Crearea fondurilor de investiții imobiliare de tip REIT, pe un posibil făgaș normal. Ce restricții s-au impus

Bursa de Valori București mizează pe atragerea de noi categorii de investitori odată ce legea care va face atractivă fiscal constituirea fondurilor de investiții imobiliare (REIT) va trece de Parlament.

Citește și Un român din Spania a dat lovitura cu o afacere cu doar 5 angajați. În România i-ar fi fost imposibil să facă asta: „În țară nu știu unde ai putea vinde produsul”

”Va fi un produs mai simplu de înțeles“, este de părere directorul general al Bursei de Valori București, Adrian Tănase.

Proiectul de lege care permite realizarea unor fonduri de investiții concentrate pe piața imobiliară, așa-zisele Real Estate Investment Trust (REIT) înaintează prin Senat și, deși nu este aproape de adoptare, este așteptat cu sufletul la gură de investitorii de pe bursă.

De altfel, actul normativ vizează ca taxa pe profit să fie zero, atât timp cât fondul are o rată de distribuție de dividende de cel puțin 90%.

„Nu este o facilitate fiscală, cât este o replicare, din punctul meu de vedere, a cadrului fiscal pe care îl ai atunci când tu, ca persoană fizică, achiziționezi un apartament într-o tranzacție bilaterală“, spune Adrian Tănase, directorul general al Bursei de Valori București, arătând că veniturile din chirie au taxă de 10%, care, cu reducerea de cheltuieli de 20%, este echivalentul a 8%, cât este taxa pe dividende.

Deci, dacă în acel REIT s-ar pune o taxă pe profit de 16%, fiscal ar fi dezavantajos comparativ cu o tranzacție imobiliară pe care un investitor  o poate face direct.

Mai mult decât atât, unul dintre inițiatorii proiectului este Sebastian Burduja, ministrul Energiei, care a primit aviz favorabil de la patru comisii de specialitatea din Senat, printre care Comisia pentru buget, finanțe, activitate bancară și piață de capital, care a venit cu câteva amendamente notabile.

Chiar și așa, investitorii imobiliari nu se așteaptă ca legea să fie adoptată anul acesta.

Pe bursă, este așteptată în adevăratul sens al cuvântului, pentru că va aduce o nouă clasă de active la BVB, cea de imobiliare, susține Tănase, care atrage atenția despre natura diferită a unei investiții într-un developer și cea într-un fond care concentrează dețineri din real estate.

Cât despre piața de capital românească Impact Developer & Contractor (IMP), acesta este un nume vechi, dar cea mai recentă listare majoră, din vara anului 2021, este cea a One United Properties (ONE).

Pe lângă cele precizate anterior, investiția într-o concentrare de active imobiliare existente, adică cea care ar avea modelul de business al unui apartament cumpărat pentru închiriere ar urma să fie dată de aceste REIT-uri.

Ce trebuie să știe investitorii în imobiliare

„Ca să atragem mai ales investitorii care deja au expunere în real estate acum și care sunt mulți în România, trebuie să oferim un produs care să arate la fel din punct de vedere fiscal pentru ei, iar acest produs este REIT”,

spune Tănase de la BVB.

Profit.ro menționează că, pentru a beneficia de scutiri de impozite, o societate pentru investiții imobiliare trebuie să îndeplinească mai multe condiții simultan:

• să aibă sediul social în România;
• să fie tranzacționată la Bursa de Valori București; obiectul său principal de activitate constă exclusiv în vânzarea, cumpărarea, închirierea de bunuri imobile proprii sau orice altă formă de dobândire și/sau cedare a dreptului de folosință asupra bunurilor imobile proprii, precum și fie direct sau indirect, prin societățile cu profil imobiliar deținute de aceasta, exploatarea, operarea, administrarea și/sau dezvoltarea de bunuri imobile și/sau proiecte imobiliare;
• cel puțin 75% din veniturile sale să provină din activitățile menționate mai sus, inclusiv din dividende distribuite de societăți cu profil imobiliar sau de alte SII, în care respectiva SII deține acțiuni; să distribuie cu titlu de dividende cel puțin 90% din profit;
• să nu fie microîntreprindere.

De altfel, fondurile de tip REIT urmează să fie lansate de entități specializate, jucători din imobiliare care știu să facă achiziții și să opereze “pool“-uri de real estate, dând astfel acces, prin piața de capital, investitorilor de portofoliu la investiții imobiliare, unde în prezent nu au oportunități.

„Dacă ne gândim la mall-uri, nici măcar nu avem acces, că nu ai cum să cumperi un singur mall, ca persoană fizică“, spune directorul Bursei.

Citește și Afacerea unui român din Spania, vandalizată la Barcelona. Patronul a primit amenințări pentru că angajații nu cunosc dialectul catalan

Însă, acesta a arătat faptul că, în afară de expunerea rezidențială pe care o au în prezent cei mai mulți români, REIT-urile ar urma să facă disponibile și alte clase de active imobiliare, precum logistică, office, comercial.