Dezvoltatorul primului proiect imobiliar scos la vanzare in 2009: Avem costuri cu 25% mai mici decat inainte de criza

Juan Francisco Diaz si-a inceput cariera in corporate banking, lucrand la una dintre cele mai mari banci din Spania, Bankinter. Inainte de a se alatura grupului Avantia, Diaz a mai lucrat pentru Barclays Capital, divizia de investitii bancare a bancii londoneze Barclays Bank.

Grupul Avantia are la baza un capital social de 90 mil. euro, din care peste 67 mil. euro au fost alocati pentru achizitia a 5 terenuri cu o suprafata totala de 140.000 mp in Capitala. Primul proiect al companiei, un bloc cu 110 locuinte, a fost deja lansat pe piata, constructia urmand sa inceapa in vara. Pana la finalul anului, Avantia mai vrea sa lanseze inca 2 proiecte, o cladire de birouri de 20.000 mp pe strada Mantuleasa si un proiect rezidential, care in prima faza va cuprinde 300 de unitati locative.

In total, pe o perioada de pana la 10 ani, compania are in plan sa dezvolte 200.000 mp de birouri si 5.000 de unitati locative pe cele 5 terenuri achizitionate in Bucuresti.

DailyBusiness.ro: Dupa valul de amanari de proiecte proaspat lansate in 2008, ca urmare a lipsei de finantare si a scaderii vanzarilor, de ce ati ales sa lansati acum acest proiect?
Juan Francisco Diaz: Suntem pe piata romaneasca de cativa ani, insa nu am anuntat public proiectele. La nivel de finantare, noi ne putem sustine primele etape ale investitiei din fonduri proprii, ceea ce inseamna ca avem nevoie de o finantare pentru doar 50-60% din investitie, un procent agreat de banci in aceasta perioada. Inteleg ca exista un anumit scepticism pe piata, insa strategia noastra este una prudenta.

DB: Ce inseamna de fapt aceasta strategie prudenta?
JFD: Ne pastram si administram cu grija resursele. Spre exemplu, noi am incetat sa achizitionam terenuri in 2007, cand preturile au inceput sa urce cu o dinamica care nu era sustenabila. De asemenea, am intuit ceea ce se intampla la nivel de finantare bancara, si am strans randurile in Spania pe partea de real estate.

Stim de asemenea ca situatia se va remedia si chiar incepe sa se remedieze. Am vorbit cu mai multe banci locale si sunt dispuse sa acorde credite, doar ca cererea este inca mica pentru ca oamenii trebuie sa inceapa sa-si recapete increderea.

DB: Cum vedeti evolutia generala a pietei imobiliare bucurestene anul acesta?
JFD: Cred ca am ajuns la fund, iar lucrurile vor incepe sa se imbunatateasca, deja vedem primele semne. Sectorul bancar are acum lichiditati, iar bancile pot si sunt dispuse sa acorde credite, asa ca suntem optimisti, pentru ca aceasta este prima etapa pentru revigorare. Insa in acelasi timp ramanem precauti.

DB: Piata este inca dificila la nivel de creditare si la nivelul cererii. Care sunt oportunitatile pe care le vedeti acum?
JFD: Accesul mai facil la forta de munca specializata, costuri de constructie mai scazute, o cerere potentiala mare si o competitie scazuta pe termen mediu, ca urmare a dificultatilor existente pe piata.

DB: Cu cat ar fi fost mai mare investitia in acest proiect daca ati fi demarat proiectul anul trecut?
JFD: Anul trecut ne estimam costul de constructi la 700-750 euro pe mp, chiar 800 euro, acum ne-am bugetat pentru primul proiect circa 600 euro pe mp, deci cu pana la 25% mai putin.

DB: Ati mentionat faptul ca vedeti in oferta diminuata o oportunitate. Intr-adevar multe proiecte noi s-au amanat, dar totusi oferta de pe piata este mare, mult mai mare decat cererea solvabila. Nu o sa fie de fapt mult mai dificil pentru ca va veti bate pe un numar de clienti mult mai mic?
JFD: Cred ca cererea este inca foarte mare, ceea ce a scazut este nivelul de accesibilitate, ca urmare a dificultatilor din domeniul financiar. Insa acesta este o scadere a cererii solvabile pe termen scurt, pe termen mediu aceasta cerere va fi revigorata si dezvoltatorii care au produse pe piata vor avea de castigat. Noi suntem pregatiti sa asteptam.

DB: Totusi, criza determina schimbari chiar si pentru companiile precaute?
JFD: Sigur ca bugetele si estimarile noastre de venituri sunt afectate de criza, dar totusi speram ca in cazul primului nostru proiect sa fie cumparate toate locuintele inainte de finalizare, in a doua parte din 2011. Nu este usor, dar acestea sunt asteptarile noastre. Pana acum s-au efectuat 12 rezervari, 6 catre clienti finali si 6 catre investitori.

DB: Pe ce marje de profit mizati pentru acest proiect?
JFD: Sunt confidentiale, dar avem niste marje foarte oneste.

DB: Din datele prezentate, acest proiect va demara primul, pentru ca aici veti obtine cel mai repede autorizatia de constructie. Va avantajeaza faptul ca veti incepe cu un cartier mai mic?
JFD: Sigur. Cel mai mare proiect al nostru va demara ultimul. Este vorba de un proiect mixt pe un teren de 12 hectare la Lacul Morii.