Persoane fizice – Vanzare imobile TVA

In ultima vreme, mai exact de la inceputul anului, se vehiculeaza ideea ca prin modificarile codului fiscal si a normelor de aplicare a acestuia, persoanele fizice care doresc sa vanda imobile sunt obligate sa incaseze TVA de la cumparator aferent acestei operatiuni si sa-l vireze statului.

Problema in cauza este una de natura destul de complexa si impune o analiza a textelor din codul fiscal care reglementeaza conditiile in care o persoana (fizica sau juridica) este obligata sa plateasca TVA. Cu riscul de a intra in detalii foarte tehnice si poate( pentru cei neinitiati) mai complicate, voi aborda totusi chestiunea incercand sa folosesc un limbaj cat mai accesibil.

Astfel cum precizeaza art 126 din Codul Fiscal, o operatiune este considerata impozabila din punct de vedere al TVA-ului doar daca este realizata de o persoana impozabila.In conformitate cu dispozitiile art 127 alineat 1 din Codul Fiscal, „este consideratã persoanã impozabilã orice persoanã care desfãºoarã, de o manierã independentã ºi indiferent de loc, activitãþi economice de natura celor prevãzute la alin. (2), oricare ar fi scopul sau rezultatul acestei activitãþi”.

Prin urmare, orice persoana( fizica sau juridica) ce desfasoara activitati economice este considerata persoana impozabila. Dar ce inseamna activitati economice? Asa cum prevede alineatul 2 al art 127 cod fiscal „in sensul prezentului titlu, activitãþile economice cuprind activitãþile producãtorilor, comercianþilor sau prestatorilor de servicii”

Punctul 3 din normele metodologice de aplicare a codului fiscal prevede urmatoarele: „În sensul art. 127 alin. (2) din Codul fiscal, obþinerea de venituri de cãtre persoanele fizice din vânzarea locuinþelor proprietate personalã sau a altor bunuri care sunt folosite de cãtre acestea pentru scopuri personale, nu va fi consideratã activitate economicã, cu excepþia situaþiilor în care se constatã cã activitatea respectivã este desfãºuratã în scopul obþinerii de venituri cu caracter de continuitate în sensul art. 127 alin. (2) din Codul fiscal”.

In consecinta, vanzarea locuintelor personale sau a altor bunuri( inclusiv terenuri) nu sunt considerate a fi activitati economice si prin urmare nu exista obligatia de a plati TVA pentru astfel de vanzari, cu exceptia cazului in care se constata ca persoana fizica in cauza desfasoara astfel de activitati cu caracter de continuitate si deci cu titlu profesional; in acest caz o astfel de persoana ar deveni o persoana impozabila fiind obligata sa solicite inregistrarea ca platitor de TVA.

Dar oare asa este? Este oare obligata o persoana care realizeaza venituri continue din vanzarea de imobile sa se inregistreze ca platitoare de TVA? Desi la prima vedere raspunsul ar putea fi pozitiv( avand in vedere normele citate) totusi o analiza mai aprofundata a legislatiei ar putea clatina din siguranta raspunsului.

Dupa cum am aratat mai sus , activitatea economica in sensul art 127 alineat 2 cod fiscal inseamna activitatea: producatorilor, comerciantilor si prestatorilor de servicii. Cu alte cuvinte activitatea celor care savarsesc in general acte de comert.In conformitate cu Codul Comercial, actele care au ca obiect imobile( cladiri sau terenuri) nu sunt considerate acte de comert ele fiind esentialmente civile.

Recunosc desigur ca actuala reglementare a codului comercial este depasita de realitate deoarece situatia din economia de azi ar impune o cu totul alta solutie legislativa; ratiunea care a stat la baza unei astfel de conceptii a legiuitorului Codului Comercial de la 1887, nu mai exista azi.

S-ar impune asadar solutia ca actele ce au ca obiect imobile sa poata fi si ele considerate acte de comert. Simpla realitate sociala nu este insa suficienta pentru schimbarea unei legi si in consecinta pana la modificarea codului comercial suntem nevoiti sa defilam ca caracterul necomercial al actelor ce au ca obiect imobile.

Dar pentru a reveni la problema in discutie, rezulta faptul ca nefiind un act comercial, activitatea de vanzarea de imobile chiar si cu caracter de continuitate, nu poate fi incadrata in tiparul art 127 alineat 2 mai sus citat, nefiind o activitate a unui producator, comerciant sau prestator de servicii. Si va asigur ca la rigoare o astfel de interpretare ar fi una castigatoare deoarece exista foarte multe instante de judecata in Romania( inclusiv in Bucuresti) care inca respecta caracterul necomercial al actelor avand ca obiect imobile.

In alta ordine de idei , este important de aratat ca art 141 alineat 2 lit f) Cod Fiscal prevede ca vanzarea de terenuri agricole(neconstruibile) este o activitate scutita de TVA indiferent daca este efectuata cu caracter de continuitate sau nu si deci in acest caz nu se pune problema platii TVA-ului.

La fel si in cazul cladirilor vechi, adica a cladirilor vandute dupa 31 decembrie a anului urmãtor anului primei ocupãri ori utilizãri.