2014, anul de revenire a dezvoltatorilor. Ce oportunitati aduce piata terenurilor

Pentru 2014,
analistii imobiliari estimeaza ca activitatea de tranzactionare se va
mentine in parametrii din 2013. Majoritatea achizitiilor vor continua
sa fie mai degraba speculative. Atata timp cat vor exista banci si
proprietari de terenuri cu presiunea de a vinde, piata va dispune de
oferte bune. Oferta este de asteptat sa ramana considerabil mai mare
in raport cu cererea, iar preturile vor ramane pe trend descendent si
in acest an.

„2014 va oferi
oportunitati bune de investitii pe piata de terenuri. Bancile, cea
mai activa sursa de terenuri a anului trecut, au adoptat politici de
pret mai agresive. Desi multe dintre ele au reusit sa atraga
cumparatori si si-au „curatat“ partial portofoliile, exista inca
oportunitati bune pentru investitori. Perspectivele macroeconomice
pozitive, apetitul crescut pentru investitii din partea unui numar
tot mai mare de jucatori, alaturi de un numar redus de terenuri
disponibile, vor conduce la stabilizarea preturilor pe termen mediu
(1-2 ani)“, spune Sinziana Oprea, senior associate in departamentul
de terenuri al Colliers International Romania.

Ca si in anii
anteriori, existenta unui PUZ valabil va cantari foarte mult in
decizia de cumparare, mai ales in cazul dezvoltatorilor. Acestea sunt
reticenti vizavi de achizitia de terenuri in lipsa unui PUZ aprobat,
deoarece acest lucru se traduce prin intarzierea lucrarilor de
constructii cu aproximativ 1-1,5 ani. Pe langa incertitudinea
obtinerii autorizatiilor necesare, un proiect dezvoltat pe un astfel
de teren implica riscuri mai mari vizavi de conditiile de piata la
momentul livrarii sau vinderii/inchirierii proiectului (un orizont de
timp mediu de 2-2,5 ani de la data achizitiei terenului).

In
ultimii trei ani, departamentul de terenuri din cadrul Colliers
International a intermediat in Romania tranzactii cu o valoare
cumulata de 100 milioane de euro.

„Piata de terenuri a cunoscut
multa agitatie in ce priveste activitatea de prospectare pe parcursul
anilor trecuti. Cu toate acestea, volumul tranzactiilor a ramas
redus, date fiind atat numarul mai mic de tranzactii, cat si
reducerea suprafetei tranzactionate. Dupa 2008 jucatorii din piata
si-au schimbat comportamentul – daca inainte de 2008 cumparau in mod
continuu parcele de terenuri, in ultimii cinci ani au alternat
perioadele de achizitie cu cele de dezvoltare. Avand in vedere ca
anii 2011 si 2012 au marcat performante relativ bune in activitatea
tranzactionala, incepand cu 2013 multi dintre jucatori au intrat in
perioada de dezvoltare”, afirma Sinziana Oprea.

Principalele surse ale tranzactiilor de
100 mil de euro intermediate de Colliers in perioada 2011-2013 au
fost reprezentate de retail (70% din totalul volumului
tranzactionat), birouri (25%) si, intr-o masura mai mica, de
tranzactiile cu terenuri de rezidential (5%).

Printre tranzactiile majore
intermediate de Colliers in perioada analizata se numara achizitia
platformei Vulcan de catre Benevo Capital, achizitia de catre Nepi a
terenului de 13 ha unde a fost recent livrat Shopping City Galati,
precum si vanzarea a trei terenuri cu pozitionare strategica in zona
Floreasca – Barbu Vacarescu, aflate in momentul de fata intr-o faza
avansata de dezvoltare. Alti clienti majori asistati de in procesul
de achizitie de terenuri in ultimii trei ani includ: Dedeman,
Interprime Properties, Intercora sau Rewe Group.

Volumul mediu de
tranzactii a inregistrat o usoara scadere in ultimii ani, cu un numar
din ce in ce mai mare de tranzactii incheiate sub nivelul de 3
milioane de euro. Daca in 2012 piata a cunoscut 3 tranzactii cu
valoare de peste 20 de milioane fiecare, in 2013 a fost realizata o
singura tranzactie care depaseste pragul de 15 milioane de euro:
preluarea de catre Benevo Capital a fabricii Aversa (10ha) in zona
pietei Obor din Bucuresti, pentru suma de 17,3 mil euro. In
consecinta, piata a fost dominata de tranzactii mici si mijlocii,
incheiate sub pragul de 3 milioane de euro si care implica
investitori oportunisti si retaileri de mici dimensiuni.

Preturile au ramas pe un trend
descendent si in 2013, data fiind cresterea numarului de oferte
atractive din partea bancilor, a lichidatorilor si a proprietarilor
aflati in dificultate. Conform ultimului raport de
piata publicat de Colliers International, anul trecut preturile
terenurilor au inregistrat o scadere medie de 10-25% in comparatie cu
2012. Cu toate acestea, au existat si zone in care preturile au ramas
constante, cum ar fi zonele centrale sau exclusiviste unde oferta
este limitata si proprietarii de regula nu
sunt presati sa vanda.

Ca o tendinta
generala care se va contura in perioada urmatoare, piata de terenuri
– dominate pana acum de retaileri si dezvoltatorii de retail –
cunoaste acum revenirea catorva segmente-cheie de clienti, cum ar fi
dezvoltatorii de birouri sau de proiecte rezidentiale mari.

Colliers International numara 500 de
birouri din 61 de tari.