Din ce motive ajung la tribunal \”actorii\” pietei imobiliare

In piata de profil se leaga adesea raporturi juridice complexe, prin numarul partilor ce interactioneaza si prin dependenta succesiva a acestora. Cel mai des s-au produs litigii pe segmentele dezvoltator-beneficiar final, dezvoltator-constructor sau constructor-furnizori, a spus Anca Man, avocat partener la Bostina si Asociatii.

Totusi, doar o parte dintre conflicte ajung in instanta, majoritatea rezolvandu-se la negocieri. „Cea mai utilizata metoda a anului 2008 prin care s-a reusit stingerea in piata de profil a multor diferende, atat pe segmentul dezvoltatori-constructori cat si pe cel constructori-furnizori, a fost renegocierea conditiilor contractuale. Renegocierea a vizat in principal graficele de executie, termenii financiari si modalitatile de incasare-plata, reasezarea obligatiilor contractuale”, a spus Man.

Conflictele dezvoltator – client final

„Dezvoltatorii evita de obicei sa ajunga in instanta pentru a-si proteja imaginea, asa ca in cazurile de litigii de care m-am ocupat, conflictul s-a rezolvat la negocieri, dezvoltatorul acceptand sa plateasca anumite daune”, a spus avocatul Mihai Lungu.

„Sunt unele situatii incredibile care determina aceste conflicte, cum ar fi sa ai tevi de utilitati in mijlocul sufrageriei„, a adaugat Lungu, care a precizat ca problemele clientilor privesc ori calitatea executiei, ori nerespectarea termenelor de predare.

Totusi, in unele cazuri, problemele sunt de alta natura.

Spre exemplu, avocatul Ion Ghigheanu s-a ocupat in 2008 de un dosar in care conflictul dintre client si dezvoltator s-a declansat dupa ce dezvoltatorul i-a cerut clientului sa plateasca o suma mai mare decat cea din contract pentru locuinta achizitionata, pe motiv ca s-a devalorizat euro.

„Dupa ce au negociat un contract in care partile au stabilit un pret ferm, cu termen si modalitati de plata, dezvoltatorul imobiliar a conditionat predarea locuintei contractate de plata in plus a sumei de aproximativ 18.000 euro (pretul contractat fiind de circa 70.000 euro) pe motiv ca s-a devalorizat moneda euro. Contractul a fost incheiat intr-o perioada in care euro valora peste 41.000 lei vechi, iar locuinta a fost terminata cand euro valora aproximativ 35.000 lei vechi”, a explicat Ghigheanu.

„Desigur, aceasta problema nu l-a privit pe beneficiarul-cumparator, clauzele contractuale au fost impuse de catre executantul-vanzator, beneficiarul-cumparator avand doar posibilitatea sa semneze sau nu. Pentru ca incercarea de a impune un pret mai mare decat cel negociat nu avea temei legal sau contractual, l-am sfatuit pe clientul nostru (beneficiarul-cumparator) sa nu plateasca nimic in plus si sa se adreseze instantei judecatoresti, ceea ce a si facut, iar procesul a fost castigat”, a mai spus acesta.
Un alt motiv pentru care dezvoltatorii sunt chemati in instanta este nerespectarea dispozitiilor necesare pentru obtinerea avizelor de constructie.

„Dezvoltatorii imobiliari nu respecta dispozitiile legale cu privire la intocmirea documentatiei tehnice in faza PAC (proiectul autorizatiei de construire), nu obtin avizele necesare, nu respecta dispozitiile legale privind distantele fata de proprietatile vecine, gradul de ocupare a terenului, procentul de utilizare a terenului, regimul de inaltime fata de proprietatile vecine”, a aratat Ion Ghigheanu.

Un asemenea proces dureaza in general destul de mult, sunt 2 faze procesuale (fond si recurs). Fondul poate dura si 2 ani, iar recusul aproximativ 6 luni.

Conflictele constructori – furnizori

In cazul conflictelor dintre dezvoltatori si constructori, fiecare parte este deopotriva reclamant si parat. Procesele sunt justificate de cele mai multe ori fie pe argumente de calitate a executiei, fie pe dependenta financiara a constructorului de beneficiar.

In cazul neintelegerilor dintre constructori si furnizorii, de regula constructorul este actionat in judecata de furnizor pentru neplata sau intarzierea platii la materialele de constructie.

In a doua jumatate a anului trecut, problemele dintre dezvoltatori, pe de o parte, si beneficiari, constructori sau furnizori de cealalta parte, au inceput sa fie mai acute, pe fondul crizei financiare. Astfel, prudenta adoptata de banci in acordarea finantarilor catre dezvoltatori a determinat intarzieri la plata lucrarilor catre constructori, aspect ce a determinat intarzieri la platile catre furnizori, a declarat Anca Man, avocat partener la Bostina si Asociatii.