Studiu: Finantarea sectorului imobiliar din Europa Centrala si de Est ramane inca neclara

Conform noii publicatii KPMG „Barometrul ECE privind Creditarea Imobiliara in 2010”, bancile considera ca incerta posibilitatea ca sectorul imobiliar sa cunoasca o revenire rapida in vreo tara, cu posibila exceptie a Poloniei si Republicii Cehe, unde piata nu a fost afectata de recesiune in aceeasi masura comparativ cu alte tari.

KPMG a realizat un studiu in randul unora dintre cele mai mari banci din regiune pentru a evalua perspectivele de finantare bancara in sectorul imobiliar din ECE.

„Inainte de recesiune, investitorii priveau fiecare tara din ECE mai degraba ca parte dintr-o regiune”, spune Andrea Sartori, partner, head real estate al KPMG in CEE.

„Ca reactie la criza financiara, investitorii tind sa analizeze fiecare tara si economia sa in mod individual. Aceasta deviere si optiunea pentru active de calitate au produs o imagine mixta in regiune”, a adaugat Sartori.

Potrivit lui Sartori, pietele mai mature din Polonia si Cehia au avut o evolutie mai buna fata de restul statelor din regiune in 2010, datorita concentrarii investitorilor asupra economiilor cu performante mai bune.

Ori Efraim, partner al KPMG in Romania, coordonatorul Serviciilor Imobiliare, subliniaza ca „este dificil sa vorbim despre regiunea ECE ca o unitate. In perioada recesiunii tarile ale caror sectoare imobiliare au suferit cel mai mult au fost cele in care pana in 2008 au avut loc investitii speculative, cum este de exemplu cazul Romaniei. Dar Romania are un potential crescut pe termen lung si perspectivele pentru o dezvoltare sustinuta in 2011 sunt bune. Aceasta va avea un efect pozitiv asupra sectorului imobiliar pe masura ce increderea va reveni”.

Sartori a mai spus ca desi pietele si increderea au crescut in 2010, starea economiei in SUA si in zona euro a condus la o dezbatere privind probabilitatea unei recesiuni duble. „Inainte de 2008 am fost martorii unei cresteri uriase a ofertei ca reactie la cererea ridicata. In prezent, numarul proiectelor care sunt lansate a scazut, in special datorita lipsei finantarii”.

Restructurarea ca o oportunitate de administrare a creditelor depreciate

Bancile din intreaga lume considera ca, in majoritatea cazurilor, creditele depreciate pot fi administrate cu succes prin restructurare. Rezultatele studiului confirma ca bancile fac eforturi si prefera sa gestioneze in mod activ creditele imobiliare decat sa le execute. Reesalonarea sau restructurarea creditelor este inteleasa ca o abordare adecvata, cel putin pe termen scurt. Cu toate acestea, nu este clar daca restructurarea ar putea fi o solutie pe termen lung sau doar una temporara.

O conditie preliminara esentiala a oricarei restructurari este o atitudine cooperanta din partea conducerii companiei debitoare. Odata ce aceasta conditie este indeplinita, un model de afaceri solid este cel mai important factor pentru o restructurare de succes in orice tara, urmata de garantii suplimentare colaterale.

Perspectivele generale pentru portofoliile imobiliare ale bancilor

Proiectele imobiliare au importanta strategica pentru banci, fapt confirmat si de participantii la studiu, in conditiile in care niciunul nu a indicat ca acest domeniu ar prezenta o importanta scazuta. Aceasta ar putea sugera ca bancile au o abordare pozitiva moderata cu privire la perspectivele pe termen lung ale pietei imobiliare si continua sa monitorizeze evolutia acesteia.

Totusi, aceasta poate insa reflecta si faptul ca un numar de banci au un portofoliu semnificativ de credite imobiliare neperformante pe care trebuie sa le administreze.

Majoritatea bancilor chestionate nu au avut nici o atitudine clar deschisa nici una explicit negativa fata de finantarea proiectelor imobiliare. Cu toate acestea, abordarea lor privind asigurarea finantarii pentru proiectele de dezvoltare imobiliara variaza semnificativ in regiune.

Vestea buna pentru dezvoltatori si investitori este ca se pare ca exista unele banci in tarile care au participat la studiu care sunt relativ deschise sa finanteze proprietati generatoare de profit.

Preferintele bancilor sunt diferite si variaza de la o tara la alta. In Ungaria, Republica Ceha si Bulgaria, sectorul de retail are prioritate, in timp ce in Polonia si Romania sectorul de birouri este cel preferat. In Slovacia, Croatia si in tarile baltice, sectorul industrial/logistic este primul pe lista de prioritati, in timp ce sectorul hotelier/statiuni este in general cel mai putin preferat sector, cu exceptia Croatiei.

Dintre criteriile ce trebuie indeplinite in vederea asigurarii finantelor, reprezentantii bancilor participante au mentionat ca un model puternic de afaceri si calitatea ridicata a activelor sunt cele mai importante considerente impreuna cu nivelul capitalului propriu asigurat de dezvoltator sau investitor.

„Finantarea de catre banci poate juca un rol vital in revenirea si dezvoltarea sectorului imobiliar in regiune” admite Ori Efraim. „In general, rezultatele arata ca exista finante disponibile pentru proiecte imobiliare de calitate superioara, si atitudinea in mediul financiar este mai pozitiva in tarile care au dovedit ca pot face fata provocarilor puse de recesiunea globala”.

„Sectorul imobiliar romanesc a trecut printr-o perioada dificila in ultimii ani, in care a avut loc o crestere speculativa semnificativa urmata de o cadere dramatica. Multi dezvoltatori s-au confruntat cu dificultati serioase pe masura ce valoarea portofoliilor lor a scazut semnificativ si cu greu au putut gasi cumparatori pentru proiectele lor. Asa incat aproape toti au fost nevoiti sa isi regandeasca planurile de afaceri”, a declarat Christian Schitton, director pentru servicii de restructurare imobiliara in cadrul KPMG.

„Desi sectorul imobiliar din Romania se confrunta in prezent cu numeroase dificultati, si este putin probabil sa fim martori la o revenire a boom-ului speculativ la care am asistat in perioada 2006-08, exista inca perspective bune pe termen lung pentru investitii in proiecte cu o crestere durabila. Exista inca cerere pe piata pentru locuinte, birouri si unitati de vanzare de calitate, si sunt sanse ca aceasta cerere sa devina mai vizibila odata ce revine increderea si finantarea devine mai accesibila”, a mentionat Efraim.

KPMG furnizeaza servicii de audit, consultanta fiscala si in domeniul afacerilor, fiind prezenta in 146 de tari.

In Romania si Republica Moldova, KPMG isi desfasoara activitatea in cadrul celor sase birouri din Bucuresti, Cluj-Napoca, Constanta, Iasi, Timisoara si Chisinau.