression Trap sau doar urmeaza sa vina?

Pentru a raspunde acestei intrebari trebuie sa vedem cateva caracteristici:

1. BT se produce nu sub, ci peste indicele real (verde) al pretului mediu imobiliar.DT incepe cand preturile sunt sub indicele real.
Acest indice (real index) reprezinta, dupa unii, raportul dintre pretul pe metru patrat al imobilelor raportat la pib-ul pe cap de locuitor, iar dupa altii, este expresia randamentului apartamentelor, adica timpul de recuperare al unei investitii imobiliare, raportat la pretul de inchiriere.
Daca pare complicat, atunci luati in considerare ca se accepta, din ce in ce mai mult, un pret mediu pentru Bucuresti de 800 euro/mp suprafata utila.
Asadar, in acest moment, pretul real al unei locuinte cu 2 camere, cu suprafata utila de 50mp ar trebui sa fie de 40.000 euro, aproximativ. In lipsa unei statistici exacte, este dificil de dat un verdict, asa ca ne vom uita si la alti factori.

2. Sunt create conditiile pentru producerea acestor capcane?
Astfel, pentru Bull Trap putem vorbi de:
– existenta sau reluarea creditarii,
– cresterea preturilor dupa un minim nu foarte pronuntat,
– deblocarea pietei imobiliare,
– lipsa evidenta de informatii si educatie financiara a celor care cad in aceasta capcana,
– oferte ale marilor investitori (a nu se confunda cu dezvoltatorii) pentru a vinde.
In cazul Depression Trap:
– nu exista lichiditate in piata, deci nu se reia creditarea sau, desi creditarea este relansata, nu exista cerere pentru credite sau bancile nu au intentia de deblocare a creditarii,
– se fac transferurile proprietatilor imobiliare catre cei care au putere sau inteligenta financiara,
– apar investitorii imobiliari dispusi sa cumpere imobilele profitabile (yield-uri). De specificat ca pe piata, acesti investitori exista, si-au manifestat interesul si se pregatesc tranzactii semnificative.

3. Frica si lacomia.
Psihologic, Bull Trap apare din lacomie, cand inca nu s-a asimilat depresiunea preturilor in imobiliare, pe cand Depression Trap se desfasoara pe fondul disperarii, a unei frici acute determinata de pierderea investitiei, lipsa altor mijloace de plata sau, mai rau, de pierderea imobilelor.

[img=285][/img]Pentru o imagine mai clara, am intocmit un grafic, bazat pe urmatoarele date:
– evolutia preturilor pentru un apartament cu doua camere in Bucuresti, asa cum apare pe site-ul indeximobiliar.blogspot.com – Sursa;
– pentru Timisoara s-a luat in calcul aceeasi tendinta la care s-a aplicat un coeficient de reducere al pretului cat mai aproape de markerii alesi aleator;
– pentru indexul imobiliar real (Real Index) am luat in calcul salariul mediu net conform Institutului de statistica, evolutia cursului valutar, un coeficient de suport al achizitiei si un timp mediu pentru plata a unui apartament cu 2 camere.

Astfel se poate vedea apropierea de indexul real al preturilor din Timisoara si posibilitatea, din ce in ce mai mica pentru producerea unei capcane de tipul Bull Trap.

Luand in calcul doar aceste idei, va las sa decideti catre ce ne indreptam si, mai ales, sa luati decizii inspirate si sa faceti profit.

Nota: Acest material are rol informativ si nu reprezinta o recomandare de tranzactionare pe pietele imobiliare.