Ignas Urbanas: Proiectele destinate clasei medii sunt cele mai riscante

DailyBusiness

: S-a modificat in ultimii ani perceptia clientului vizavi de achizitia unei locuinte noi. Este acesta mai interesat acum de detaliile calitative?
Ignas Urbanas: Nu inca. Pentru moment cumparatorii romani sunt imaturi din acest punct de vedere si cumpara orice.

DB:Totusi, piata rezidentiala nu este la inceput. De ce cumparatorii nu si-au schimbat atitudinea?
IU: Acum este abia inceputul, pentru ca acum cativa ani existau doar dezvoltari rezidentiale pentru high-end, iar proiectele pentru clasa medie si clasa medie plus sunt in faza incipienta, asa ca vor mai trece cativa ani pana cand romanii vor fi mai pretentiosi si vor avea grija la ce cumpara.

DB: Cand se va intampla asta?
IU: In 5-6 ani, cand oamenii vor incepe sa castige experienta si sa se mute in locuintele pe care si le-au cumparat si se vor confrunta cu problemele tehnice si calitative ale proiectului.

Proiectele proaste vor continua sa se vanda, un timp

DB: Cum estimati ca va evolua piata imobiliara in ceea ce priveste calitatea proiectelor?
IU: In prezent, calitatea proiectelor rezidentiale este una – sa spunem, medie. Vor continua inca sa se vanda si proiectele proaste din punct de vedere tehnic, pentru ca asa cum am spus, cumparatorii de locuinte sunt imaturi, insa cand acestia vor ajunge sa locuiasca in aceste proiecte isi vor da seama de toate minusurile si atunci situatia se va schimba.

DB: Ca zone de dezvoltare, cum vedeti piata imobiliara?
IU: Acum, in mod evident dezvoltarile rezidentiale se extind spre nord, insa in curand aceasta zona se va inchide. Eu vad viitorul in proiectele rezidentiale de vile de langa Bucuresti, pentru ca orasul devine tot mai aglomerat si oamenii incep sa doreasca sa traiasca intr-un mediu linistit, in mijlocul naturii.

DB: Proiectele Hanner sunt amplasate in apropierea parcurilor. Cum afecteaza privelistea pretul unei locuinte?
IU: Daca in alte tari, clientii sunt dispusi sa plateasca intre 7-13% mai mult pentru o locuinta cu o priveliste frumoasa, in Romania oamenii sunt dispusi sa plateasca un pret cu 20-25% mai mare, poate chiar mai mult, pentru a avea o priveliste frumoasa si asta pentru ca sunt proiecte putine care ofera astfel de facilitati.

DB: Tot mai multe ansambluri rezidentiale au parte de campanii de comunicare. Sunt importante aceste campanii pentru vanzarea unui proiect?
IU: In prezent sunt inutile, pentru ca proiectele se vand oricum, insa in doi ani, cand oferta va fi mult mai bogata, promovarea proiectului va deveni cruciala pentru vanzarea lui.

DB: Ce element este crucial pentru cumpararea unei locuinte?
IU: Pentru clasa medie, cel mai important este pretul, in timp ce pentru proiectele high-end, pretul nu conteaza, calitatea finisajelor si designul cladirii fiind mai importante.

DB: Foarte multi dezvoltatori vand prin birouri proprii. Care sunt beneficiile acestui tip de vanzari?
IU: In primul rand, agentii imobiliari din Romania nu sunt profesionisti din acelasi motiv pe care l-am mai mentionat. Nu exista experienta pe aceasta piata si pe langa asta, contactul cu viitorii proprietari este foarte bun pentru un dezvoltator. El primeste astfel feed-back pentru proiectele viitoare, in timp ce vanzarile prin agentii nu permit acest lucru, fiind pur si simplu ceva tehnic.

DB:Ce anume poate determina ca un proiect rezidential sa nu se vanda?
IU: Locatia proasta, designul, desi multi oameni inca nu inteleg cat de important este acest lucru pentru ca un proiect sa fie unul de succes, si nu in ultimul rand – calitatea executiei.

In Bucuresti gasesti greu terenuri cu infrastructura buna

DB: Ce anume face ca un lot de teren sa fie bun pentru un proiect rezidential?
IU: Un teren pentru locuinte trebuie in primul rand sa aiba o infrastructura buna, ceea ce este destul greu de gasit in Bucuresti. Totodata, amplasarea proiectului in apropierea mijloacelor de transport in coumun, a scolilor si gradinitelor este foarte importanta si ofera un plus de valoare.

DB: Este riscant sa cumperi terenuri care nu au aceste facilitati?
IU: Foarte riscant, pentru ca proiectele care nu au aceste facilitati vor esua.

DB: Cand estimati ca vor aparea primele esecuri pe piata bucuresteana?
IU: E greu de spus. Pot fi 2 sau 20 de ani, totul depinde de mai multi factori: piata speculativa, banci, dezvoltatori. Spre exemplu, daca bancile vor relaxa cerintele pentru obtinerea unui credit, astfel incat mai multi oameni din clasa medie sa poata obtine un imprumut ipotecar, atunci piata va continua sa creasca.

DB: Sunt profitabile proiectele destinate clasei medii?
IU: Clasa medie devine din ce in ce mai mare, asa ca aceasta este o piata cu o cerere importanta si foarte profitabila, insa este si foarte riscanta, pentru ca acesti oamenii sunt forte dependenti de financiar si atunci daca nu merge bine ceva din punct de vedere economic, aici se va simti prima data si aceste proiecte vor cadea.

DB: Care este strategia de dezvoltare pe termen mediu a Hanner pe piata imobiliara romaneasca?
IU: In urmatorii trei ani, vom dezvolta circa 500 de apartamente, ceea ce reprezinta o investitie totala de circa 90 mil. euro. Este vorba despre CityCenter, unde detinem o parte din proiect, Carol Park Residence si Tineretului Hills.

DB: Toate aceste proiecte sunt in Bucuresti. Aveti in plan investitii si in alte orase din Romania?
IU: Pentru moment, ne concentram doar pe piata bucuresteana, unde cererea este substantial mai mare decat in provincie, la fel ca si nivelul de trai, insa este posibil sa ne extindem in afara Bucurestiului. Primul oras va fi probabil Constanta, pe segmentul de retail, pentru ca fiind port, este un oras dezvoltat economic.

DB: Intentionati sa intrati si pe alte segmente ale pietei imobiliare?
IU: Momentan ne concentram doar pe segmentul rezidential, care este cel mai profitabil pentru piata, insa pe viitor ne gandim sa intram si pe retail.