Bordei, CBRE-Eurisko: Din stagnarea pietei imobiliare pierde cumparatorul

DailyBusiness

: Cu cat au crescut costurile de constructii in 2007 fata de 2006, pentru proiectele rezidentiale de clasa medie?
Ionut Bordei: In 2007 s-a observat o crestere de circa 20% a costurilor de constructii, o crestere destul de mare. Insa nu vor mai creste foarte mult in 2008, vorbim de maxim 10%.

DB: De ce aceasta franare?
IB: Deoarece piata se diversifica si tot mai multi au inceput sa gaseasca solutii integrate. Pana acum, se lucra foarte mult cu importatori din Romania si materialele treceau prin mai multe maini, deci costurile cresteau mult, dar in viitor foarte multe produse vor fi aduse direct din afara.

DB: In cazul terenurilor, care a fost trendul de crestere in 2007?
IB: Trendul ascendent s-a mentinut la pretul terenurilor, care au urcat cu procente cuprinse intre 50-100%, in 2007. Pe piata imobiliara, cu cat un proiect este mai mare cu atat este mai greu sa ajungi in faza de planuri si autorizatii, iar cel care cumpara un teren isi blocheaza banii pe o perioada mai lunga de timp, si banul blocat inseamna costuri.

DB: In ceea ce priveste proiectele de lux, cum estimati ca vor evolua costurile de constructie anul acesta?
IB: Dat fiind faptul ca nu prea s-au realizat proiectele de lux in Romania pana acum, preturile vor inregistra o crestere mare, mai intai pentru ca se creeaza un nou produs, si apoi din cauza cresterii pietei. Proiectele de lux de pana acum au fost foarte putine, izolate si nu toate au fost scoase la vanzare.

DB: De ce?
IB: Au fost destul de micute, iar oamenii (dezvoltatorii – n.r.) au preferat sa le pastreze, sa inchirieze cateva si sa vanda foarte putine. Cand vorbim de proiecte de lux, nu ne referim la marile proiecte ce se tot lanseaza pe piata, ci de blocuri micute in zone izolate, pentru ca un proiect de lux inseamna in primul rand o pozitie unicat, iar pentru aceste pozitii nu poti gasi terenuri atat de mari. Cel mai mare proiect de lux cred ca e Washington Residence, singurul loc unde s-a gasit un teren atat de mare (peste 11.000 mp – n.r.).

DB: Care sunt costurile de constructie pentru proiectele de lux?
IB: In prezent, costurile de constructie sunt de 1.500 de euro plus TVA pe metrul patrat, la care se adauga costul terenului, utilitatile si altele.

DB: In cazul cresterii costurilor de constructie, credeti ca oferta sau cererea vor fi afectate?
IB: Oferta nu va fi afectata. Ceea ce se intampla in momentul de fata in Romania pe piata imobiliara este o oarecare stagnare a preturilor, dar nu din cauza ca nu sunt cumparatori, ci pentru ca acestia asteapta sa vada ce se intampla cu piata.

DB: Care vor fi efectele acestei stagnari?
IB: Acest tip de stagnare va dauna mereu cumparatorului, in contextul raportului actual dintre cerere si oferta, deoarece daca intr-un interval de cateva luni nu se mai cumpara, se aduna mai multi clienti, iar preturile vor creste foarte mult, cererea fiind imensa. Astfel, in loc sa avem o vanzare de 500 de apartamente pe luna avem 100, iar la un interval de 3-4 luni avem 1.000 de clienti in plus si in acest caz preturile cresc si mai mult.

DB: Cum se impart dezvoltarile rezidentiale din punct de vedere al target-ului?
IB: Pana acum, 90% dintre dezvoltarile rezidentiale au fost destinate clasei medii, 9% – proiecte low-cost si 1% – de lux.

DB: Care sunt randamentele pentru dezvoltatorii proiectelor de lux?
IB: De la an la an, randamentele au scazut. Modalitatea de a calcula randamentele nu e cea utilizata in piata. Randamentul se calculeaza la aportul propriu, deoarece costul de constructie este finantat, iar randamentul poate sa creasca daca ai o finantare buna. Foarte multi gandesc ca o marja de profit de 20% este un castig foarte bun, insa pentru altii ar insemna foarte putin, deoarece pentru un proiect in derulare, 3-4 ani inseamna 5% profit pe an la costul de constructie.

DB: Pana in prezent, investitorii au preferat sa achizitioneze locuinte din proiecte destinate mai degraba clasei medii sau celei de lux?
IB: Investitorii au preferat proiectele de clasa medie, deoarece proiectele de lux nu au abundat si evident ca puterea de negociere cu dezvoltatorul pentru un prêt bun scade. In plus, in cazul proiectelor destinate clasei medii, investitorii au un numar mare de clienti, in cazul in care doresc sa le revanda sau sa le inchirieze.

DB: Spre ce tip de proiecte estimati ca se vor orienta investitorii in 2008?
IB: In viitor, cei mai multi investitori se vor orienta tot spre locuintele de clasa medie. Vor fi insa si unii care vor miza pe locuinte de lux, depinde daca sunt persoane care lucreaza cu propriii bani sau daca sunt fonduri de investitii, dar in general, mai toata lumea merge spre investitiile de clasa medie.

DB: Cate locuinte estimati ca au fost cumparate de investitori, in 2007?
IB: Investitorii nu au cumparat mai mult de 20% din totalul locuintelor tranzactionate anul trecut. Intr-adevar, au fost investitori care au achizitionat 50%, chiar 90% dintr-un proiect, dar facand o medie, pentru investitii nu s-a cumparat mai mult de 20%. Cand vorbim de investitii, ne referim la cei care s-au declarat de la inceput investitori si nu persoanele fizice care achizitioneaza o locuinta si in timp se decid sa vanda sau sa inchirieze.

DB: Care va fi ponderea locuintelor cumparate de investitori, in 2008?
IB: Consider ca se va mentine tot la acest nivel de 20%, pentru ca investitiile cresc, dar in acelasi timp si numarul proiectelor rezidentiale creste.

DB: Considerati ca sunt avantajati dezvoltatorii care au deja subsidiare cu domeniu de activitate constructiile?
IB: In Romania, toti cei care au in subsidiar firme de constructii le folosesc, dar pentru dezvoltatorii straini, daca nu dezvolta multe proiecte deodata, nu prea renteaza sa iti aduci firma de afara.

DB: De ce?
IB: Sunt doua metode de a aduce firma de constructie, si anume sa aduci un nume si sa lucreze cu subcontractori din Romania, sau sa-ti aduci o firma cu tot cu subcontractori si totul este de afara. Dar daca ai un proiect mic, nu renteaza sa aduci 500 de oameni si utilajele necesare, ar costa mai mult decat proiectul in sine.

DB: Considerati ca fimele de constructie straine vor gasi interesanta piata romaneasca si vom avea noi intrari pe aceasta piata?
IB: Momentan avem multi straini antreprenori generali, dar toata lumea lucreaza cu subantreprenori – firme de constructii specializate din Romania. Totusi, in 2008 sunt cel putin 3-4 firme vor veni in tara cu tot cu subantreprenori de afara, pentru a avea forta de munca mai ieftina.

DB: Asta va duce la o stabilizare?
IB: Vom asista la o stabilizare a acestei piete, insa abia in urmatorii 2-3 ani, deoarece deschiderea unei firme de productie proprie dureaza minim 1 an si abia apoi se poate vorbi de productivitate.