Divizia de evaluari a Colliers \”ataca\” si portofoliul de ipoteci al bancilor: \”Avem contracte cu 3 banci si negociem cu inca 3\”

„Inca de la inceputul lui 2009 ne gandeam sa lansam un produs de analiza adresat bancilor. Reglementarile BASEL II si normele impuse de BNR au venit cam in acelasi timp si am corelat lansarea noului serviciu cu aceste evenimente. Pentru banci este foarte util sa aiba o analiza completa, actualizata, a portofoliului de garantii”, spune Laurentiu Lazar.

Reprezentantii Colliers sustin ca prin externalizarea acestei activitati bancile pot avea costuri cu pana la 75% mai mici fata de cel al unei evaluari clasice.

Pentru o banca de dimensiune medie, care detine un portofoliu de 10.000 de garantii ipotecare rezidentiale, o reevaluare clasica a portofoliului ar putea costa aproximativ 600.000 de euro, spun analistii Colliers.

Noile reglementari ale Bancii Nationale a Romaniei (BNR) si normele europene cuprinse in Basel II prevad ca bancile trebuie sa isi reevalueze garantiile pentru credite acordate persoanelor fizice cel putin o data la 3 ani, iar pentru cele acordate persoanelor juridice, anual. Aceasta norma vine in intampinarea riscului de expunere, fiind o verificare a raportului „loan to value” pe fiecare credit acordat.

Procesul de actualizare a valorilor garantiilor are avantaje – bancile afla realitatea situatiei portofoliului lor de garantii, dar si dezavantaje. Procesul presupune costuri cu provizioanele pentru acoperirea diferentei.

Pasul minim necesar in cazul garantiilor rezidentiale (in majoritate credite pe persoane fizice) este reevaluarea garantiilor mai vechi de 3 ani, adica pentru credite acordate pana la sfarsitul lui 2006. In cazul acestora, sunt sanse mari sa nu apara scaderi fata de valoarea initiala, nivelul preturilor apartamentelor vechi fiind similare cu media pietei din trimestrul I 2006.

Potrivit Colliers, bancile vor fi nevoite sa demareze cat mai curand reevaluarea garantiilor scadente in 2010, din cauza schimbarilor semnificative din piata in ultimii 2 ani si a tendintei de scadere sustinuta previzionata.

Evolutia preturilor la apartamente din 2006 pana in prezent poate fi rezumata astfel: pentru o perioada de 15 luni, piata a crescut sustinut, atingand un varf al preturilor in martie 2008, pentru ca apoi sa intre pe un trend descendent pana in luna iulie a anului 2009, au spus reprezentantii Colliers.

Programul Prima Casa a reusit, incepand cu Iulie 2009, sa inghete scaderea pentru o perioada de 5-6 luni, aducand pe unele segmente cresteri de maxim 10%, anulate ulterior de deprecierile din noiembrie si decembrie.

Astazi, piata continua cu variatii negative, mici dar constante, fara a avea argumente rationale macar pentru o stabilizare reala, au aratat oficialii companiei. Piata creditelor este extrem de mica, riscul somajului si al deprecierii leului fiind factorii principali ce tin cumparatorii de apartamente la distanta.

Pentru garantiile din 2007 si 2008 exista riscul inregistrarii unor valori cu scaderi procentuale de pana la 45% (procent ce reprezinta scaderea maxima inregistrata de indicele BREI V pe Bucuresti din punctul de varf atins in martie 2008 si nivelul de astazi). Acest procent negativ poate creste odata cu noi scaderi ale pietei.

Aceasta variatie fata de valorile initiale va diferi in functie de strategia de acordare a creditelor practicata de fiecare banca in parte, cum ar fi preferinte pentru anumite orase si tip de proprietate. Ca exemplu, in Brasov si Cluj piata a inceput sa creasca de abia in 2006, astfel ca garantiile luate pana la jumatatea lui 2007 nu vor arata scaderi decat cu cateva exceptii.